거래가 줄어든 지금 무주택자가 당장 해야 할 실전 행동 3가지

“요즘 부동산은 거래가 없다더라.”
뉴스를 틀면 이런 말이 빠지지 않습니다.

무주택자 분들은 더 혼란스러워지기 쉬울 것 같습니다.

집을 사고는 싶은데 지금 사자니 떨어질까 걱정되고
기다리자니 언제까지 기다려야 하는지 모르겠다고 말씀들 하시죠.

특히 “거래가 없다”는 말이
정확히 어떤 의미인지도 설명해주는 사람이 거의 없어서
막막함만 쌓여가는 경우가 많습니다.

그래서 이번 칼럼에서는 단순한 전망 이야기가 아니라
거래량이 줄어든 현재 시장을 무주택자가 어떻게 활용해야 하는지
현실에서 바로 적용할 수 있는 방향으로 말씀드리려고 합니다.

거래량이 줄어든 지금 무주택자는 무엇을 해야 할까요?

거래량 감소의 실제 의미

거래량이 줄었다는 건
쉽게 말하면 “사려는 사람도 멈췄고 팔려는 사람도 멈췄다”는 뜻입니다.

시장 전체가 잠시 정지한 상태라고 볼 수 있어요.

초보자 분들이 이 상황에서 가장 많이 하시는 오해는 두 가지입니다.

① ‘거래가 없으면 집값이 떨어진다’는 단정

거래량 감소는 하락 신호일 수도 있지만
반드시 그렇다고 볼 수는 없습니다.

금리, 정책, 지역 수요·공급 등 여러 요소가 함께 작용하기 때문에
단순히 거래량만으로 시세 방향을 판단하면 위험할 수 있어요.

② ‘거래가 없으니 지금은 아무것도 하면 안 된다’는 생각

오히려 그 반대입니다.
 

시장 전체가 멈춰 있을 때는 누구나 조심스러워집니다.
하지만 이 시기에 내 집 마련을 차분하게 고민해보시면
오히려 더 좋은 기회를 만나실 가능성이 커요.

2024년 1월 이후 현재까지의 

서울 아파트 시장 거래량과 매매지수의 상관관계를 살펴보면

거래량이 감소할 때 매매지수의 상승세가 완만해지고

거래량이 증가하면 매매지수의 기울기가 다시 가팔라지는 경향을 확인할 수 있습니다.

거래량이 일시적으로 줄어들었다는 것은 

아파트 가격 상승 흐름이 잠시 숨 고르기를 하고 있다는 신호로 볼 수 있으며 

이는 매수자 입장에서는 향후 상승세가 재개될 때를 

대비한 접근 기회로 해석할 수 있습니다.

시장은 멈춘 것 같아도 기회는 완전히 사라지지 않습니다.
거래 절벽처럼 보이는 이 시기가
용기 낸 분들께만 열리는 조용한 ‘기회의 시간’이 되기도 합니다.

무주택자가 지금 해야 할 3가지

무주택자 분들께서 지금 시점에 해보시면 실질적으로 도움이 되는 행동 세 가지가 있습니다.

① 전체 집값이 아니라 ‘월 부담액’ 기준으로 계산하기

처음 집을 알아보는 분들은 전체 가격만 보면서
“너무 비싸다”, “나는 못 산다”라고 단정하시곤 합니다.

하지만 실제로는 매달 얼마를 부담할 수 있는지가 훨씬 중요해요.

• 주택담보대출
• 보금자리론 등 정책 대출
• 본인의 월 지출 구조

이 세 가지를 조합하면
전체 가격이 아니라 월 부담 기준의 현실적인 구매 가능 범위가 보입니다.

생각보다 범위가 넓어지는 경우도 많습니다.

② 기준 지역 3곳을 정해서 흐름 만들기

거래량이 적을 때는 가격이 들쭉날쭉해 보이기 때문에
기준점을 잡아야 시장을 이해하기가 쉬워요.

저는 보통 이렇게 말씀드립니다.

이렇게 3곳을 정해두고
가격과 전세 시세, 매물 변화 등을 주간 단위로 확인하면
“아, 이 지역은 이런 흐름으로 움직이는구나” 하고 감이 잡힙니다.

③ 주 1회 현장 방문을 루틴으로 만들기

온라인으로 정보를 충분히 얻을 수 있다고 생각하기 쉬워요.

하지만 부동산 시장은 사람의 심리가 절반 이상이라
현장에서만 느껴지는 흐름이 있습니다.

• 매도자가 말투를 바꾸기 시작하는 시점
• “조금 조정 가능합니다” 같은 멘트가 나오는 순간
• 중개사 분들이 요즘 바쁘게 일하고 계신지 아니면 한가한지 살펴보면서 시장 분위기를 가늠

이런 건 직접 가야만 보여요.

거래가 없는 시기일수록 이런 변화의 폭이 더 크기 때문에
현장 방문이 특히 중요합니다.

거래가 멈췄을 때 움직인 A씨의 경험

제가 작년에 상담했던 30대 직장인 A씨 이야기를 드릴게요.

그때도 지금처럼 거래량이 거의 없었고
뉴스는 단기간 하락 전망으로 가득했습니다.
 

A씨는 “지금 사도 될까요?”라는 질문만 반복하고 계셨어요.

시장 상황을 지켜보시면서 가격이 더 내려가면 집을 사겠다는 계획을 가지고 계셨습니다.

제가 제안한 건 단 세 가지였습니다.

1. 월 부담액 계산하기
2. 기준 지역 3곳 선정
3. 주 1회 단지 방문

A씨는 이 과정을 성실하게 3개월 동안 이어갔습니다.

그러던 어느 날 자주 가던 단지에서
매도자의 태도와 말투가 확실히 달라졌다고 합니다.

“원하시면 어느 정도 조정해드릴 수 있습니다.”

몇 달 전에는 절대 듣지 못했던 말이었죠.

결과적으로 A씨는
동일 단지 동일 타입을 몇 달 뒤 매수한 사람들보다
약 7천만 원 정도 저렴하게 계약했습니다.

특별한 급매를 잡은 것도 아니었어요.
시장이 조용할 때 꾸준히 현장을 본 사람만 캐치할 수 있었던 타이밍이었습니다.

그 후 강의장에서 만난 A씨는 이렇게 말했습니다.
“기다리는 게 아니라, 준비된 상태로 기다리는 게 훨씬 중요하다는 걸 알았습니다.”

지금 하셔야 할 일 - 아주 단순합니다

오늘 바로 이 두 가지만 실천해보세요.

• 내가 감당할 수 있는 월 부담액 계산하기
• 관찰할 기준 지역 3곳 정하기

거래량이 줄어든 지금은
무주택자에게 생각보다 좋은 시간입니다.

시장 자체가 느리게 움직이기 때문에
차분하게 준비할 수 있는 시간을 벌어줄 수 있거든요.

조금씩 준비하며 자신만의 기준과 계획을 세우신다면
작은 실천 하나하나가 결국 큰 기회로 이어집니다.

앞으로 어떤 매물이 나오고 어떤 조건이 변할지는 아무도 알 수 없습니다.

하지만 준비된 사람은 그 변화 속에서도 흔들리지 않고
자신에게 맞는 선택을 할 수 있어요.

여러분도 차근차근 준비하시면서
시장이 다시 움직일 때 자신 있게 발걸음을 옮기시길 바랍니다.

조금씩이라도 오늘의 실천을 시작해보세요.
그 작은 걸음이 내 집 마련의 큰 힘이 될 수 있습니다.

여러분의 내 집 마련을 진심으로 응원합니다.