수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
대기만성 흙수저 대흙입니다.
최근 주위에 결혼하시는 혹은 결혼 예정이신 분들이 많다보니, 신혼집에 대해 관심을 많이 가지십니다. 물론, 신혼집 뿐만 아니라 전반적으로 부동산에 대한 관심도가 올라간 것도 같이 느껴집니다만 ㅎㅎ
오늘은 제 회사 동기녀석이 수도권에 신혼집을 매수한 과정에 대해 한 번 얘기 드려볼텐데요. 제가 동기에게 직접적인 단지 언급이나 지역을 알려준 것은 아니지만, 그래도 큰 틀에서 가이드 준대로 열심히(?) 애쓰더니 좋은 결과를 얻은 것 같아서 저도 덩달아 기분이 좋았습니다.
1. 원하는 것과 가능한 것
현실적인 범위를 산정합니다.
동기녀석은 사실 분당 토박이라서 구축에 대한 거부감이 전혀 없었습니다. 원래 살던 곳도 90년대 아파트였고, 원체 무던한 성격이라 (사실 대부분 남자들은 이런 것 같습니다…) 출퇴근만 가까우면 상관 없었죠.
그에 반해 아내가 될 분은 신축이 아닌 곳에 살아본 적이 없다고 합니다. ㅎㅎ 일례로 관악구 관악드림타운 24평 집을 보러 갔다가 깜짝 놀라서 ‘여기는 안되겠다고…’ 했다고 하네요. (너무 좋은데 말이죠? …)
이 둘의 포기할 수 없는 것은 각자 다릅니다. 한 명은 직장과의 거리, 한 명은 연식이죠. 둘 다 만족하고 예산까지 들어온다면 금상첨화겠지만 이제 막 시작하는 신혼부부의 주머니 사정과 대출 규제로 인해 현실은 녹록치가 않았습니다.
따라서, 신혼부부 실거주 집을 마련한다면 부부 합의 간에 포기할 수 없는 단 1가지를 반드시 정하시길 권해드립니다. 만약 이 한 가지가 제대로 만족되지 못한다면 거주를 한다고 해도 오래 살지 못하고 또 이사를 생각할 수도 있습니다.
예를 한 번 들어볼까요?
1. 출퇴근이 가까운 범위를 시간으로 정해봅니다. (Tip. 강남역까지 거리도 같이 생각하기)
서울수도권은 대부분 지하철이 발달해있으니, 부부 각자 직장과의 거리가 1시간 내에 들어오는지 합의점을 찾아보세요. 여기서, 투자적인 관점으로 한 가지 더 팁을 드리자면, 각자의 직장뿐만 아니라 강남역까지는 얼마나 걸리는지 꼭 확인해보세요.
서울의 7대업무지구 중 가장 많은 유동인구가 있는 강남권역은 우리 부부의 수요가 아니라할지라도 나중에 매도를 할 때, 얼마나 많은 사람들이 받아주느냐를 판가름하는 요인입니다. (저층과 탑층을 피하고, 200세대 이상 단지를 골라보세요.)
2. 연식의 범위 정하기 (Tip. 인테리어 비용 혹은 수리 된 물건 사기)
만약 구축엔 절대 살 수 없다고 할지라도 그 범위를 정해보시는 게 좋습니다. 예를 들어 복도식에만 못 사는 것인지 혹은 방3개 이상은 되어야 하는 것인지. 이 부분을 협의해보시고, 만약에 구축이라 할 지라도 수리가 깨끗하게 잘 된 물건이라면 거주가 충분히 가능하기 때문에 단지만 보는 것이 아니라 매물까지 꼭 보고 판단해보시길 추천드립니다.
또한, 수리가 안된 물건일지라도 매우 저렴하게 나왔다면, 부동산 사장님께 대략적인 수리비용도 여쭤보시고, 합산해도 애매한 수리의 물건보다 낫다면 오히려 더 괜찮은 선택일 수 있습니다.
2. 현장에 나갑니다.
부동산은 눈으로 봐야 체감합니다.
또 하나 동기녀석에게 조언해준 것은 좋아보이는 혹은 가격이 이미 올라가서 앞으로 더 좋아질 것 같은 단지만 보지는 말라고 해준 것이었습니다.
4급지 수도권 구축을 보고 있었기에, 어느정도 선호되는 단지들은 이미 전고점을 넘거나, 전고점에 거의 근접한 단지도 존재했습니다. 특히, 이런 단지들은 입지가 괜찮고 선호되는 것들이었기에 실거주 뿐만 아니라 규제 전 투자 수요도 많이 들어가 가격이 꽤나 높아진 단지들이었죠.
하지만 4급지에도 아직 전고점 대비 -15%~20% 이상 빠진 단지들이 남아있습니다. 만약, 제 동기처럼 부부 합산한 금액이 아주 빠듯하고, 원리금이자 및 여러 비용들을 고려했을 때 예산이 넉넉하지 않다면 너무 무리해서 반등한 단지를 사는 것보다 아직까지 흐름이 더디게 왔다고 하더라도, 저평가된 단지까지 둘러보시는 것을 추천드립니다.
1. 아직 가격이 안올랐다고해서 안좋은 것이 절대 아닙니다.
만약 여러분이 4급지 이상의 단지를 보고 있고, 과거 21년 하반기에 전고점 대비 가격이 -15% 이상 빠진 단지라면 저가치인 단지일 확률보다 저평가된 가치일 확률이 훨씬 더 높습니다.
앞서 1번 사항에서 말씀드린 것처럼 단지의 입지와 환금성을 객관적인 지표로 정리해보고, 판단해보세요.
2. 수억짜리 집을 사는 데 한 두번만 볼 순 없습니다.
다음으로 동기가 잘한 점은 집을 보러 한 달 내내 예비아내의 손을 잡고 다녔다는 겁니다. 퇴근하고 저녁시간에, 주말에, 지인 결혼식 다녀와서도 또 집을 보러가고, 그렇게 지역을 3군데 정도로 좁히고 예산에 들어오는 단지들을 계속 보러갔습니다.
결국은 현장에 나가야 해당 단지의 입지도 볼 수 있고, 물건의 상태와 집주인의 상황 등 다양한 정보를 접하게 됩니다. 또 부동산 사장님과의 라포 형성을 통해 ‘아, 진짜 집을 사려는 고객이구나. 좋은 물건이 나오면 빨리 알려줘야겠다.’라는 인식도 심어드릴 수 있습니다.
제 동기도 처음엔 물건이 없었다가 나중에 전화를 받고, 매수 경쟁자보다 조금 더 일찍 가계약금을 넣어서 시세보다 7천만원 더 저렴한 올수리 물건을 계약할 수 있었습니다.
3. 끝은 결정해야합니다.
허리 이하라면 아직 정말 저렴합니다.
끝으로 이런 과정들을 거쳤다면, 만약에 해당 물건의 가격이 깎이지 않는다 혹은 전고점 대비 엄청나게 저렴하지 않다라고 하더라도 결정을 하시는 것을 추천드립니다.
장기적으로 보았을 때, 서울수도권 4급지 이상의 단지들은 매우 가치가 있는 물건들입니다. 한 번에 좋은 자산을 취득하지 못했다고 좌절할 필요가 전혀 없습니다.
지금 사둔 이 아파트 한 채가 나중에 아이를 낳고, 새로운 곳으로 갈아타기를 할 때 정말 큰 주춧돌이 되어줄 겁니다. 지금 아쉬워보이더라도 과거 2년 전을 돌이켜보세요. 그 때 기회를 잡지 못했다고 후회하진 않았나요?
지금 가격이 더 올랐다고해서 애써 외면한다면 2년 후 미래엔 더 큰 후회가 찾아올 수도 있습니다. 매수를 고민하시는 분이 계시다면 꼭 신중하게 단지를 선별해보시고, 현장을 자주 방문해보시고, 좋은 기회라고 생각된다면 용기를 내 행동해보시길 말씀드리고 싶습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
