안녕하세요
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
최근 서울 수도권 중심지역에 신규 아파트 공급이 줄어들면서
이제는 진짜 신축이 너무나 귀해지고 있습니다.
그래도 아직 경기도 지역에는 신축 공급들이 남아있는 곳들이 있습니다.
대표적인 곳들이 바로 3기신도시 인데요.
3기 신도시에 대해서 오늘 조금 이야기 해보려고합니다.
3기신도시 현황
수도권에 3기 신도시는 총 5곳입니다.
- 하남 교산 신도시
- 남양주 왕숙1,2 신도시
- 고양 창릉 신도시
- 인천 계약 신도시
- 부천 대장 신도시
크게는 이렇게 6곳으로 계획되어 있습니다.
거기에 추가로 기타 공공주택지구로
- 과천 과천지구
- 안산 장상지구
- 인천 구월2지구
- 화성 봉담3지구
- 과명 시흥지구
- 의왕,군포,안산 지구
- 화성 진안지구
총 7개의 기타 공공주택지구까지 하면 총 12곳입니다.
3기 신도시의 규모
3기 신도시의 규모
3기 신도시의 규모를 살펴보면
- 남양주 왕숙1 - 5.2만 세대
- 남양주 왕숙2 - 1.4만 세대
- 하남 교산 - 3.3만 세대
- 인천 계양 - 1.7만 세대
- 고양 창릉 - 3.5만 세대
- 부천 대장 - 1.9만 세대
총 17만세대를 공급이 예정이며 그 중에서
남양주 왕숙1 신도시가 5.2만 세대
남양주 왕숙2 신도시가 1.4만 세대로
두 곳을 합하면 6.6만세대로 3기신도시 중 가장 큰 규모입니다.
오늘은 이 남양주 왕숙 신도시에 대해서 이야기 해보려고 합니다.
오늘 이야기 할 것
- 남양주 왕숙 신도시의 정보
- 남양주 왕숙 신도시의 미래가치
- 남양주 왕숙 시도시가 주는 기회
남양주 왕숙 1,2 신도시
남양주 왕숙 신도시의 미래 가치에 대해서 이야기를 해보려고 합니다.
- 남양주 왕숙1 신도시
- 전체 면적 : 8,654,278㎡(약260만평)
- 사업시행자 : 경기도,경기도주택도시공사,한국토지주택공사
- 사업시행기간 - 2019년 지구지정, 2028년 사업준공예정
- 주택 5.2만호 (인구 13만명 수용)
- 남양주 왕숙2 신도시
- 전체면적 : 2,393,385㎡(72만평)
- 사업시행자 : 경기도,경기도주택도시공사,한국토지주택공사,남양주도시공사
- 사업시행기간 - 2019년 지구지정, 2028년 사업준공예정
- 주택 1.4만호 (인구 3.5만명 수용)
남양주 왕숙 1,2 신도시의 공급을 모두 합하면 6.6만 세대 정도가 됩니다.
2기 신도시중 화성동탄 신도시의 규모와 비교해보면
동탄 1 신도시가 4.15만세대
동탄 2 신도시가 11.65만 세대가 들어왔습니다.
남양주 왕숙1은 동탄1 신도시 보다 1만세대 정도 많은 규모
그리고 남양주 왕숙2는 1.4만으로 비교적 적은 물량지만
왕숙 1,2의 단지를 모두 합치면 6.6만 세대로
인구 16.5만명 정도를 수용 가능합니다.
남양주와 인접해 있는 구리시의 전체 인구가 18.6만명인 것을 생각하면
남양주 왕숙1,2 신도시에 거의 구리시에 해당하는 인구가 들어온다고
생각하시면 어느정도 인지 감이 조금 오시나요?
남양주 왕숙의 가치
강남과의 거리
먼저 남양주 왕숙신도시의 위치를 먼저 보면 남양주 왕숙은
강남역과 거리로 보았을 때 부천 대장지구와 비슷한 수준으로 떨어져 있는데요.
서울 기준으로 비교한다면 도봉구보다 조금더 떨어져 있다고 보시면 좋을 것 같습니다.
결론적으로 3기신도시 중에서는 강남과의 거리가 중간수준 이지만 거리는 가깝지 않습니다.
그래서 중요한 것이 업무지구 까지 접근성이 얼마나좋은지, 강남까지 얼마만에 갈 수 있는지
정말 중요한데요.
이부분은 이따 교통 부분을 통해서 말씀 드리도록 하겠습니다.
왕숙 신도시 직장
- 도시첨단산업단지
- 카카오 - AI디지털 허브/ 데이터센터 복합공간 구축예정 6000억원 규모투자
- 우리금융그룹 - “미래형 통합 IT센터 / 디지털유니버스”설립 협약 체결 (2028년 준공 목표)
- 삼육대학교 + 바이오/헬스 벤처/스마트팜/연구센터 그룹
남양주 왁숙은 도시첨단산업다지를 조성한다는 계획으로
카카오,우리금융,삼육대학교 등 굵직한 기업들에게서 투자유치를 받고
업무 협약을 맺었는데요. 향 후 이것들이 실현 된다면 주거 뿐만아니라
직장까지 갖춘 신도시가 될 것으로 예상됩니다.
다만 유치를 받았더라도 카카오, 우리금융등 본사를 옮기는 것은 아니기 때문에
직장의 규모가 어느정도 수준으로 형성이 되는지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
왕숙 신도시 교통
직장 뿐만 아니라 서울 중심지, 강남 직장과의 접근성을 높히기 위해서
교통 확충 계획또한 실행되고 있는데요.
그 중에서 가장 중점적으로 확인해야 할 부분은
GTX-B 노선과 9호선 연장계획입니다.
GTX-B노선
GTX-B노선은 수도권광역급행철도 중 하나로
- 인천 (송도/인천대입구)→서울역/청량리/상봉 →남양주 마석까지 약 80~82.8KM
- 강남으로 연결된 노선은 아니지만 서울역,청량리,용산 등 서울중심지로 연결
- 현재 2025년 하반기 착고 진행 중이며 일부 구간은 실제로 공사에 착수
반면 자금조 조달 이슈, 공사비 물가 상승, 행정절차 지연으로 인해서
2023년 전 구간 개통을 목표로 하였지만 실질 적으로는 개통이조금 더 늦어질 것으로 보입니다.
다만 완공되고 실제 개통되고나면 남양주 왕숙에서 서울 중심지까지
접근성이 상당히 개선될 것으로 보입니다.
여기서 유의해야 할 점은 GTX노선이 남양주 왕숙2 신도시에 남부쪽으로 들어선 다는 것 인데요
만약 청약을 받거나 향 후 투자를 고려한다면 왕숙의 북쪽 보다는 교통호재/지리적으로
서울과 가까운 남양주 왕숙의 남쪽을 우선적으로 봐야합니다.
9호선 연장 연장계획
9호선 연장 계획은
- 서울 강동구 → 하남미사지구→남양주왕숙,왕숙2지구 →진접2지구 까지 연결하는 광역철도 노선
- 총 연장 : 약 17.59km
- 정차역 8개 신설 예정 + 1개 차량기지 설치
- 총 사업비 : 약 2조 8,000억~2조9,300억 규모
- 2030년 개통 목표
9호선이 남양주 왕숙까지 연장되고 나면 남양주왕숙에서 강남까지 접근성이 50분 전후로
가능 할 것으로 예상 되는데요. 현재 왕숙에서 버스와 경춘선을 통해서 환승하여 강남까지
도착하는데 걸리는 시간은 1시간 30분 정도인데 비해서
9호선이 들어서고나면 30~40분 정도 시간이 단축 될 수 있을 것으로 보입니다.
강남까지 1시간 이내라면 충분히 남양주 왕숙이라는 곳이 가치 있는 곳으로
탈 바꿈 할 수 있을 것으로 보입니다.
다만 현재 2공구의 경우 한강 밑으로 지하철을 뚫어야 하기때문에
계속되는 유찰로 진행의 어려움을 겪고 있는데요.
향 후 비용이 얼마나 늘어날지, 개통이 얼마나 늦어질지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
투자로 바라보는 왕숙신도시
투자 측면으로서 왕숙 신도시를 바라 보았을 때
- 단기적 관점
현재 왕숙신도시 전용 59" 분양가가 4억원대로 분양가 상한제가 적용되어
비싸지 않은 가격이라는 생각이 듭니다.
다만 여기서 비싸지 않다는 것은 기존에 계획했던 직장과 교통망이
모두 실현된다는 가정 하에 향 후 입지가 개선되었을 시에 가격 기준입니다.
앞으로 왕숙 신도시가 정착하고, 교통이 들어서면 충분히 가치 있는 지역으로
탈바꿈 할 수 있을 거라고 생각이 듭니다.
중요한 것은 실거주,투자 두가지 관점에서 모두 단기적인 관점이 아닌
장기적인 관점으로 앞으로 좋아질 지역으로 보는 것이 중요할 것 같습니다.
- 장기정 관점
장기적으로 모든 계획들이 실현되고 나면 가치 있는 지역이될 것 같습니다.
'직주 근점 + 대규모 신축 + 교통인프라' 3가지를 모두 갖춘 완성형 신도시로 성장할 여지가 있습니다.
완성형 신도시로 성장하고 나면 거주에대한 수요가 풍부해질 지역입니다.
다만 아직 언제 들어올지 확실하지 않으며 어떻게 실현이 될지 미지수 라는 것이 가장 큰 리스크로
지금당장 투자로서 고려하는 것이 아니라 향 후 왕숙신도시가 입주하고, 교통이 들어서면서
기회를 줄 것으로 보입니다. 뿐만 아니라 대규모 공급이 떨어지면서
주변 구리, 다산까지도 어쩌면 투자기회를 줄 수 있을 것으로 보입니다.
결론
- 남양주 왕숙신도시는 예정대로 계획 했던 것들이 모두 들어 선다면
충분히 가치있는 지역으로 탈바꿈 할 수 있다.(시간이 지나면 좋아질 지역) - 현재 59 분양가 4억대 또한 미래가치를 반영 했을때 비싸지 않은 가격이다.
- 다만 교통호재가 언제 실현될지 아직 미지수 이며 지금 당장이 아니더라도
향 후 입주시에 왕숙 신도시 뿐만 아니라, 주변 지역인 구리/다산 에서도 기회를 줄 수 있다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
