비규제수도권 주인단기전세(신규임차인받기전) 매매계약 특약 혹시 놓치는 부분이 없을까요..? 선배님들 조언 부탁드립니다.

안녕하세요. 꼭지부부입니다. 글 읽어주셔서 먼저 감사드립니다. 

이번에 비규제수도권 지역에 가계약을 하게되었고, 이번주 토요일 계약 예정입니다. 

그전에 부사님께 특약을 보내놓으려고하는데 혹시 놓친 부분이 없는지 선배님들 조언 듣고싶어 이렇게 글남깁니다. 

*계약 타임라인

-가계약 : 12/12(금)

-본계약 : 12/20(토)

-잔금 : 1/31(토) (*단, 협의하에 일정 조정 가능) 

 → 제가 잔금일을 뒤로 반영한 이유는 자산 재배치한 전세 계약금이 12/27일 반환 예정으로 혹시 모를 상황 대비하고자 시간을 벌었고, 반환 이후 일정을 최대한 앞당겨서 잔금을 진행하려고합니다. 

Q. 예전 다른 문의글을 보니 소유권을 먼저 가져오는게 유리하다고 하시는 글을 봤는데, 혹시 잔금을 뒤로 했을 때 발생하는 리스크가 있을까요? 소유권을 먼저 가져오는게 왜 유리한 것일까요? 

-전세계약 : 잔금 일로부터 5개월 협의 

1. 매수특약
   - 현 시설 상태에서 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결한다
   - 현 시간 이후로 등기 상의 권리변동은 없는 것으로 한다. (잔금까지 등기기부등본 변동사항 발생 시 매수인은 본 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금을 위약금으로 하여 매수인에게 상환한다)
   - 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. 
   - 주식회사XXXX 채권최고액 금0원 상태의 계약으로 잔금일에 매도인이 상환 및 말소등기 하기로 한다.
   - 현 시설 상태에서 매매계약이나, 사전에 고지하지 않은 중대한 하자(내부누수 등)발생 시 매도인이 수리하기로 한다.(현재 누수 중대하자 없음) 
   - 잔금시까지 각종 공과금은 매도인이 부담한다
   - 현 소유주가 매도 후 금 0원에 5개월 전세 사는 조건의 매매 계약이다. (단, 새로운 임차인이 생길 경우 일정은 협의하에 앞당길 수 있다)
   - 잔금일은 2026년 1월 31일이다. (단, 매도인과 매수인 협의하에 앞당길 수 있다.)
   - 매도인 퇴거 시까지 기본시설 등 내부 고장/파손사항은 매도인이 수리 한다. (보일러포함)
   - 매도인은 5개월 단기 전세 사는 조건의 계약이므로, 보증금 반환 차질없이 신규임차계약을 하기 위해 집 보여주는 것에 적극 협조해 주기로 한다.
   - 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관계에 따른다.

    

2. 전세계약 (잔금일에 동시에 진행)
   - 현 시설물 상태에서의 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함.
   - 임차인은 계약 당시 임대물건의 원형을 기간 만료시 까지 보존할 책임을 지며 파손,훼손,멸실시 원상복구하고 소모품 사용 중 파손시는 임차인의 비용으로 수리한다.
   - 임차인의 책임없는 건물 노후 시설물의 고장 및 파손은 임대인이 수리한다. 
   - 원활한 보증금 반환을 위해 입주 날짜는 새로 입주하는 임차인과 협의해서 결정하기로하고 임차인은 집 보여주는 것에 적극 협조해 주기로 한다.
   - 흡연 및 반려 동물은 금지하기로 한다. 
   - 본 계약에 명시되지않은 사항은 주택임대차보호법 및 민법과 주택임대차계약의 일반 관례를 따른다. 
    

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