관련 강의
[NEW] 잠실 20분! 서울만큼 좋은 구리 최고의 아파트 찾는법
진심을담아서
안녕하세요 제이든J입니다.
구리 특강! 25.12.11 진담 튜터님께서 강의 해주셨습니다.
실제 30년을 거주하셨고, 현지 거주민들의 이야기 뿐만 아니라, 선배 투자자로서의 인사이트 까지 전부 있는 강의였습니다.
구리에 대한 이야기만으로 끝나지 않았습니다.
물건 터는법, 전화임장 하는 법, 매물임장 하는 법
사장님이 나에게 싼 물건 주는 법
협상 - 가계약 - 실제 잔금까지 이어지는 실전투자자로서의 가이드까지
이 강의 하나면 정말 투자까지 혹은 내집마련까지 확실하게 이어지는 강의를 들었습니다.
이 강의를 듣고 나면
- 수도권 비규제 투자 전략을 이해할 수 있습니다.
- 구리의 가치를 이해하고 비교평가 할 수 있습니다.
- 비교평가 결과를 통해서 투자 의사결정을 내릴 수 있습니다.
시작부분에 있어서, 여러 사람들의 상황에 대한 case에 따라 어떤 가이드가 나가는지도 설명해주셨습니다.
만약 3억이 있는 사람이 생애최초일때,
3억 있는 사람이 무주택일때,
3억으로 투자하려고 할때
2억으로 투자하려고 할때
1억으로 투자하려고 할때
등등 정말 다양한 사례에 대해서 이야기 나눠주셨어요.
목차는 아래와 같습니다.
PART1. 왜 구리인가?
PART2. 입지와 가격 분석
PART3. 구리 투자 전략
PART4. 매수를 위한 액션플랜
드리고 싶은 말씀
PART1. 왜 구리인가?
혼란스러운 수도권 시장 상황
- 비규제 지역마저 접근하기 어려워 보이는 상황
- 10.15 규제 이후 가능한 부동산 통한 자산 증식 방법
1) 규제지역 : 실거주 진행 후 2년 뒤 전세를 놓고 대출금 상환 후 투자
2) 비규제 지역 : 실거주 후 2년뒤 투자 or 갈아타기 / 전세 레버리지 투자
여기서 현재 서울 투자를 하지 못하지만, 구리는 비규제 지역 중에서도 가장 가치 있는 곳입니다.
서울 앞단을 하지 못했다고 해서 손놓고 있을 수는 없죠.
그래서 이전 사례 과거 시뮬레이션을 한번 가져와주셨습니다.
구리에 그 단지 투자를 했다면, 지금 현재 구리의 투자로 서울을 따라갈 수 있는 투자가 가능해보였습니다.
10.15 이후 가져가야 할 매수 전략
- 할 수 있는 투자 중에서 가장 좋은 투자처를 확실하게 이해하고 매수를 현실로 옮긴다.
- 주어진 상황에서 최선의 물건으로 서울을 따라잡는다.
ex) 구리에서 계속 갈아타서 잠실, 광진구로 가신 분들도 있음
하지만 구리에서는 몇몇 단지는 좀 비싸진 것들도 있고, 아직 저평가인 단지들도 섞여 있는 시장이었습니다.
구리가격 <랜드마크>를 통해서 서울 지역, 경기도 다른 지역과 같이 비교해보았는데요
이를 통해서 현재 구리 시장의 가격 수준이 어느정도인지 가늠해볼 수 있었습니다.
거기에 더불어서 진담튜터님은 사전에 강의에서 질문지들을 전부 보시고 이번 강의에 전부 녹여주셨어요.
Q. 90년대 아파트면 구축이어서 투자를 못할까요?
10년 이내 26% / 20년 이내 22% / 30년(90년대) 44% / 30년 이상 8%
-> 예를들면 이런 질문 같은 것들에 대한 답변이 강의 곳곳에 녹아있었습니다.
PART2. 입지와 가격 분석
구리의 위치
- '8호선'과 '중앙성', '북부간선도로'
구리에 대해서
1. 입지 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
입지 디테일에 대해 설명해주셨습니다.
무엇보다 구리에서 가장 중요한 교통과 환경에 대해서 더 디테일하게 설명해주셨어요.
입지 부분에서 특히 공급 부분에서 3기 신도시인 남양주 왕숙의 여파가 얼마나 될까 라는 case study 역시 해주셨습니다.
이전 다산 공급이 있었을 당시를 보기도 하고, 현재 시장에서 돌아가는 것들을 보고 + 최악의 경우에도 대비해두면 좋을 점들까지 철저한 분석을 해주셔서 더 확신을 가질 수 있을 것 같았습니다.
2. 생활권 & 가격
구리역 아래 : 장자, 수택
구리역 위 : 인창 생활권
다산
1) 진건다산 : 8호선 역세권 여부
2) 도농다산 : 경의중앙선 역세권 여부
3) 지금 다산
생활권 별로 설명을 해주시고, 어디가 더 가치 있는 곳인지에 대한 이해까지 할 수 있어서 좋았습니다.
더해서 기존 수강생들이 질문을 올려두었던 것들에 대한 답변까지, 예를들면 아래와 같은 것들이요
Q. 다산/별내/갈매 신도시 등을 어떻게 봐야할까?
이렇게 크게 보면
- 현재 시장 상황
- 구리의 입지
- 구리 각각의 생활권과 특징, 그리고 가격
대해서 구리를 이해하고 나서 이제 구리에 어떤 투자전략이 마땅한지 볼 수 있었습니다.
(특히나 억대별로 어디를 보면 좋을지 떠먹여 주는 느낌까지..)
PART3. 구리 투자 전략
'가진 돈'으로 할 수 있는 '가장 좋은 물건'을 매수하기 위해
서울을 따라잡는 투자나 내집마련을 할 것
이부분이 구리 투자의 주요 전략이라 생각되었습니다.
현재 구리의 부동산은 비슷한 자본금으로 더 큰 수익을 낼 수 있는 단지가 섞여 있습니다.
그렇기 때문에 어느 평형, 어느 단지, 더 보면 좋을지에 대한 가이드도
실력 있는 튜터님, 투자자는 이렇게 보는 구나라는 시야감도 생긴 것 같습니다.
#구리 비교평가 : 1억대
- 00를 중요하게 생각할것
ex) 단지 사례
#구리 비교평가 : 2억대
- 00 생활권 보기
ex) 단지 사례
#구리 비교평가 : 3억대
- 0까지 좋은 곳을 보기
ex) 단지 사례
이후 질문들에 대한 모든 답변을 시원하게 해주신 것 같습니다.
Q. 입지 떨어지는 신축?
Q. 여기는 싼데? 하는 단지들은 어떤가요?
Q. 구리 에서 10평대 투자?
Q. 더 역세권 59 VS 덜 역세권 84
#투자디테일 +Tip
단 하나 최고의 좋은 것을 찾으려는 노력은 결코 나쁜 게 아닙니다.
이렇게 까지 세세하게 보는 것도 좋긴 한데요. 진담 튜터님 께서는 현재 본질에 대한 이야기도 해주셨습니다.
전투에서 지더라도
전쟁에서 이기는 것이 중요합니다.
진심을담아서
저평가는 저도 해보았지만, 이정도 수준까지 비교평가 해서 조금이라도 더 좋은 것을 분별해내려는 노력이 여기서 알 수 있었습니다.
비단 구리에 특정 되는 것이 아닌 다음 투자 할 때는 여기까지도 해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
물론 그렇게 재다가 투자를 못하고 자산을 못 가지는 것 보다 자산을 취득 하는 것이 우선순위는 맞지만요.
PART4. 매수를 위한 액션플랜
정말 여기는 다른 강의 하나가 더 있는 것이 아닌가 하는 생각까지 들었습니다.
여기에 튜터님의 실전 경험까지 녹아 들어있었어요.
1. 나의 자본금 규모를 정확히 파악하세요
- 100만원 단위까지요
2. 임장 후에 투자후보단지를 5개 정하세요.
- 네이버 부동산 광고 사례들
- 부동산 알림관리하기
3. 전화/매물 임장을 통해 현장에 닿으세요
- 전화임장 Tip
- 트래킹을 하며 주 1회 전화임장을 해보세요
4. 목표 가격과 투자금에 맞으면 용기를 내세요.
5. 체크리스트에 따라 행동을 하세요
- 협상 - 가계약 - 본계약 - 중도금 - 잔금
이 모든 것들을 준비해주시고 실제 투자까지 이어지게 해주신 진담 튜터님의 진심이 느껴졌습니다.
꼬인 투자 생활은 사실 단단한 무늬였다.
구리에 있는 단지를 팔고 전세 난민이었고,
전고점에 매수한 어떤 사람도 다시 일어났습니다.
우리가 겪고 있는 시행착오는 어쩌면
아름다운 무늬가 만들어지는 과정일 수 있습니다.
실수만 가득했던 누군가도 해냈던 것처럼
작은 마음이라도 시작으로 이어지길 응원 드립니다.
진담 튜터님이 이전에 겪었던 꼬였던 경험
하지만 그 경험에도 이렇게 다시 일어나고 해냈다는 것을 말해주시면서
저희에게 응원까지 해주시며 할 수 있다는 격려까지.
구리 특강 듣길 참 잘했다는 생각이 들었습니다.
