내집마련 하기 전,
은행에 대출을 알아보거나
대출 상담사를 만나려고 하거나
스스로 인터넷을 검색해보시는 분들이 꼭 하는 말이 있습니다.
“설명을 듣고 이것저것 찾아보긴 했는데, 그래서 꼭 뭘 챙겨야 하죠?”
인터넷에는 정보가 넘쳐나고,
상담 자리나 전화로 설명도 충분히 들은 것 같은데
막상 집에 돌아오면 머릿속에 남는 건 막연한 불안뿐입니다.
특히 내집마련이 처음인 3040 직장인이라면
“이 정도 알면 된 거겠지” 하고 넘어갔다가
나중에 대출 조건을 보고 뒤늦게 당황하는 경우도 적지 않습니다.
오늘 이 글은 2025년 12월 기준,
사람들이 실제로 가장 많이 헷갈려하고
은행에서 가장 많이 묻는 기본적인 대출 질문 TOP 가지를 정리했습니다.
Q1. 대출은 최대 얼마까지 받을 수 있나요?
요즘 대출의 기준은 “집값의 몇 %”가 아니라
내 소득 기준 대출한도인 DSR이 한도를 결정한다고 봐도 무방합니다.
- 은행권(제1금융권) 기본 DSR 40%
- 제2금융권 DSR 50%
DSR이란 연소득 대비
모든 대출 원리금 합산이 일정 비율 안으로
들어온 만큼만 대출을 해주겠다는 것으로
모든 개인이 받는 대출에 적용된다고 보시면 됩니다.
- 예시
연소득 6,000만 원 → 연간 원리금 한도 2,400만 원
기존 신용대출로 600만 원 사용 중이면 → 주담대에 쓸 수 있는 건 1,800만 원
Q2. LTV는 정확히 어떻게 적용되나요?
LTV는 담보가치 대비 대출 한도입니다.
위에 1번째 질문에서
"이미 DSR만큼 한도가 나오는데 LTV가 뭐가 중요하나요?" 싶겠지만,
실제로 어떤 아파트를 살때는 그 아파트의 가치를 얼마나 인정해 줄지
먼저 검토 후 개인별 소득대비 대출한도가 결정이 됩니다.
그래서 LTV는 기본이라고 보면 되겠죠.
- 비규제지역: 70%
- 규제지역: 40%
- 생애최초: 지방 80%, 수도권70%
- 예시
네이버 매물 호가가 13억, KB시세가 10억인 아파트가 있다면,
대출은 KB시세를 기준으로 계산합니다.
비규제지역이면 10억*70%= 7억
규제지역이면 10억*40%=4억
생애최초 비규제지역이라면 10억 *80%= 8억
생애최초 규제지역이라면 10억* 70%=7억으로
아파트 가치를 인정해 주는 형태입니다.
Q3. LTV만 보면되지 왜 굳이 DSR을 보는건가요?
금융기관이 돈을 빌려줄때 가장 먼저 보는 질문은 단 하나입니다.
“이 사람, 앞으로도 계속 갚을 수 있을까?”
즉, 아무리 담보가치가 높더라도
내 소득 대비 대출이 감당하지 못한다면,
금융기관 입장에서는 리스크가 있기에
대출을 받고자 하는 사람의 소득과 기존 대출 여부를 살펴보는 이유입니다.
DSR에 포함되는 것:
- 주택담보대출
- 신용대출
- 마이너스통장
- 자동차 할부
- 카드론 등등
자동차 할부, 카드론같이 평소 대출이랑 생각하지 않았던 것까지 전부 포함됩니다.
Q4. 정책자금 대출과 일반 대출, 뭐가 다르고 언제 유리한가요?
결론부터 말하면,
정책자금 대출과 일반 대출 중 무엇이 더 좋고 나쁘다는 “우열의 문제”가 아니라
"용도의 문제”입니다.
금리가 중요한 사람인가? 한도가 중요한 사람인가?에 따라 다르다는 이야기죠.
✔ 정책자금 대출
- 디딤돌, 보금자리론, 신혼·신생아 특례가 있어요.
- 금리와 한도가 낮아요.
- 소득·자산·집값 제한이 커요.
그래서 내가 소득이 적고, 검토 중인 집값이 6억 이하라면?
정책자금 대출 검토가 유리해요.
✔ 일반 주택담보대출
- 시중은행 주택담보대출이 포함돼요.
- 조건이 유연한 편이에요.
- 집값·소득 제한 거의 없어요.
- 금리는 정책자금 대출보다 높아요.
추가 매수계획이 있거나, 고가의 집을 사고자 하는 경우 검토해보세요.
Q5. 2025년 12월 기준, 주택담보대출 금리는 어떤 수준인가요?
현재 제1금융권 기준, 4.5~ 4.8%를 보이고 있고, 제2금융권도 비슷한 편입니다.
2025년 말 기준 대략적인 금리를 보면
대략 이 정도이니 참고해 보세요.
✔ 예시
- 국민은행 5년 고정형 4.7%
- 신한은행 5년 고정형 4.79%
- 농협은행 5년 고정형 4.48%
- 심성화재 5년 고정형 4.75%
Q6. 상환방식은 어떻게 골라야 하나요?
항상 모든 대출 상환은
내 주머니에서 가장 늦게 그리고 가장 적게 나가는 방향이 유리해요.
그래서 초반 상환 금액이 적은 순서로 하는 편이 좋은데요.
쉽게 이해하면 체증식 > 원리금균등 > 원금균등 순서입니다.
(이에 대한 더 자세한 내용은
내년 초부터는 은행가면 이렇게 하세요. '이 차이'로 수백만원 갈립니다.
에서 확인해볼 수 있어요!)
Q7. 생애최초 대출, 어떻게 활용하는 게 제일 좋나요?
생애최초 대출은 평생 단 한 번 쓸 수 있는 카드입니다.
가장 큰 이유는 LTV 인정 비율을 가장 높게 인정하는 조건이니,
특히 규제 지역의 집을 매수할 때 유리해요.
생애최초 대출은 아래처럼 활용해 보세요.
- 계약 전에 생애최초 가능 여부 먼저 확인하기
- 정책자금 대출에도 생애최초가 있고, 일반 대출에도 생애최초가 있으니 각 생애최초 대출을 비교해보기
- 분양권·지분 보유 이력은 반드시 재확인 필요!
Q8. 은행 갈 때 어떤 서류들을 챙겨가야 하나요?
은행에 서류를 내는 이유는
“이 사람이 앞으로도 안정적으로 돈을 갚을 수 있을지”
“무엇을 위해 돈을 빌리는지” 등을 알기 위해서예요.
그래서 소득의 안정성, 지속성, 대출 목적을 위한 서류가 필요해요.
필수 서류
- 신분증
소득증명 관련 서류
- 근로자 : 원천징수영수증, 급여명세서, 재직증명서
- 사업자 : 소득금액증명원, 사업자등록증
기타 서류
- 기존 대출 내역
- 주민등록등본&가족관계증명서
- 매수하고자 하는 아파트 계약서 또는 등기부등본
Q9. 규제 지역이면 대출이 거의 안 나오나요?
규제 지역이라고 대출이 거의 안 나오지는 않아요.
다만 조건이 더 까다로울 뿐이죠.
(규제 지역, 그 시기의 규제에 따라 대출 요건이 바뀌니 매번 꼭 확인하세요!)
현재 규제 지역 대출 요건은 아래와 같아요.
- LTV 축소 40%
- 실거주 요건 6개월 내 전입 필수
- 최대 한도 6억 (15억 이하 6억/ 25억 이하 4억/ 25억 초과 2억)
- 기존 주택 보유자는 6개월 처분 조건으로만 진행 가능
Q10. 중도상환수수료는 없는 게 무조건 좋나요?
당연히 수수료가 없으면 좋겠지만
대부분의 주택담보대출은 3년 내 상환 시 중도상환수수료가 붙어요.
그래서 만일 다른 조건이 동일하다면(금리, 한도 등)
그 다음으로 중도상환수수료가 적은 금융 기관 선택을 고려해봐도 좋아요.
지금까지 10가지 가장 많이 물어보는 기본적인 질문에 대해 알아봤습니다.
대출로 손해 보는 사람은 정보가 없는 사람이 아니라
준비 없이 은행에 가는 사람이란 사실,
잊지 마시고 내 상황에 맞는 준비 먼저 차근차근 해보시길 바랍니다.
다음 편에서는 대출 뿐만 아니라 내집마련 전반에 영향을 미치는
현재 한국 부동산 정책에 대해 알아볼게요.
내집마련에 관심 있고 그 기회를 노리시는 분이라면,
다음 편을 꼭 이어서 읽어주세요.
