명불허전 양파링 튜터님의 전세 바이블, 열중 2강 강의 후기 [열중 48억 순자산 9년안에 은퇴할조 고민말고행동]

안녕하세요!

이제는 고민말고 행동해야 할 때, 고민말고행동입니다.

열중 2주차는 너무나도 유명한, 열중 강의 꽃이라 불리우는

양파링 튜터님의 전세 바이블, ‘시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법’

전세 A to Z 였습니다.

농부가 뿌려 놓은 씨앗이 잘 싹을 틔울 수 있게 보살펴야 하듯이

투자자라면 투자를 시작하자마자 잘 이해하고 다루어야 하는 ‘전세’

투자의 끝은 전세빼기라고 강조하신 말씀이 확 와 닿았습니다.

상황 탓을 하지 않고 

우리는 배운 것을 토대로

해쳐 나갈 수 있는 투자자다.

7시간이 넘는 강의 시간동안 

진심 전세 관련된 내용 A 부터 Z까지 세심하게 다루어 주신 튜터님이셨습니다.

전세 조건은 매수하기 전에 전세 세팅 조건까지 고려해서 매수를 결정해야 한다는 말씀.

정말 중요한 것 같습니다.

최근 1호기 투자를 한 저로써는 물건 정보에서 매매가도 중요했지만

정말 전세 세팅 조건이 중요하다는 것을 몸소 느꼈던 것 같습니다.

운이 좋게 세낀 물건을 매수하게 되어 맞추어진 전세를 승계 받았지만

현재 임차인이 언제 어떤 계기로 이사를 간다고 하실지 모르니

양파링 튜터님의 전세 바이블은 제 보물창고에 고이 고이 모셔두고

투자 전에, 전세를 새로 빼야할 때 모두 마르고 닳도록 꺼내어 읽어 보겠습니다.

초보 부동산 투자자에게 전세 관련된 일에 최고의 인맥을 얻었다는 것 하나만으로도 너무나 든든한 마음이네요. ^^

파트 1. 전세셋팅을 알아야 하는 이유

전세 세팅은 투자 수익률을 결정하는 가장 중요한 의사결정.

전세 조건에 따라 실투자금을 최소화 할 수도 있고,

잔금이나 공실 리스크에 대한 대응 여부에 따라 리스크 관리하는 방법이 달라질 수 있어 투자 안정성을 확보할 수 있다.

무엇보다 중요한 것은 투자한 뒤에 전세 세팅을 고려할 것이 아니라

투자를 결정 하기 전 단계에서 이 투자를 해도 되는 투자인지까지도 다시 돌아 볼 수 있는 것이

전세 세팅 조건이라는 걸 배웠습니다.

더군다나 저 같은 초보 투자자라면 굳이 어려운 조건의 전세 세팅(가시밭길…;;)을 선택할 필요가 없다는 말씀도

너무 피가 되고 살이 되는 말씀 같았습니다.

전세 빼는 노력을 하는 기간을 줄이면 다른 투자처를 볼 수도 있고, 

투자금이 예상보다 증가하는 손해를 보지 않을 수 있습니다.

→ 차라리 빨리 전세 빼고(전세금을 싸게 놓든, 옵션이나 조건을 좋게 만들어 놓든…) 앞마당 넓히는 것이 현명!

파트 2. 투자완성을 위한 단계별 전세셋팅 전략

기억할 것:

1) 상황을 파악하고

2) 적절한 가격을 설정하고

3) 리스크를 줄이는 조건 설정하기

투자자로 전세를 세팅할 때 만날 수 있는 모든 경우의 수를

유형별로 어떻게 임차인을 맞추어야 하는지 배웠습니다.

다시 한번 

‘이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지’를 미리 알고 

대응할 수 있는 물건을 선택해야 하는 것이 중요하다는 사실을 깨닫게 되었습니다.

양파링 투터님의 전세 강의를 들었다면 반드시 알아야 하는 것 2가지!

• 적정 전세가를 설정하는 3단계는? 단 -생 -공
• 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지는? 공 - 수 - 포

임대기간 설정은 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라질 수도 있기 때문에 너무 중요!

반드시 재계약 시점의 리스크를 점검하고 매수 결정을 해야함.

앞으로 투자를 해 나감에 있어서 자산의 챗수가 늘어나게 되면

리스크 분산 차원에서라도 한 지역에 여러 채 투자를 하기 보다는

적절히 분산하는 것도 좋다.

파트 3. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

현재 서울은 규제지역이기 때문에 실거주만 가능한 상황.

비규제 지역에 투자를 고려한다면 세낀 물건의 조건을 면밀히 확인하고 비교 평가해야 함.

2+2 계약갱신요구 청구권 vs 묵시적 갱신 vs 신규계약의 차이점에 대해 이해할 수 있게 되었습니다.

파트 4. 임대 리스크 줄이는 법

튜터님의 실전 투자 사례를 바탕으로 투자 전에 전세 세팅 조건 비교시 

어떤것이 유리할지 미리 잘 따져보아야겠다는 생각과 함께

포트폴리오 투자에 대해서도 명심해야겠다는 생각을 했습니다.

투자가 그렇듯이 실제로 내가 부딪혀서 행동으로 해봐야지만 제대로 이해할 수 있는 것 같습니다.

초보 투자자들을 위해 하나 하나 세심하게 강의해 주신 양파링 튜터님 진심으로 감사드립니다!!

[ 적용할 점 ]

• 전세 만기 6/4/3개월전 캘린더 알람 맞춰 놓기
• 전세 계약 만료일이 공휴일에 닿지 않게 미리 체크하기
• 전세를 맞춰야 하는 상황 이전에 튜터님의 전세 바이블을 꺼내어 내 상황에 일치하는 것의 프로세스를 따라간다.

• 전세 보증금에 욕심 내지 않는다. 시장 수준 or 그 이하로 세팅한다.