안녕하세요!
그릿의 힘으로 꿈을 현실로 이루는 달콤생 입니다 :)
300만 광역시 2호기 투자 후기를 통해
투자 과정을 복기 해 보겠습니다!
(클릭하면 해당 경험담으로 이동합니다.)
✅우연히 만난 세낀 매물, 전세금 증액도 동의 한다고요?!
‘세낀 매물 투자하면 편하다고 하던데? 나도 언제가는 해보겠지?’
정도로 생각했던 제가 세낀 매물을 만나게 되었습니다.
세낀 물건의 투자 과정은 전세가 이미 맞춰져 있기에 투자금만 입금하면 끝난다고 알고 있었는데요.
저의 경우는 전세 만기일 이후로 잔금 + 기존 임차인의 전세금을 증액하는 조건으로 투자를 진행하였습니다.
보편적인 경우 계약+잔금 까지는 아래와 같은 과정을 거치게 되지만..
저에게는 복기 포인트가 하나 있었는데요.
(가격은 예시 입니다.)
✅계약 갱신권을 사용할 때 보증금을 감액했다고요??
이게 무슨 문제가 될까 싶었지만.. 내용이 조금 복잡하게 다가왔습니다.
왜냐하면.. 전세 대출은 처음 계약했던 3.5억원 기준으로 은행에서 연장 되고 있었고
2022년 보증금을 감액할 때 현금(계좌 입금)으로 보증금의 일부가 반환되었기 때문인데요…
매수 부동산 사장님 께서도
이런 경우에는 감액을 하면서 새로 전세 계약서를 작성하는데..
기존 전세 계약서에 자필로 해당 내용과 서명을 대신하여 전세 계약을 연장하면서
은행에서 전세금 변경을 반영하지 않고 지나간 것 같다고 하셨습니다…
🚨여기서 중요한 포인트는
2026년도에 보증금을 3.5억으로 증액 하기 위한 신규 계약서를 작성 했을 때에..
전세 대출 연장이 가능한가 여부였습니다.
부사님은 아시는 대출 상담사를 통해 저보다 더 디테일하게 연장 가능 여부를 알아보고 계셨고
저 또한 기존에 알던 ‘세낀 매물은 투자 과정이 간단하다.’는 틀이 깨지면서 어떻게 해야 할까 걱정이 되었습니다.
은행입장에서 보면 2020년에 3.5억에 전세 대출을 실행 후 계속 연장을 해주었고
2026년도에 다시 3.5억에 신규 계약을 했으니 전세 대출을 연장해 달라라는 것은 아무 문제가 없지만…
중간에 현금 거래로 보증금을 감액했던 것이 문제가 되지 않을까..싶었기 때문입니다.
사방 팔방 알아보았지만..
결론은 새로 작성한 전세 계약서로 전세 대출 연장 심사를 받아보아야 한다는 것이었습니다.
(보통은 연장이 된다고 합니다.)
✅매매, 신규 전세 계약서를 작성하기 위해 부동산에서 모인 4인방.
_매도인, 매수인(달콤생), 전세 임차인, 부동산 사장님
먼저 전세 계약서를 작성합니다.
전세 대출 과정과 신규 전세 계약 후 과정에 대해 잘 모르시는 임차인분을 위해
하나 하나 어떻게 은행에 물어보셔야 하는지와 30일 이내에 주택 임대차 신고를 하셔야 한다는 것을 꼼꼼히
알려드리고 훈훈한 덕담과 함께 마무리 지었습니다.
이제 매매 계약서를 작성합니다.
계약서 작성 중에 매도인이 무심히 한마디를 합니다.
“전세 대출액이 N천만원 인데 왜 연장이 안될까봐 걱정하세요??”
"??!!!! 전세 대출액이 그렇게 작았다고요??”
알고보니 현금 부자였던 임차인께서는 당시 차량 구매를 위해 N천만원을 전세대출로 실행하셨고..
1억 미만의 금액을 연장하고 계셨던 거였습니다.
“아이고 그럼 연장 여부를 은행에 확인 할 필요도 없겠네요.” 부사님도 안도하시며 한마디 하십니다.
그렇게.. 임차인의 전세 대출 연장 가능 여부에 대한 걱정이 사라지면서..
무사히 매매 계약을 마무리 하게 되었습니다.
✅세낀 매물에 투자 할 때에는
따로 전세를 빼지 않아도 되기 때문에 시간과 노력 면에서 유리할 수는 있지만
전세 대출 연장 가능 여부에 따라 투자 난이도가 소폭 상승할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
투자 복기에 적지 못한 여러 입장과 소소한 상황들은
세낀 물건이건, 전세를 맞춰야 하는 물건이건 투자 과정에서 겪게되는 어려운 점들은 똑같다는 것도 알게 되었습니다.
투자의 난이도는 내 실력에 반비례 한다는 것을 깨닫게 해준 2호기 경험담이
동료분들에게도 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)
간단할 거라고만 생각했던
세낀 매물 투자 후기를 마무리 지으면서
동료분들과 나누고 싶은 복기 포인트 3가지 남겨 보았습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
💜
🚨특약 내용 참고했던 나눔글 링크 남겨 놓겠습니다!
[진진z] 특약사항 정리
https://cafe.naver.com/wecando7/2051930
