내년 초부터는 은행가면 이렇게 하세요. '이 차이'로 수백만원 갈립니다.[용용맘맘맘]

연말이 되면 대출 상담 창구에서 가장 많이 나오는 말이 있습니다.

“지금은 연말이라 대출이 많이 막혔어요.”

그래서 많은 분들이 이렇게 고민합니다.

“조금만 기다렸다가 연초에 해야 하나요?”
“연초가 되면 정말 대출이 풀리긴 하나요?”

실제로 매년 연말은
금융기관의 대출 한도가 조여지고,
신용·주담대 모두 까다로워지는 시기입니다.

반대로 연초가 되면,

다시 한도가 열리고 조건이 완화되는 경우도 반복돼 왔죠.

문제는
이 시기에 ‘대출의 구조’를 모르면
막힐 때 포기하고, 풀릴 때 또 급하게 결정하게 된다는 겁니다.

그래서 오늘은 내집마련을 준비하는 분들이
이 시기에 가장 헷갈려하는 질문,

“주택담보대출을 받을 때
어떤 금리와 상환방식을 선택해야 할까?”

에 대해 이야기해보려 합니다.

대출은 누가 대신 결정해주는 게 아니기에

단 한 번의 선택이 수백~수천만 원 차이를 만들기도 합니다. 

내 상황에 맞는 금리, 상황 기준을 스스로 세우고

수백~수천만 원의 차이를 놓치지 않도록 오늘 내용을 꼭 끝까지 확인해 보세요. 

왜 금리와 상환방식 선택이 중요한가?

많은 분들이 대출 상담을 가면
“금리가 가장 싼 걸로 하면 되죠?”

“다른 사람들은 보통 어떤걸로 선택하나요?”

와 같이 선택의 결과를 남에게 맡기는 경우가 많습니다.

그럼 정말로

금리가 현재 싼걸로만 하면될까요?

다른사람들이 많이 선택하는걸로 하면 될까요?

이 말은 반은 맞고 반은 틀립니다.

왜냐하면

• 금리는 “지금 싸다”고 끝이 아니라,
• 앞으로 어떻게 변할지, 변동 가능성을 봐야 하고
• 상환 방식은 매달 나의 현금 흐름을 결정하며
• 우리가계에 감당이 가능해야 하는 부분이 있기 때문입니다.

그래서 금리의 종류, 상환방식의 종류, 현재 경제 상황,

이 3가지 맞물려서 내게 유리한 조건을 선택할 수 있어야 합니다.

금리 3종류를 아주 쉽게 설명하면?

주택담보대출은 크게 고정 금리, 변동 금리, 혼합형 금리 3가지로 나뉩니다.

하나씩 개념을 살펴볼게요.

고정금리 : 처음부터 만기까지 고정된 금리

“끝까지 예측 가능한 상환액"
금리가 오르든 말든 내 이자액이 변하지 않아요.

그럼 고정금리는 어떤 사람에게 유리할까요?

• 예측 가능한 지출이 필요한 초보자
• 금리 상승 가능성이 걱정되는 사람
• 장기 보유 확률이 높은 경우

실제 고정금리가 가장 유리한 시점은 금리가 아주 쌀 때입니다.

대출 금리 자체가 하락한 시점에서 검토하면 좋아요.

예를 들어, 

지난 10년 간 기준 금리를 살펴 보면 

역대급 금리 인하 시점인 2020년~2021년은

고정금리로 주택담보 대출을 받았으면 유리했던 시점입니다.

변동금리 : 매달 혹은 3개월, 6개월 마다 대출 기준금리에 따라 금리가 변동!

“초반은 싸지만, 
시중 금리에 따라 매년 또는 6개월마다 조정돼요.

그럼 변동금리는 누구에게 유리할까요?

• 단기 보유(3~5년) 가능성이 높을 때
• 금리가 내려갈 가능성을  보고 있을 때
• 초기 이자 부담을 낮추고 싶은 사람

2025년 12월 기준,

시중은행 대출금리가 4.7~5.0%정도 나오고 있는 상황입니다.

그럼 현재는 변동금리를 사용하여 수도권에 집을 산다면, 

가산금리를 붙여서 대출한도를 산정하기 때문에 대출한도가 줄어드는 경우가 종종 발생합니다.

따라서 변동금리를 선택하고 싶으시다면 

실제 상담을 받을 때 이 3가지를 질문하셔야 합니다.

Q. 변동형 금리를 하면 대출한도가 얼마인가요?

Q. 고정형 금리를 하면 대출한도가 얼마인가요?

Q. 주기형 금리를 하면 대출한도가 얼마인가요?

내집마련 할 때, 대출한도가 최대한 많이 필요하시다면,

각각 금리를 선택했을때 대출 한도가 얼마나 나올지

물어보고 그 중에서 결정하시는 편이 유리해요.

혼합금리(고정+변동) : 정해진 주기마다 금리가 변동되는 형태 (3년, 5년 주기형)

“안정성과 절약을 반반 가져오는 타협형.”

그럼 혼합금리는 누구에게 유리할까요?

• 초기 금리 상승 위험은 피하고 싶지만
• 너무 높은 고정금리는 부담스러운 사람
• 5~10년 보유 계획자

최근에  금융기관에서 가장 많이 사람들이 사용하는 금리가 이 주기형 형태입니다.

그 이유는 변동형 금리보다는 대출한도가 조금 더 많이 나오고,

5년 정도는 고정금리를 사용하고 그 이후에 금리 하락 시기가 오면,

다시 변동된 금리를 적용할 수 있기 때문이에요.

한 마디로, 금리가 올라가면서 발생하는 리스크를 일정 기간 동안 차단해주고

혹여나 금리가 내려가면 일정 기간 이후에 변동된 금리를 적용할 수 있으니

대출한도와 금리의 안정성을 필요할 때 많이 사용해요. 

그럼 다음으로, 금리를 선택했다면 이제는 상환방식을 고를 차례겠죠?

상환 방식 역시 금리처럼 3가지 종류가 있어요.

상환 방식 3종류 (원리금균등, 원금균등, 체증식)

원리금균등 상환 방식

원리금 균등 방식이란,

매달 내는 대출 원리금이 대출 만기까지 동일한 것을 말합니다.

예를 들어, 첫달 150만원을 냈다면  대출 만기까지 150만원을 매달 내면 돼요.

“매달 내는 돈이 일정해서 심리적으로 가장 편하다.”
초반엔 이자 비중 높고, 후반엔 원금 비중이 높아지는 방식

간단하게 말하자면,

내가 매달 내야할 돈은 일정한데 일정한 돈 액수 안에서 초반에 이자 비중이 더 많은 거죠.

그래서 매달 고정비가 명확히 정해져있어야 하는 초보자,

가계 지출 계획이 고정되길 원하는 사람에게 이 상환이 유리합니다.

원금균등 상환 방식

원금균등상환 방식은

초반에 상환금액이 많지만 원금을 갚아갈 때 총 이자는 저렴한 형태입니다.

“초반엔 빡세지만, 갈수록 부담이 줄어드는 방식”
초기 상환액이 크지만 가장 경제적인 방식

이 상환 방식은 현금흐름이 여유 있고,

이자 절감이 최우선인 사람에게 유리해요.

체증식 상환 방식

체증식 상환방식은

초기 월 상환액이 매우 낮지만, 

일정기간마다 상환액이 단계적으로 늘어가는 형태입니다.

“지금은 가볍게, 나중에 많이 갚는 방식"
초기 부담 최소화, 시간 지나면 상환액 증가하는 방식

초반 자금이 부족한 생애최초 실수요자거나

3~5년 내 매도나 대환 계획이 있는 사람, 

소득 상승이 추후 확실한 30대 초중반의 사람에게 이 상환이 유리해요.

원리금균등 vs 원금균등 vs 체증식 비교하면?

우리에게 제일 유리한 상환 방식은?

실제 재테크에서 가장 중요한 건 돈을 최대한 늦게 내는 것입니다.

왜냐하면 시간이 지날수록
같은 돈의 가치가 점점 줄어들기 때문이에요.

지금 1,000만 원과 10년 뒤의 1,000만 원은 체감 가치가 전혀 다르니까요.

그리고 이 인플레이션에 가장 유리한 상황방식은

1순위) 체증식

2순위) 원리금균등

3순위) 원금균등

이라고 볼 수 있습니다.

왜냐하면, 초반에 나가는 돈을 적게 하면

시간이 지날 수록 내가 빌린 돈의 가치는 내려가니까요.

물론 이는 개인적인 가계 자금 상황에 따라 상환방식은 다를 수 있습니다.

그럼 내게 맞는 대출금리와 상환 방식은 무엇일까? 고민이 될 때

아래 4개 질문에 답해보세요.

✔ 우리 가계 현금흐름에서 월 상환 가능한 금액은?
✔ 소득은 앞으로 증가할까, 정체될까?
✔ 초기 자금이 부족한가, 여유가 있는가?

✔나는 대출한도가 중요한가? 금리자체가 더 중요한가?

이 질문 4개만 명확히 답해도 금리와 상환 방식이 정해질 수 있어요.

대출을 받을 때,

우리는 은행 창구에서도

결국 “고객님 선택입니다”라는 말을 듣게 돼요.

때문에 내가 스스로 기준을 정하고, 금리와 상환 방식의 선택만 정확히 해도
앞으로 내 10년 동안의 가계부를 훨씬 안정적으로 설계할 수 있어요. 

이어서 다음 편에는 대출 받을 때

부동산 초보가 가장 많이 하는 질문에 대해 알아볼게요.

대출 금리와 상환 방식의 기초를 다진 뒤,

평소 내가 궁금해하고 어려웠던 대출의 답을 얻을 수 있도록

다음 편도 꼭 이어서 읽어주세요!