수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
돈죠앙입니다 ♡
벌써 크리스마스 시즌이 다가왔습니다.
산타 할아버지가 정말 있다고 생각하고,
12월 25일만을 오매불망 기다리던
순수했던 어린 시절이 생각납니다.
가족들과 선물을 주고 받으면서
따뜻한 성탄절을 보내시면 좋겠습니다. ♥
저에게 크리스마스는 이제
딱 일 년 전, 서울 투자를 했던 때로 기억이 됩니다.
계엄령이라는 혼란한 정국 속에서
같은 돈이면 남향을 할지? 동향을 할지?
6층보다 9층이 낫지?
물건을 고르면서 살 수 있었던
공포 속의 기회였던 시장이 떠오릅니다.
불과 1년만에,
시장은 정말 다이내믹하게 변화하였고,
[6.27] / [9.7] / [10.15]
총 3번의 규제로 인해서,
이제는 웬만한 서울/수도권 지역은
투자자가 진입하기 어려운 시장이 되었습니다.
“이제 투자는 어려워요.”
“여기 토허제 지역이라서요,
실거주 가능하신가요?”
요새 부동산에 방문하면 이런 이야기,
한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
10.17 규제 정책 이후로,
토허제(토지거래허가구역)으로
서울 전역과 수도권 일부지역을 묶었습니다.
실제로 토허제로 묶인 해당 지역에서는
부동산 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 하며,
단순히 거주할거예요!가 아닌,
실거주 목적이 분명하게 입증되는
실제 증빙서류(이사, 이직, 전학 등의 사유를 증빙하는)를
제출해야합니다.
만일, 허위서류를 제출하게 되면요?
계약 체결 -> 무효,
허위 목적 진술 -> 형사처벌 및 과태료
(최대 2년 이하 징역 or 2000만원 벌금)
등의 조치가 취해집니다.
그래서, 많은 분들이
“이제 서울 아파트는 실거주자만 살 수 있구나”
“아예 전세를 못 놓는 거 아니야?”
하고 생각하시는데요,
결론부터 말씀드리면,
2년 실거주 요건만 충족하면,
전세 놓을 수 있습니다.
즉,
토허제는 매매시 발생되는 제제이고,
분양권도 2년 실거주 후 전매가능하다는 조건이 붙는 것처럼,
토허제 지역 매수 후,
2년 실거주를 하고 나서는,
언제든지 전세를 놓고 나갈 수 있다는 점입니다.
그리고 이 규제를 제대로 이해하면
오히려 투자 기회로도 연결될 수 있다는 점을
오늘 이야기 해보고자 합니다.
제대로 알면 기회가 될 수 있는,
<토허제 지역에서 전세가 가능한 조건>과
<실거주 요건을 전략적으로 활용하는 방법>까지
정리해보고자 합니다.
우선, 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 국토교통부나 지방자치단체가
투기 과열을 방지하기 위해 일정 기간 동안 부동산 거래를 제한하는 지역입니다.
주거지역, 상업지역, 녹지지역 등에서
일정 면적(예: 주거용 6㎡ 초과) 이상 거래 시
‘토지거래허가’를 사전에 받아야 매수 가능한데요,
이 허가 과정에서 '실거주 목적'을 입증해야 허가가 떨어지는 구조입니다.
위의 그림에서 보는 바와 같이, 토지거래허가가 승인이 될 때까지
약 15일~30일간 소요되기 때문에, 기간을 여유있게 잡고 진행하셔야 할 것입니다.
[토허제 구역 매수 시, 이 것만은 꼭!]
첫 째,
계약서가 아닌 ‘매매 약정서’ 작성.
이는 정식 계약이 아니며, 허가가 승인되면 약정금(2~3천만원)을
계약금의 일부로 편입되어 진행됩니다.
둘 째,
허가 나기 전까지는 계약금 송금은 유보해야 합니다.
자료 증빙이 미비하다고 판단되면,
거절 당할 수도 있기 때문입니다.
셋 째,
실거주 목적이면 명확한 증빙 자료 준비해야 합니다.
( ex. 자녀 전학 계획서, 직장 전근 확인서, 기존 주택 처분 계획, 이사 업체 계약서 또는 견적서 등)
증빙 자료가 미비 하다고 판단시 지연 또는 반려될 수 있습니다.
넷 째,
허가일 기준 4개월 안에 실제로 거주를 시작해야 합니다.
최소 2년동은 계속해서 실거를 해야합니다.
이 것을 충족하지면 제재가 따르므로 반드시 주의해야 합니다.
토허제 지역, 지금 사는 것이 맞을까요?
실전 사례를 통해 예를 들어보겠습니다.
때는, 지금으로부터 약 4년 전,
2022년 당시에도 성동구 아파트는 토허제 지역이었습니다.
심지어 1년 더 연장하겠다는 보도가 나왔었네요
성수동 아파트 매수자 A씨는
이미 많이 오른 가격이긴 하지만,
그래도 실거주니까 매수를 합니다.
안타깝게도,
A씨가 매수한 가격은 고점이었고,
매수 후 2년동안 약 16%가 하락하게 됩니다.
14억으로 매수했던 아파트가 12억에 되었습니다.
마음이 어려웠지만,
그래도 실거주를 하면서 살아갔습니다.
해당 단지가 엄청나게 선호되는 단지는 아니지만,
성동구 내에 준신축 단지에 지하철 5호선과도 인접해있어서,
아무것도 안하는 선택보다는 낫다고 생각했기 때문입니다.
그렇게 내집 마련을 한 A씨의 단지는
지금은 16.6억에 거래되고 있습니다.
14억→ 12억→ 16.6억
불과 3년 9개월만에 일어난 일입니다.
결국 A씨는 자산을 쌓는 선택을 하게 되었습니다.
토허제 지역에서 가격이 어느 정도 회복된 단지를 산다면,
이 A씨의 사례처럼 단기적으로는 조정이 올 수 있습니다.
나는 신끼가 있어서 좀 기다렸다가 최적의 매수타이밍을 고르겠어!
하시면, 기다리셔도 될 것 같습니다.
하지만, 많이 오른 상태이기에
단기 조정은 올 수 있다는 생각을 갖고,
충분히 가치가 있는 단지를 매수한다면,
그 자산은 반드시 회복하게 되어 있습니다.
즉, 아무것도 하지 않아서 아무 일도 일어나지 않는 것보다는
나은 선택이 될 수 있다는 말입니다.
2년 실거주 후 로드맵
토허제 내 주택을 매수하면서
“실거주 목적”이라고 신고했으면,
반드시 2년 이상 본인(또는 직계가족)이 거주해야 합니다.
그 2년 동안은 전세/월세/에어비앤비 등
모든 임대 행위가 제한됩니다.
그리고나서, 2년 실거주 요건을 충실히 이행했다면
그 이후엔 임대가 가능합니다.
[실거주 2년 후, 전세 놓을 때]
규제지역이라서 무조건 전세는 안될 줄 알았는데,
2년을 충실히 살고나면 임대 행위가 가능한데요,
하지만 꼭 아래 사항을 체크해야 합니다.
체크할 것 | 내용 |
|---|---|
| 실거주 기간 | 최소 2년 이상 본인 또는 가족이 실제 거주했는지 |
| 지역 변경 여부 | 토허제가 해제되었는지 유지 중인지 확인 |
| 매수 시 허가 조건 | 전입신고 및 거주 목적 기재가 명확했는지 |
| 📌임대 시작 시기 | 실거주 후 계약 종료일 기준 임대 시작인지 확인 |
A씨는 실거주 요건 충족을 위해 2년간 거주하였고,
2024년 실거주 종료 후 전세로 임대가 가능해졌습니다.
그 사이에 매매가는 꽤 상승했기에, 수익을 볼 수 있었고,
또한, 2년 거주요건을 미리 채웠기 때문에,
언제든 매도도 가능한 이점이 생겼습니다.
[실수요자이라면?]
집값 급등 우려 지역에서 안정적인 내 집 마련이 가능합니다.
투자 수요가 줄어 경쟁이 완화된 측면도 있습니다.
[투자자라면?]
2년 실거주 후 임대 및 매도가 가능합니다.
자산을 심어보니, 하루라도 빨리 심어야 회수가 가능한다는 것을
요즘 많이 느끼고 습니다.
또한, 토허제 해제 시 가치 상승 기대할 수 있습니다.
결국, 실수요자이건, 투자자이건,
자산을 쌓는 선택을 하여야 해야 합니다.
공포 속에 숨은 기회를 잡으세요
토지거래허가구역은 단지 불편한 규제가 아닙니다.
제대로 이해하고 접근하면,
실거주와 임대 전략을 모두 아우를 수 있는 좋은 기회가
될 수 있다는 점을 꼭 기억하시면 좋겠습니다.
저의 2호기 투자도 탄핵이라는 엄청난 이슈 속에서
얻게 된 물건입니다.
그 때는 이렇게 하는게 맞나?
정말 남편말대로 대한민국이 망하는게 아닌가?
고민이 되었지만,
지나고나보니, 정말 잘 한 선택이었습니다.
규제와 공포 속에서
남들이 외면할 때 기회를 잡아야 합니다.
그러려면, 남들과 똑같은 생각을 하고
안된다고 생각하기보다는,
할 수 있는 방법이 있을까?
편익과 비용을 따져보면서
나의 자산의 파이가 커지는 선택을 해야할 것입니다.
모두의 투자를 응원합니다!
화이팅 ♡
