부동산에서 안 알려주는 자금조달계획서 핵심사항

5시간 전

안녕하세요! 여러분 오랜만입니다^^!

월급쟁이부자들 중개법인 대표 공인중개사 디수(장지수)입니다.

벌써 한 해의 끝자락에 접어들었습니다. 바쁘게 지나온 한 해를 잘 마무리하시고 내 집 마련도 차분하게, 그리고 꼭 좋은 결과로 이어지시길 진심으로 응원합니다. 😊

지난 칼럼에서는 토지거래허가제의 기본 개념과 토지거래허가 신청서 작성 방법에 대해 먼저 살펴보았습니다.
못보신 분이 있다면 참고 부탁 드리겠습니다 :)
>> 토지거래계약허가, 이건 반드시 알아야 합니다

>> 토지거래계약허가 신청 아직도 법무사에게 맡기세요?

다음 편으로 구해줘내집을 통해 실제로 계약을 진행하시는 고객분들께서 가장 많이 질문하시는 내용을 다시 한 번 정리해 보게 되었습니다. 그중 가장 많이 나오는 질문이 바로

“자금조달계획서는 어떻게 작성해야 하나요?”입니다.

자금조달계획서는 토지거래허가 절차를 거치거나, 매매계약서 작성 이후 부동산 거래신고 단계에서 반드시 함께 준비해야 하는 핵심 서류입니다.

하지만 실제로는 언제, 왜, 어떻게 써야 하는지에 대해 명확히 안내받지 못한 채 작성하는 경우가 많습니다.

특히 현장 에서는

왜 이 서류를 제출해야 하는지
어디까지 써야 하고, 어느 정도로 증빙이 필요한지
잘못 작성하면 어떤 문제가 생길 수 있는지에 대한 질문을 반복적으로 받고 있습니다.

그래서 이번 자금조달계획서 칼럼은 두 편으로 나누어 정리해보려 합니다.

이번 칼럼(1부)에서는 자금조달계획서를 처음 접하는 분들을 위해 실제 상담 현장에서 가장 많이 받는 질문을 중심으로

자금조달계획서가 무엇인지
왜 제출해야 하는지
언제, 어디에 제출해야 하는지
어떤 경우에 특히 주의해야 하는지 등을 FAQ 형식으로 정리해보겠습니다.

다음 칼럼(2부)에서는 많은 분들이 가장 어려워하시는 부분인 자금조달계획서 ‘작성 방법’에 대해

항목별로 어떻게 적어야 하는지
자주 실수하는 포인트는 무엇인지
어떤 증빙자료가 필요한지를 중심으로, 실제 계약 흐름에 맞춰 하나씩 풀어보겠습니다.

1. 자금조달계획서의 정의

주택을 살 때 제출해야 하는 자금조달계획서란 집을 구입하는 데 필요한 자금을 어떻게 마련했는지 밝히는 서류입니다. 공식 명칭은 "주택취득자금 조달 및 입주계획서"로, 말 그대로 집 살 돈의 출처와 입주 계획을 담은 문서입니다.

2. 자금조달계획서 왜 써야 하나요?

정부는 부동산 거래의 투명성을 높이고 편법 증여 등의 불법자금을 막기 위해 일부 주택 거래에 이 서류 제출을 법적으로 의무화하고 있습니다. 예를 들어 부모 찬스로 자금을 마련하거나 불투명한 자금 출처로 집을 사는 경우를 가려내어, 탈세나 투기를 억제하려는 목적입니다. 결국 실수요자 보호와 부동산 거래 투명화가 자금조달계획서 도입의 큰 취지라 할 수 있습니다.

기존에는 자금조달계획서가 한국부동산원에 제출되면, 해당 기관에서 1차적으로 검증을 진행한 뒤
탈세 혐의가 의심되는 경우에 한해 국세청으로 자료가 이관되는 구조였습니다.

하지만 지난 10월 30일 보도자료를 통해 정부는 자금조달계획서 관리 방식에 변화를 예고했습니다.

앞으로는 한국부동산원에 자금조달계획서가 제출되거나, 투기과열지구 내 주택 거래 시 지출증빙 자료가 제출될 경우
이 자료들이 국세청과 실시간으로 공유됩니다.

국세청은 공유된 자금조달계획서를 이미 보유하고 있는 소득·재산 자료와 연계해 분석하고, 그 과정에서 탈루 혐의가 발견되면 자금출처조사 대상자로 선정하겠다는 방침입니다.

3. 자금조달계획서 누가 제출하나요?

자금조달계획서는 누가, 어디에서, 얼마에 주택을 매수하느냐에 따라 제출 여부가 달라집니다.
크게 규제지역, 비규제지역, 법인 거래로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

① 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역) = 서울 25개구 전역과 경기 12개 지역
규제지역에 해당하는 곳에서 주택을 매수하는 경우에는
거래 금액과 관계없이 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서를 반드시 제출해야 합니다.
소액 거래라고 해서 예외가 인정되지는 않으며, 규제지역이라는 점 자체가 기준이 됩니다.

② 비규제지역
비규제지역의 경우에는 기준이 조금 다릅니다.
개인이 6억 원 이상 주택을 매수하는 경우에 한해 자금조달계획서 제출이 의무이며, 6억 원 미만의 주택을 취득하는 경우에는 제출 대상에 해당하지 않습니다.
다만 최근에는 비규제지역에서도 6억 원을 넘는 거래가 늘고 있어 지역뿐 아니라 매매 금액 기준도 함께 확인하는 것이 중요합니다.

③ 법인 거래
법인이 주택을 매수하는 경우에는 거래 지역이나 거래 금액과 관계없이 모든 주택 매매에서 자금조달계획서를 반드시 제출해야 합니다.
개인 거래와 달리 예외가 없기 때문에, 법인 명의로 주택을 취득할 계획이라면 자금조달계획서는 기본 서류로 준비하셔야 합니다.

4. 언제까지 제출해야 하나요?

자금조달계획서 제출 시점은 주택 매매계약 후 최대 30일 이내입니다.

실무적으로는 아파트 매매 계약 단계에서 공인중개사를 통해 계약을 하는 경우 중개사가 실거래 신고와 동시에 자금조달계획서 제출 작업을 도와주는 경우가 많습니다. 계약서 작성 이후 공인중개사가 30일 내 온라인 시스템에 거래신고를 하면서 매수인의 자금조달계획서도 같이 올리는 것이 일반적입니다.

5. 어디에 제출하면 되나요?

자금조달계획서는 해당 부동산 소재지 관할 행정기관에 제출합니다. 구체적으로 주택 소재 지역의 시·군·구청(부동산 담당 부서)으로 내는 것이 원칙입니다.

다만 요즘은 인터넷으로 신고하는 방식이 활성화되어 있어서, 온라인 부동산거래관리시스템(국토교통부 운영, rtms.molit.go.kr)을 통해 전자 제출하는 경우가 많습니다.

중개업소를 통해 거래할 경우에는 일반적으로 중개사가 해당 시스템에 접속해
거래 당사자를 대신하여 부동산 거래신고서와 자금조달계획서를 입력, 제출 했습니다만 요즘은 토지거래허가를 거친 거래의 경우 허가 이후 자금조달계획서와 함께 증빙자료 제출이 필수가 되면서 매수인이 직접 서류 제출을 하는 건이 최근 들어 점차 늘어나고 있습니다.

6. 잘못쓰거나 제출하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?

우선 법률 위반 시 제재가 따릅니다. 정해진 기한 내 제출하지 않거나, 거짓으로 제출하면 과태료가 부과되고, 부동산 실거래 신고필증이 발급되지 않아 소유권 이전 등기도 못하게 됩니다.

현행 규정상 미제출, 허위 제출 시 500만 원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

7. 참고 사항

2026년 자금조달계획서 양식 개편 주요 내용

국토교통부는 2026년부터 자금조달계획서 기재 항목을 확대·개편할 예정이라고 밝혔습니다.
이에 따라 앞으로는 자금의 출처를 보다 구체적으로 기재해야 하는 구조로 바뀌게 됩니다.

우선 가상화폐(가상자산) 매각 대금이 새로운 자기자금 항목으로 추가됩니다.
앞으로 암호화폐를 처분해 마련한 자금으로 주택을 구입하는 경우, 해당 금액을 자금조달계획서에 별도로 명시해야 하며 필요에 따라 가상화폐 거래내역에 대한 증빙자료 제출을 요구받을 수도 있습니다.

증여·상속을 통해 마련한 자금에 대해서는 단순히 금액만 기재하는 것이 아니라, 증여세·상속세 신고 및 납부 여부까지 함께 기재하도록 변경됩니다.

예를 들어 부모님으로부터 1억 원을 증여받아 주택을 구입한 경우 자금조달계획서에 1억 원이라고 적는 것에 그치지 않고, 해당 증여에 대해 세금 신고와 납부를 완료했는지 여부까지 표시해야 합니다.

차입금 항목도 보다 세분화됩니다.
기존에 포괄적으로 기재되던 항목에서 사업자대출 항목이 별도로 신설되며 대출 금액뿐만 아니라 대출을 받은 금융기관명까지 기재하도록 변경될 예정입니다.