청약 넣어보기 전, 이런 생각 해본 적 없으신가요?
“이 단지 괜찮아 보이는데… 나 넣어도 되는 건가?”
“중도금 대출 안 되면… 돈 마련은 가능한 거야?”
“전매 제한이 있다는데… 이거 묶이는 건가?”
“실거주 의무 있으면 전세는 못 놓는 거야?”
청약은 조건을 모르고 넣으면 떨어지고,
조건을 알면 넣을지 말지부터 선별할 수 있습니다.
잘 알아보지 않고 넣을 경우 청약 기회가 박탈퇴거나
자격상실로 몇 년간 재도전 제한이 생길 수 있어요.
청약공고문을 5분 안에 보고,
이건 내가 넣을 청약인가?를 판단할 수 있는 것이 중요합니다.
안 읽고 넣는 건, 백지 계약서에 사인하는 것과 크게 다르지 않습니다.
오늘 이 글을 다 읽고 청약공고문이 더 이상 복잡한 문서가 아니라,
내집 마련의 중요한 판단 도구로 보이게 될 것입니다.
그래야 후회하지 않고, 손해보지 않게 됩니다.
공고문 보기 전, 이것만은 알아야 할 핵심 용어 10개
다 외우려고 하기 보다는 핵심 용어 10가지 만으로 판단 기준을 잡으면 됩니다.
| 용어 | 의미 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 무주택 세대주 | 세대원 전원이 주택을 소유하지 않고, 본인이 세대의 대표인 상태 | 청약 1순위의 기본 조건 |
| 전용면적 | 실제 내가 사용하는 집 내부 면적 (예: 84㎡ = 국민평형) | ‘평수’ 판단 기준 |
| 분양가 | 집값 총액 (옵션·확장비는 별도인 경우 많음) | 실질 총비용 확인 필수 |
| 계약금 / 중도금 / 잔금 | 보통 10% / 60% / 30% 구조 | 자금 흐름과 타이밍 결정 |
| 중도금 대출 가능 여부 | 중도금 대출 가능 여부에 따라 레버리지 가능성 달라짐 | 현금 필요 규모 차이 큼 |
| 전매제한 | 당첨 후 되팔 수 없는 기간 | 투자·유동성에 큰 영향 |
| 실거주 의무 | 당첨 후 반드시 실제 거주해야 하는 기간 | 전세 불가 여부 확인 |
| 거주의무 / 전입의무 | 해당 지역으로 주소 이전 필수 조건 | 미이행 시 불이익 가능 |
| 특별공급 / 일반공급 | 신혼·생초 등은 특공, 나머지는 일반 | 경쟁 상대 완전히 다름 |
| 가점제 / 추첨제 | 점수 경쟁 vs 운 경쟁 구조 | 본인 전략 결정 포인트 |
청약공고문 구조
청약공고문은 보통 이런 순서로 구성됩니다.
- 공급 유형 — 공공인지 민영인지
- 공급 대상 — 특별공급, 일반공급 비율
- 청약 일정 — 접수일, 당첨자 발표일, 계약일
- 당첨자 선정 방식 — 가점/추첨 비율
- 분양가 및 납부 구조 — 계약금·중도금·잔금
- 대출 가능 여부
- 전매 제한 / 실거주 의무
- 유의사항 — 자격 박탈 사유, 위반 시 처벌
중요한 건 “읽는 순서”가 아니라 “판단 순서”입니다.
공고문에서 반드시 봐야 할 5가지
1.공급 유형 (공공/민영)
공급 유형은 청약 후 삶이 어떻게 변화하는지 결정하는 첫 번째 분기점입니다.
공고문에는 이렇게 적혀 있습니다.
- 공공분양 / 민영분양
공공은 규제가 강하고 공급가가 상대적으로 낮지만,
실거주 의무 / 거주의무 / 전매 제한이 훨씬 더 깁니다.
민영은 자유롭지만 분양가가 높고 가점 경쟁이 치열합니다.
- 읽지 않으면 생기는 손해
- 실거주 의무 몰라서 전세 계획 틀립니다.
- 전매 제한 때문에 묶일 기간을 전혀 고려하지 못해요.
2. 공급 대상 & 비율
공급 대상은 ‘누가 우선권을 갖는지’ 알려주는 정보입니다.
내가 우대받는지 아닌지부터 판단하는 기준이 되는 부분입니다.
- 특별공급 20%, 일반공급 80% (신혼부부, 생애최초 등)
특별공급은 경쟁이 낮을 수 있지만, 조건(혼인기간, 소득기준, 자녀 수 등)이 까다롭습니다.
일반공급 비율이 낮으면 경쟁이 더욱 치열합니다.
- 읽지 않으면 생기는 손해
- 자신이 특공 자격 있는지 몰라서 기회를 날릴 수 있어요.
- 그냥 일반으로 넣었다가 떨어지고 시간만 허비하게 돼죠.
3. 당첨자 선정방식 (가점제 vs 추첨제)
“당첨자 선정 방식은 누가 유리하고 누가 불리한지를 숫자로 결정하는 틀입니다. 점수 싸움인지 운 싸움인지 파악해야 전략이 세워집니다.”
공고문에는 이렇게 적혀 있습니다.
가점제 70%, 추첨제 30%
- 가점제 → 무주택 기간 / 부양가족 등 점수 싸움
- 추첨제 → 운의 영역 (점수 낮아도 가능)
- 읽지 않으면 생기는 손해
- 점수 낮은데 가점 비중 높아서 떨어질 확률이 월등히 높은데도 모르고 시간/정신력 낭비하게 돼요.
4. 청약 일정
청약 일정은 날짜 안내도 하지만,
각 접수 단계마다 자금 준비, 자격, 경쟁에 참여할 수 있는 사람이 달라집니다.
보통은 아래의 흐름으로 청약 일정이 발표됩니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 공고일 | 청약 공고문 게시 |
| 특별공급 접수 | 신혼부부, 생애최초 등 대상 |
| 1순위 청약 | 무주택자 우선 |
| 2순위 청약 | 잔여 물량 대상 |
| 당첨자 발표 | 청약 결과 확인 |
| 계약체결 | 당첨자 계약 |
5. 분양가, 계약금/중도금/잔금 구조
- 분양가/ 계약금: 10% / 중도금: 60% / 잔금: 30%
단지별로 조금씩 다를 수 있어요.
분양가만 보면 예쁜데, 옵션 넣으면 실제 비용은 훨씬 올라갑니다.
당첨 발표 후 계약 기간은 짧고, 계약금은 통상 빠르게 납부해야 합니다.
- 읽지 않으면 생기는 손해
- 옵션 붙이고 나서 실제 비용이 훨씬 높아졌다는 현실 직면하고 자금 계획이 안되는 겨우 발생해요.
- 중도금 마련 못해서 계약 포기-당첨되면 그때 마련하지 라고 생각하면,
막상 계약금 납부 시점에 자금이 막혀 계약 포기로 이어지거나,
급하게 대출·신용대출·마이너스통장에 의존하게 됩니다.
청약 공고문 읽고도 손해 보지 않으려면 5가지를 꼭 기억하세요!
① 공급 유형 (공공 vs 민영)
- 공공: 실거주 의무 강함, 가격 싸지만 제한 많음
- 민영: 상대적으로 자유로움
투자인지, 실거주인지 먼저 결정 가능합니다.
② 가점제 vs 추첨제 비율
- 가점제 100% → 무주택 기간 짧으면 거의 불가능
- 추첨제 있음 → 점수 낮아도 기회 있음
내 점수로 싸움이 되는지 아닌지 판단 가능합니다.
③ 중도금 대출 가능 여부
- 불가 → 분양가의 60%를 현금으로 낼 수 있어야 함
- 가능 → 자금 부담 대폭 감소
자금 계획 실패 = 계약 포기 = 청약 제한 패널티 발생 가능하니 잘 확인하세요.
④ 전매 제한 & 실거주 의무
- 전매 10년 + 실거주 5년 → 사실상 장기 거주용
- 전매 1~3년 → 투자 옵션 가능
안 보면 ‘묶이는 집’을 사게 됩니다. 전매제한과 실거주의무 부분을 확인하지 않아서 당첨 포기하는 경우도 많으니 꼭 체크하시길 바랍니다.
⑤ 분양가 + 옵션 포함 실질 가격
- 분양가만 보면 싸 보이지만 옵션 넣으면 5천~1억 더 나오는 경우 많아요.
체감 가격 기준으로 주변 시세랑 비교해야 합니다.
오늘부터는 청약 공고문을 보며 운이 아닌, 나에게 맞는 조건을 선택할 수 있도록
“이건 나한테 맞는 청약인가?”
“지금의 내 자금·상황으로 감당 가능한가?”를 먼저 물어보세요.
그 순간부터 청약은 감에 의존한 도박이 아니라,
내집 마련을 위한 또다른 선택지로 바뀔 거예요.
다음 편에서는 청약 신청 방법과 신청 단계별 꿀팁을 알아볼게요.
한 번도 청약을 신청해본 적 없거나
신청 방법이 헷갈리셨다면, 다음 편도 꼭 이어서 읽어보세요.
