안녕하세요.
5년차 워킹맘 투자자
하하옷입니다.
투자를 통한 매수기나
성공경험이 대부분인 이 게시판에
지방투자 실패담을 쓸까 말까
고민을 많이 했습니다-
그러다, 투자를 이제 시작하는 분
또는 매수만 하고 매도 경험이 없으신 분들에게
저와 같은 실패경험을 줄여줄 수 있겠다는 생각에
복기를 해봅니다.
그리고 투자 성공담만 가득한 게시판에서
혹시 나만 지금 지방 투자로 힘든 건 아닐까
끙끙앓는 저같은 분들이 ㅎㅎ 있으실까 하여
이런 케이스도 있다고 남겨봅니다.
옷의 근황
일단, 이번 하반기 저는
가지고 있는 지방물건들을 정리하며 바쁘게 보냈습니다.
현재 내고 있는 월세금액 상승,
가족의 거주 만족도, 아이의 학업까지..
아이가 돌일 때 시작한 투자가
어느새 아이의 초등학교 입학을 앞두고 있다보니-
투자자의 가족으로 고생해온 남편과 아이,
가족 모두를 위해서라도
서울 실거주로 포폴 변경 후
추가적으로 소액투자를 하는 방향으로 플랜을 변경했기 때문입니다.
또한 실거주로 보고있던 서울 후보 물건들이,
아직 싸다는 생각이 있었고
현재 제가 가진 물건들의 수익을 기다리는 다주택 플랜보다
서울 실거주 똘1 셋팅을 우선 해두는 게
수익성 면에서도
낫다는 확신이 있었습니다.
그리고 ㅎㅎ 또 하나-
이번 하반기
가족들의 실거주 만족도를 높이고 노후준비까지
함께 할 수 있는 집들로
갈아타기, 무주택자 매수 등
가족들을 도와
서울/수도권에 3채의 집을 매수 진행했습니다.
그동안 투자 공부한다고
뛰어다닌 시간동안 자리를 지켜준
가족들에게 거주 만족도를 높여주는
시간이었습니다.
3채 매도 진행,
3채 매수 진행..
거기에 앞마당까지..
적다 보니 정말 하반기 바쁘게 지냈네요 ^_^;;
지방투자로 돈 벌 수 있습니다
먼저, 제목 때문에
지방 물건에서 돈을 버는 건 역시 힘들구나-
라고 생각할 분들이 있어
제 모든 자산은 지방에서
만들어졌다는 것을 일단 말씀드리고 ㅎㅎ
이야기 해보려 합니다.
4번의 지방 투자를 진행하며
19년 진행했던 A물건의 매도 수익금으로
23년 B물건의 감당 못할 역전세를 막고
C,D 물건을 투자했습니다.
(여기부터 잘못된 선택)
또한
C물건은 이번에 신고가로 매도되었습니다.
그렇게 다양한 지역의
투자 물건을 보유해보면서
정말 크게 배운 것 같습니다.
그 와중에 ㅎㅎ
B물건을 큰 금액으로 손절을 결정한
가장 큰 이유는 세입자와의 갈등 때문이었습니다.
정신과를 갈 정도로
화병으로 잠을 이루지 못하는 날들,
과거, 큰 금액으로 역전세를 맞으면서
잠도 못이루던 경험은 ㅎㅎ
정말 작은 일이었구나
하는 생각을 하게 하는
시간이었습니다.
누구에게나 일어날 수 있는 일
B물건은 40만 정도의
지방 소도시에 있는 신축 물건이었습니다.
21년~22년 당시에는
해당 소도시에 많은 투자 동료들이
투자를 진행했고
'소액투자'가 유행하던 때였습니다.
저 역시 이 물건을
1500만원이라는 소액으로
셋팅하게 됩니다.
ㅎㅎ그런데 매수날 빼고
이 물건을 보유하면서
하루도 마음 편한 날이 없었습니다.
사자마자 하락장이 시작됐고
큰 금액의 역전세에
세입자의 전세금 반환 요구 전화가 계속됐습니다.
(돌려준다는대도 계속 전화하던 그분..)
신축인데도
수리할 곳은 왜 이리 많은지 ㅎㅎ
이리저리 나간 돈도 많았습니다...ㅎㅎ
네 일단,
매수 시점부터 복기해보겠습니다.
[매수하는 시점 놓친 것들]
1. '소액 투자' 이지만, 리스크는 투자자로서
내 '전체'를 흔들 수 있다.
> 돈이 적게 들어갔다고 리스크도 적을 거라고
생각한 점.
들어간 돈이 적어도 리스크는 나를 망하게 할 수 있다.
결국 처음에 들어간 돈만 작았을 뿐,
역전세로 들어간 돈의 대부분을 잃고 나오게 되었다.
'명의'도 돈이다. '명의값'도 생각하며 매수해야 한다.
2. 지방 소도시일 수록, 좋은 물건에 투자 해야 한다.
싸게 사서 싸게 팔면 나간다~ 는 내 생각!
차라리 투자하지 않는 것도 용기다.
> 싸게 산 만큼, 당연히 돈 벌 일만 남았다고 생각한 점!
하락장 이후 조금씩 시장이 회복됐음에도
내 단지까지 흐름이 오지 않고,
'매도' 자체가 안될 수 있다는 생각을 하지 못했다.
3. '매수'가 아니라 '매도'가 투자에서 가장 중요하다.
> 싸게 잘 '매수'하는 방법에 집중했지만,
시간이 지날 수록
'매도'를 생각하고 매수한 투자자만이
살아남는다는 걸 알지 못했다.
결국 '매도'를 해야 내 돈이 된다.
그리고 이 물건을 보유하며
가장 크게 배운 점은 ㅎㅎ
'세입자'도 하나의 리스크라는 점입니다.
저는 '세입자'와의 갈등으로 인해
이 물건을 연봉보다 큰 돈을 잃고 매도했습니다.
4년째 살고 있는 세입자는
돈을 얼마를 줘도 나갈 수 없다는
강성 세입자였습니다.
2년 전 역전세가 심하던 때,
갱신권을 쓰지 않고 재계약 한 게
제 발목을 잡았습니다.
하반기 집을 내놓은 상황에서
어떠한 협상 제시에도
귀를 닫고 그냥 화를 내고,
무조건 갱신을 쓰겠다며
(안되면 실거주를 한다고 하니,
매일 와서 지켜보겠다고 하던 그..)
오히려 저를 협박하고
고소한다고 악담을 퍼붓는 세입자와
몇달 째 계속 이야기를 나누다 보니
제 삶이 그냥ㅎㅎ
엉망이 됐던 것 같습니다.
1. 잔금 후 몇달 간 들어오지 못하고
그 뒤에 세입자를 내보내고 실거주로 들어올 매수자
(전세 만기 2달 전 잔금까지 완료 시, 갱신권 거부 가능
변호사 확인)
2. 투자로 세입자를 끼고 살 매수자
(현 전세 시세보다 5천이 낮은 상황)
매도 금액이
이미 손해구간이었고,
거기다 위에 악조건들까지 더하니
계속해서 금액을 내려도 입질 조차
오지 않았습니다.
광역시에도 매력적인 물건들이
가득한 장에서
중소도시 중간 생활권 ㅎㅎ
다른 생활권 신축들도 다 싸진 상황에서
제 물건은 어느 누구에게도 매력적이지 않았습니다.
몇 달 간
매일 밤 잠을 이루지 못했고
화병으로 일상생활이 어려웠습니다. ㅎㅎ
(세입자 덕분 ^_ㅠ)
거기다, 매수할 후보물건들을 정해놨음에도
B물건 '명의' 때문에 움직일 수 없는 상황이었습니다.
결국 한번더 고민한 끝에
B물건이 다시 2년간 묶였을 때의 기회비용보다
지금 더 큰 손해를 보더라도 정리하고
새롭게 포폴을 짜는게
옳은 선택이라고 생각했습니다.
결론적으로
지금은 월부를 떠나신
제 스승님 중 한분이 해주셨던 말이 생각났고
그대로 행동해서 물건을 정리할 수 있게 됐습니다.
누가 봐도 납득될 금액에 팔면
과연 안팔릴까요?
다행히 또 다른 투자 물건이던
C물건에서 큰 수익이 났기에
B물건을 크게 손해보고 팔아도 조금의 수익이 남는 상황이어서
결심을 하고..
B물건을 5년 내 최저가로 ㅎㅎ 매도를 진행하고...
서울 실거주 매수를 진행하였습니다.
+ 사장님들에게 매도 금액 변경 문자를 보내고
10분만에 ㅎㅎ 거래가 되는 것을 보면서
정말 싼 금액이면
거래가 되는구나 한번더 배웠습니다.
[매도하며 배운 것들]
1. 내가 매수할 물건을 누군가한테 왜 매수했는지
이야기할 때 말이 길어진다면
매수를 한번더 고민해봐야 한다.
> 이 단지는 그래도 뭐가 좋고 뭐가 좋고~
그냥 단지명이 아니라 계속해서 이 단지를 왜 매수했는지
설명해야 한다면, 한번더 고민했어야 했다.
시장은 계속 변하고, 어떤 장에서도 팔 수 있는 물건을
싸게 매수하는데 집중해야 한다.
뾰족하게 단지를 타겟팅하지 않으면,
매도할 때 지옥을 경험할 수 있다
2. '세입자'가 가장 큰 리스크가 될 수 있다.
> 전세 계약 후 사이 좋던 세입자도, 한순간 최악의
리스크가 될 수 있다.
갱신사용과 매도시점까지 한번더 시뮬레이션 돌리고
그럼에도 괜찮다면 매수 진행
3. 선호도가 떨어지는 물건은 '싸게 판다'가 아니라
아예 안팔릴 수 있다.
> 결국 선호도다. 정말 싸게 샀으니 괜찮다고 생각할 수 있지만
내가 산 물건 가격보다 지하까지도 더 내려갈 수 있다.
그 지역에서 누가 봐도 가지고 싶은 물건을 매수해야 한다.
특히 그게 중소도시라면..
4. 지방은 선호도가 옮겨간다.
매수시점 괜찮은 정도의 물건은 매도시점에 안좋은 물건이
될 수 있다.
> 매수 시점에 이 정도면 괜찮지라고 생각했던 물건이..
몇 년이 지나자 언급조차 되지 않을 수 있다.
5. '손절'도 때가 있다.
> 2년 전, A물건 매도 시점에
B물건 역전세를 막기 보다
적은 금액 손절을 하더라도 돈을 더해서
서울 좋은 물건으로 셋팅해놓을 수 있는 기회가 있었다.
당시에 '손절'은 죄악으로만 생각했는데,
지금 생각하니 객관적으로 후보물건으로 잡아 비교를 하고
손절했어야 했다.
시장 안에서 무조건 안되는 건 없다.
대신 감정이 섞이지 않고, 객관적으로 내 포폴을 평가하고
행동해야 한다.
손절이 반복되면 안된다.
하지만 손절을 해야할 때 확신이 있다면
놓치지 않는 것도 중요하다.
6. 결국 투자는 내 책임이다.
> 코칭을 받고, 동료들과 이야기를 나누고.. 등등
어떠한 것들이 판단에 도움을 줬던 간에
매도 시점 투자 결과는 온전히 내 책임이 된다.
지금 내가 하려는 투자에 확신이 없다면,
차라리 안하는 것도 용기다.
'오르겠지..' 뇌피셜은 지옥 급행이다.
확신에 확신을 더해 매수를 해도, 리스크가 생길 수 있다.
아직 화병이 낫지 않았습니다만.. ㅎㅎ
글을 남기는 이유는,
멈춰서지 않고 계속 목표한 금액까지 나아가기 위함입니다.
그리고 결국, 투자는
경험을 통해서 성장하는구나-
깨달은 시간이었기에 남기고 싶었습니다.
5년차라고 이제 정말 많이 배웠다고 생각했는데
시장 안에서 감정에 휘둘리고
정신적으로 버티지 못하는 제 자신을 보며
아직도 정말 초보구나 생각했습니다.
그래서 부끄러운 결과를 남기면서
성장하려 합니다.
배울 게 많습니다.
계속해서 끊임없이 배우면서,
내가 경험한 만큼만 입을 열면서^_^
투자자로서 나아가겠습니다.
이번에 지옥같은 시간을 경험하면서
내 말 한마디가
누군가에게는 인생을 흔들리게 할 수 도 있겠구나
한번더 역지사지 할 수 있던 시간이었습니다.
시장 안에 당연한 것은 없고
결국 모든 선택의 책임은 내가 집니다.
지금 이 시장에서 어떤 물건들이
선택받고 있는지,
그리고 내 포폴에 어떤 물건들을 넣어야 하는지-
거시적으로, 그리고 미시적으로 고민하면서
투자 진행하시길 바라겠습니다.
매수에만 집중하지 마시고,
매도에 집중해서 매도가 되는 물건을
매수하시길 바라겠습니다.
다음에는,
힘이 될 수 있는 ㅎㅎ
좋은 소식들로 또 한번 글 남기겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
