안녕하세요
행동대장 행동π' 쪼코파이a 입니다.
2025년 한해 두번의 투자를 가질 수 있었던 소중한 경험을 갖게 되었습니다.
2025년 상반기 네번째 투자를 마무리하여 복기를 해 보았었는데요.
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이번 하반기 다섯번째 투자, 마무리(잔금)가 되진 못하였지만,
과정을 먼저 복기를 해보겠습니다.
다시 시작된 매도 후 갈아타기
2025년 상반기 월부학교 봄학기부터 여름학기까지
저를 따라다닌 고민은 ‘투자 방향’이였습니다.
제게 주어진 경우의 수는 총 4가지였는데요.
1호기 보유, 가용 가능 종잣돈으로 투자
1호기 매도 + 종잣돈으로 갈아타기
1호기 매도+ 2호기 매도 + 종잣돈 갈아타기
1호기 보유, 2호기 매도+ 종잣돈 갈아타기
벌써부터 머리아픕니다..
‘샀다 팔았다를 자주 하면 안좋은거 아닌가요?’
네, 맞습니다. 제가 배운 투자 역시 확신을 가지고 싸게 샀다면
매수 후 가치를 찾아 갈때까지, 보유하는 것이라고 배웠는데요.
그렇기 때문에 매도의 기준없이, 매도를 하게 되는 습관을 가지는 것이 아닌
내가 배운 매도의사결정으로 더 좋은 자산을 갈아탈수 있는 기회를 두들겨 보고자 했습니다.
4가지 모두 이룰수 있는 투자는 아니기 때문에,
저는 매도의사결정을 대입하여 방향 4가지에 하나하나 소거해 보았는데요.
차례대로 적어보면서 매도의사결정에 부합하는지를 따져 보았을 때
4가지 방향에서 2가지 방향으로 줄여 볼수 있었습니다.
1호기 보유, 가용 가능 종잣돈으로 투자
1호기 매도 + 종잣돈으로 갈아타기
이렇게 두가지 방향에 대해서 1호기 매도 or 보유에 대한 판단을 남겨두고
4번 대안 , 투자 후보단지를 선별이 우선으로 대안에 따른 결정을 지어보고자 했습니다.
매도를 위한 입질
월부학교 봄학기부터 여름학기까지 방향을 기준으로 대안을 찾는 과정에서
나의 1호기가 받아주는 시장 가격은 얼마인지, 시장의 분위기는 어떤지를 파악해보고자
매도 광고를 내놓기로 했는데요.
그 전에, 만기 날짜(26년 하반기)가 남은 세입자와의 협조가 필요했습니다.
먼저 주의해야 할 사항을 되짚어 보았을때,
전세입자의 관계 여부를 파악하는 것
전세입자를 내보낼 수 있는 잔금 여력을 체크해보는 것
리스크를 먼저 고려한 협조가 안 될시, 잔금까지 가능한가를 생각하고
전세입자에게 매수의사까지 문의 한다란 것을 생각해보았습니다.
다행이 저는, 첫 전세입자이면서 당시 감사한 마음에 명절마다 보냈던 선물공세..ㅎㅎ
큰 트러블 없이 원만히 보냈던 관계여부를 알고, 넌지시 매수의사와 함께 매도 협조를 부탁드렸습니다.
그렇게 시장 가격에 제 물건을 부동산에 광고해 봄으로써 , 매도의 분위기를 살펴봤습니다.
진단 후 처방
혹시나 했지만, 역시나 제 물건은 1등이 되지 못한 후순위 매물로 밀리게 되면서
그에따른 진단이 필요했는데요.
매물의 상태, 상황, 그리고 가격 모두 처방이 필요했습니다.
먼저 매물의 상태를 위해 재방문하게 된 나의 1호기 매물.
수리 상태와 깔끔한 정도 등등을 꼼꼼히 보게 되면서 정말 객관적으로 판단해 보게 되었고
두번째 상황적인 부분인 전세낀 상태로 매도적인 부분을
실거주자 수요를 잡기 위한 방법에 다시한번 세입자와 협조 그리고 협상을 진행합니다.
세입자와의 긴 이야기 끝에 저의 간절함을 아신 세입자분께선 3가지의 약속을 지켜주는 조건으로
실거주자분이 왔을 때, 이사를 가주시기로 한건데요.(감사합니다..ㅠㅠ)
첫번째는 이사비, 두번째는 복비, 세번째는 이사갈 곳을 함께 찾아주는 것.
무리한 요구가 아니라고 판단되었기에 감사한 마음으로 실거주자까지 받을 수 있는 상황을 해결해보았습니다.
마지막 가격인데요.
먼저 던져놨던 입질의 가격을 통해 현 시장의 거래되는 가격의 수준을 파악해 보면서
실제 매수자들이 싼 가격의 매수는 얼마인지, 그리고 나온 매물에서 깎을려고 하는 가격 수준은 얼마인지를
부동산 사장님들의 브리핑으로 파악할 수 있었고, 저 역시 대안이 될수 있는 후보단지들을 손에 쥐기까지
급하게 가격을 내리기보단, 분위기를 파악 후 대안을 우선시 찾기로 한겁니다.
이후 대안이 되는 후보단지들이 손에 쥐게 되면서, ‘갈아타기 충분히 가치가 있다!’라는 확신으로
이제 진단 후 처방한 나의 매물의 가격을 객관적으로 판단 하게 되었는데요.
결론적으로 제 매물의 가격은 최저가로 낮춰야 했습니다.
사실은 조금이라도 더 받고 싶은 마음이 생길수 밖에 없던 터라..
단돈 100,200만원이라도 더 고집해보기도 했지만
결정 할 수 있었던 결정적 두가지는 실익과 대안이였습니다.
크지 않지만 수익구간이였고, 대안의 단지들의 가치가 더 높다라는 판단으로
눈 앞에 돈의 욕심으로 놓칠 수도 있는 워스트를 생각해 볼수 있었습니다.
마지막으로 앞전엔 입질을 위한 광고로 그쳤다면
이젠 실질적 매도를 위해 제대로 된 부사님을 찾기 인데요.
흔히 우리가 이야기 하는 ‘저승사자’ ‘염라대왕’을 찾아라였습니다.
내 물건 단지 주변 부동산 그리고 인접 생활권 부동산을 가보면서 사장님과 나눈 간단한 대화 몇마디
전화통화를 통한 대화 등을 통해 적극적인 사장님들을 간단한 정리를 통해 무작정 많은 부동산에 광고보단
나의 기준 일잘러 부사님에 부탁하여, 한분한분 피드백을 받아 볼수 있는 방법을 통해 매도 광고를 진행하게 됩니다.
3번의 매도
그렇게 처음 광고된 가격보다도 낮춘 금액으로
매물의 상태가 1등이 될순 없었지만, 가격적 1등이 되며, 부사님들의 적극성으로
한명, 두명 손님이 늘고, 드디어 매수 손님을 받게 되었는데요.
가격, 날짜, 특약조건 등까지 검토 된 이후 제 계좌번호를 주게 되었고
연락 온 그날 바로 계약금까지 받게 되었던 거죠 (얼마나 기쁘던지..!)
하지만 3일 뒤..
계약 파기 요청이란 갑작스런 부사님의 연락이 오게 됩니다.
이유에선, 매수자가 대출여부에 대해 제대로 알아보지 못했던 것이 주된 이유였고,
파기하지 않기 위해 여러 은행 , 금융권 등을 알아 보셨지만 도저히 거래를 이룰수 없었던 상황이란 답변입니다.
그렇게 저는 계약 해제 확약서를 받고 동의하게 됩니다.
기쁨도 잠시.. 처음 맞는 계약파기에 당혹감 그리고 허탈함도 밀려왔는데요..
어쩔수 없는 상황에 다시 재매도로 거둬들었던 부동산에 재광고를 요청하며,
전세입자에 파기된 상황적인 부분을 설명 후 재협조를 요청하게 됩니다.
그렇게 다시 원점으로 부사님과의 의사소통 그리고 세입자의 감사한 협조로 재매도를 하는데요.
이번 매수자는 제가 광고한 부동산 여러군데 의뢰를 요청하여 집을 보신것 같았고,
매수자가 원하는 건 ‘가격’의 절충으로 매수를 원하는 것이였는데요.
매수를 하겠다란 의지를 알았고, 무리한 가격 절충이 아닌 적정 절충까지 협상을 하여 계좌를 보냈지만,
다시금 돌아오는 답변은.. ‘와이프의 반대와 인테리어 비용 ..’
그렇습니다. 매수자는 ‘남편’이 적극적 현장 임장으로 매수의사로 함께 배우자에게 전달했고
다시금 집을 본 뒤 인테리어 비용 견적까지 견줘보았다라고 합니다
문제는, 예상치 못한 인테리어 비용에 관한 배우자와의 다툼이였고,
결론적으론 매수를 하지 않는다는 결정이 됬다라고 합니다.
진실이 어떻든.. 매도는 되지 않았고,
설레발로 매도 광고를 거둬들이며, 세입자에게 이사를 위한 날짜 통보 등까지도 했었던 것을
한번 더 원점을 돌려야 하는 상황이였는데요..
문제는, 이전의 매도과는 같은 상황이 되지 못한 것이 발생한겁니다.
전세입자의 협조가 비틀어지기 시작하는겁니다..
주말에 집을 볼수 없기 시작하고.. 평일에 볼수 있는 시간이 지정되기 시작하면서
집을 볼수 없는 손님들이 생겨 매도의 확률이 낮아지기 시작한 거죠.
세입자를 탓하기만 하는 것이 아닌, 내가 할수 있는 방법을 총 동원해야 했습니다.
몇번의 전화통화로 간절함(굽신굽신), 선물을 통한 마음표현 등 세입자의 마음을 돌리려 노력하였고
다행이도, 노력이 가상한 저를 이해해주셨는지 출입키를 보관해주는 방법을 협조해주신겁니다 ㅠㅠ
두번이나 겪고서야 알게된게 있었는데요.
확실한 계약이 이뤄지는 단계, 중도금 납입까지 그리고 마지막 잔금까지
절대절대 방심해서는 안된다는거였습니다.
그렇게 뼈아픈 과정을 겪어보고 맞이한 세번째 매수자입니다.
협상된 가격, 매수의 이유, 날짜의 협의 등 모든 조건이 맞았고 매수자 역시
배우자와 함께 매물을 봤고 의사결정까지 된 상황으로 원활한 계약을 진행하였는데요.
어떻게 될지 모른다는 마음이 한켠으로 남아 매도엔 끈을 놓지 않으면서
계약서 작성까지 그리고 중도금 납입까지도 집중해볼수 있었습니다.
세입자와의 약속
다행이 결렬되는 계약이 아닌 원활히 진행되는 계약이 되면서
이제는 세입자에 상황을 전달하게 되면서, 앞서 한 약속을 지키기로 합니다.
그 중 가장 먼저 해야 할, 이사 갈 곳을 같이 적극적으로 찾아주는 것이였는데요.
우리 월부에서 배웠던 방법에선, 조건에 맞는 전세를 찾는 것은 ! 어렵지 않았습니다^^
새로운 전월세를 찾는 과정이 익숙하지는 않았던 세입자분께 지켜드릴 수 있었던 첫번째 약속이 되었고
다행이도 이사 갈 곳이 정해지면서 추가적인 부분 협상으로
이사를 가게 되면서, 버리게 되는 폐기물 비용을 부담해주길 원했고 대신 이사비 비용에선 정액제가 아닌
저렴한 이사센터 이용 후 청구되는 금액만큼만을 요구하신다라는 것으로 두번째 약속까지 지켜갈 생각입니다.
마지막 부동산 중개비까지도 당연 약속한것처럼 제 부담으로 이행할 예정인데요.
이 모든 부대비용이 포함되면서, 낮춰진 금액이 되더라도 중요했던 것은 ‘대안’의 단지가 무엇이냐 였습니다.
매도 원칙을 잘 지킬것, 긴장을 늦추지 말것, 언제나 대응할 것
이번 매도의 과정에서 부족했던 것도 많았고 배울점도 정말 많았던 경험이였습니다
먼저, 아파트 투자를 위해 매수의 원칙만 기억하는 것이 아닌
매도의 원칙 역시 기억하고 꼭! 지켜나가야 한다라는 것을 이번 과정에서 정말 많이 겪게 되었고
매도의 결렬에서 조급함에 의한 ‘급매’가 왜 나오게 되는지를 뼈저리게 느껴보았습니다.
매도의 의사결정에 기준과 원칙을 제대로 지켜나가자.
그리고 어떠한 거래에서든 우리가 하는 거래에는 아주 큰 돈이 왔다갔다 한다란 것의 경각심을 가지고
사소한 것 하나하나에 긴장을 늦추지 말자라는 것이였습니다.
이젠 쫌 익숙해졌나? 로 자만하는 것이 아니라, 내가 놓친 부분이 무엇이 있었는지,
리스크가 무엇인지를 체크하는겁니다. 그러기 위해선 항상 준비된 자세가 필요하다란 걸 역시 느꼈고
‘그때 되면 되겠지’가 아니라, ‘그때를 위해서’ 준비된 투자가 되어야된다란 것으로 그간 집중해서 보지 않았던
매수,매도 프로세스에 디테일하게 챙겨야 하는 포인트를 잘 수집하고 되뇌이겠다란 것과 동료분들의 투자 경험담으로 내가 맞이할 수 있는 과정들을 체크해봐야겠다란 것입니다.
마지막 그럼에도 예상치 못한 상황들에 대해서
대응의 영역을 키워나갈 수 있어야겠다란 것입니다.
미래를 알수 없는 우리 투자자들에겐 대응의 영역을 갖춰야 한다란 것을 겪으면서
누군가가 대신 해주는 것이 아닌 내가 해결해야 한다란 걸 알았고,
대응을 위한 행동은 평소 사소한 것 하나도 스스로 의사결정으로 풀어 나갈 수 있는
성공습관을 쌓아가야겠다란 것을 복기해보게 되었습니다.
이렇게 두번째 가져 본 저의 매도의 과정을 통해 다섯번째 매수까지 이어질수 있었는데요.
매수의 이야기는 다음편으로 나눠보며 복기해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️
