안녕하세요.
함께 부자가 될 수 있다고 믿고 행동하는 투자자
두잇나 (Do it now) 입니다.
오늘은 요즘 부동산 관련 질문들을 보면,
자산재배치에 대한 이야기들이 눈에 자꾸 밟혀서,
저희 가족의 자산재배치 과정을 이야기드리며,
자산재배치를 어떻게 결정하게 되었고, 앞으로 어떻게 다음을 준비하고 있는 지를 공유드려 보려고 해요.
#1 자산재배치 란?
자산재배치의 의미는 자산을 재배치 하는 것이겠지요.
당연히 부동산 자산에서 금융 자산으로 재배치 하는 것도, 거꾸로 금융자산에서 부동산 자산으로 재배치 하는 것도
덩어리가 큰 자산을 매도하여, 현금흐름 (배당금 투자, 월세 수입 등등등) 을 발생 시킬 수 있게 하는 것도,
거꾸로 현금흐름에는 마이너스지만 더 좋은 자산을 취득하기 위해 매월 월세를 내면서 투자금을 빼는 것도,
아니면 부동산 내에서나 금융자산 내에서 그 안에 구성을 리밸런싱 하는 것도,
자산을 재배치하는 관점에서 범위가 엄청 넓을 수 있지요.
그런데, 오늘 같이 이야기 나눌 자산재배치는
- 실거주 집을 전세주고 전세/월세로 옮기면서 하는 자산 재배치나
- 전세집에서 더낮은 전세나 월세집으로 옮기면서 하는 자산 재배치나
- 보증금 높은 월세집에서 보증금 낮은 월세집으로 옮기면서 하는 자산재배치
의 범위 정도에서 이야기 드려보려고 해요.
공통적으로
상대적으로 높은 수준의 보증금을 내가 받아서
상대적으로 낮은 수준의 보증금 + 월세 로 옮기면서 돈이 나온다는 거에요.
예를 들면,
- 지금 6억짜리 전세에 살고 있다가 보증금 4억에 월세 60만원 으로 옮기면서 보증금 2억이 나온다거나
- 지금 매매가 10억짜리 집에 사는데, 7억에 전세주고 나오면서 주담대 3억을 갚고, 보증금 2억에 월세 150만원 으로 옮기면서 투자할 수 있는 돈으로 2억이 나온다거나,
- 또는, 주담대는 그냥 둔채로 전세 8억에 주고 월세 2억에 200만원으로 옮기면서 현금 6억이 나온다거나
등등 처럼,
거주 형태를 바꾸면서 투자금을 빼낼 수 있는 것을 이야기 드리려고해요.
#2. 자산 재배치 의 의미
그런데,
왜 이런 고민을 할까요?
왜 이런 결정을 할까요?
제가 생각하는 이유는
“투자자로서 더 나은 자산을 쌓기 위함” 이라고 생각해요.
실거주는 조금 아쉬운 부분이 있을지라도 불편함이 조금 있을지라도
지금처럼 투자하기 좋은 시기에, 좋은 자산들이 싼 시기에,
투자자로서 더 나은 자산을 쌓기 좋은 시기에 선택할 수 있는 방법 중에 하나라고 생각해요.
그래서 저도 최근에
결혼 후 5번째 이사를 준비하고 있어요.
저희 가족도 쉽지 않은 결정이었지만, 자산재배치를 하기로 했어요.
[두잇나] 결혼하고 벌써 5번째 이사를 준비하고 있습니다. : https://weolbu.com/s/JAHMG3E4tq
여기서 중요한 것이 있어요!!!!
이 결정에서 꼭 해야할 것이 있어요!!!!!
다른 사람들의 조언을 참고하되, 결국은 저와 저희 가족의 선택이어야 한다는 것이더라고요.
아무래도 자산재배치는
덜 좋은 곳으로 갈 수 밖에 없습니다.
자산재배치를 통해 실거주 만족도는 낮아 질 수 밖에 없습니다.
그렇기에 더더욱 선택에 있어서 신중해야 합니다.
당장 투자금이 0원이어서 자산재배치 하는게 아니라,
코칭에서 하라니까 자산재배치 하는게 아니라,
남들이 한다니까 자산재배치 하는게 아니라,
내가 자산재배치를 하게 되면,
- 편익 : 어떤 것들이 좋아지고 선택할 수 있는지
- 비용 : 어떤 것들이 불편해지고 포기해야 하는지
을 생각하는 것이 꼭 필요하더라고요.
이것을 해보는 방법은, 자산 시나리오를 한번 정리해보는 것이에요.
- 현재를 유지했을 때, 앞으로 4년간 나의 자산 변화 시나리오 하나
- 자산재배치를 통해 할 수 있는 최~~대한을 끌어서 할 수 있는 돈을 뺐을 때 4년간 시나리오 하나
- 지금의 거주 수준을 유지하면서 월세로만 옮겼을 때 4년간 시나리오 하나
처럼, 실제 시나리오를 그려보는 것이 너무 중요합니다.
그렇게 정리해보면, 지금 내가 자산재배치를 통해 유의미한 결정이 되려면
최소한 어느정도 선에서 움직여야겠다는 것이 눈에 보이시기 시작할 거에요.
그리고,
이걸 가지고, 스스로와 가족들에게 설명하며,
우리가 하고자 하는 자산재배치가 어떤 의미인지를 “스스로” 설명할 수 있어야 하고,
가족들에게 “이해 시켜 드릴 수” 있어야 한다고 생각해요.
그때 비로소 우리가 하는 자산재배치의 의미인 “깔고 앉은 돈을 빼서 더 좋은 자산을 쌓는 과정” 으로 가고 있다고 생각해요.
#3. 자산 재배치 시 고려할 점
이 과정을 하면서 실수하는 부분들이나 자주 묻는 질문들에 저의 생각을 담아보면,
Q1) 제가 자산재배치 하는 것이 맞을까요?
A1) 맞고 틀리고는 없다고 생각해요. 결국에는 내가 원하고 필요한 것이 어떤 선택 일지를 알아야 한다고 생각해요.
그래서 위에 제안드린 자산 시나리오를 한번 짜보는 것이 너무너무 중요해요.
Q2) 지금 살고 있는 집의 전세 만기 시점이 너무 나중이에요 이럴때 어떻게하죠?
A2) 최후의 마지노선을 우리집의 전세 계약 종료일을 잔금일로 생각하고 해보고,
그리고 그 이전이라도 가능한 방법이 있을지를 계속 찾아봐야해요.
무슨 말이냐면,
만약 지금 거주하고 있는 전세집의 계약 만기가 내년 5월인데, 자산재배치를 한다고해도 내년 5월 즈음이나 되어서 준비를 해야겠다고 생각하시는 경우가 있는데,
사실 지금부터 준비를 해도 빠듯해요.
벌써 12월인데, 투자시나리오를 짜보니, 예를 들어 투자금 1억 중반이 나온다고 생각해보지요.
그럼 그 투자금에 맞는 앞마당을 최소한 3~5개는 있어야 할텐데, 그러면 3~5개월은 금방 지나갑니다.
그리고, 앞마당을 만든다고 바로 투자가 되는 것은 아니죠.
매물을 털고 나의 조건에 맞는 물건들을 찾으려면 또 시간이 걸리죠.
거기에, 잔금은 보통 2~3개월 후로 하잖아요~?
그럼 역산 해볼까요?
5월 중순에 우리집 전세 계약 만기라면,
5월 중순에 자산재배치를 하면서 투자를 할 수 있겠죠.
그럼 5월 중순으로 잔금이 된다하면, 계약은 그의 2~3개월 전인 2월즘 이뤄지겠죠.
그럼 지금 12월,1월 동안 앞마당 만들고 2월에 매물 털어서 투자를 해야한다는 얘기죠.
물론 여기서 더 길어질 수도 짧아질 수도 있죠.
그런데 중요한 것은 지금부터 해야한다는 것이에요.
그리고 질문 주시는 분들의 추가 질문을 보면서 생각을 덧붙여보면,
+ Q) 월세로 가거나 임대사업자 물건으로 찾다보니 더 상급지로 갈 수도 있는데 어떻게 생각하세요?
A) 가능하지만, 내가 왜 자산재배치를 고민하게 되었는지 생각해보면 좋을 것 같아요.
결국에는 더 좋은 지역과 단지의 전세가 더 많이 오릅니다.
그리고 사람의 눈높이는 쉽게 낮아지지 않습니다.
이런 것 까지 고민하여 비용과 편익을 계산해보면 됩니다.
+ Q) 자산재배치 해서 나올 돈으로 투자할 곳이 점점 없어져요.
A) 지금 보시고 있는 지역이나 단지들이 내년에는 없을 수 있습니다.
하지만, 내년에는 또 내년에 투자하기 좋은 지역과 단지들이 생깁니다.
가만히 생각해보면, 작년에 투자하기 좋았던 지역이나 단지도, 재작년에 투자하기 좋았던 지역이나 단지도 계속 바뀝니다. 시장에 따라, 분위기에 따라 바뀝니다.
지금 할 수 있는 제일 좋은 것을 하면 됩니다.
“제일 중요한 것은 지금 행동하고 있는지” 라고 생각합니다.
오늘 이야기는 자산재배치로 시작했지만,
결국에는 내가 항상 투자할 준비가 되어 있는지?
에 대한 이야기를 드리고 싶었습니다.
자산재배치여도, 전세 상승분이어도, 종자돈을 활요한 투자로도
모두, 내가 투자할 준비가 항상 되어 있어야 한다는 이야기를 드리고 싶었습니다.
벌써 25년 의 12월도 중순으로 접어들었습니다.
이번 한해, 여러분은 어떻게 보내셨나요?
여러분께서 보내신 이번 한해, 뭔가 특별한 결과가 없다고 느끼 실 수 있지만,
여러분이 해내신 그 앞마당만들기와 임장, 임보가
분명 여러분들의 자산을 쌓아가는데, 의미가 되고 있으리라 확신합니다.
날 추운도 조금만 더 해보자구요~!
그런 마음으로 오늘의 응원을 해봅니다~!
으영촤아아~! 으영촤아~!!!!
두잇나 올림
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