[발로 뛴다] 마용성 놓쳤다면 이곳을 보세요. 마용성의 반값, 이 지역 어디냐면..

3시간 전

안녕하세요!

전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.

발로 뛴다 시리즈의 열번째 지역입니다.

서울에서 희소한 신축 대단지가 들어서며

누구나 살고 싶어할만한 환경이 조성된 곳

환승없이 광화문까지 30분대로

도심 접근성이 매우 우수한 곳

GTX-B, GTX-C, 동북선 개통 등

앞으로 교통호재가 실현되는 곳

강력한 교통호재와 재개발로 인한 변화로

명실상부 동북권의 중심지로 자리매김하고 있는

동대문구 입니다!

2025년 상반기, 이문휘경뉴타운의 입주를 시작으로

저렴한 전세를 구할 수 있었던 동대문을 기억하시나요?

불과 1년도 지나지 않아 입주장은 옛말이 되었습니다.

25년 3월에 비해 전세는 1억 이상 오른 가격이고

그마저도 없어서 못구하는 상황이 되어버렸습니다.

이문휘경뉴타운의 입주가 마무리 되어가는 시점,

재개발로 변화된 모습은 어떨지 확인하기 위해

동대문구에 직접 다녀왔습니다! 👟

🏠 이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요!

동대문구의 위상과 가격을 알 수 있어요.
동대문이라는 지역의 입지 가치에 대해 알 수 있어요.
이문휘경뉴타운의 변화에 대해 알 수 있어요.

동대문구 어떤 곳이에요?

동대문구는 서울의 동북권에 위치해있어요.

청량리역 기준, 강남역까지 직선거리가 9km 내외로

강남권과 물리적으로는 가까운 위치에 있어요.

성동구, 광진구 등 한강벨트의 핵심입지,

성북구, 중랑구, 노원구 등 동북권 주요지역과 인접한

명실상부 동북권의 핵심지역입니다.

위 지역들은 최근 많이 상승한 마용성 다음으로

사람들이 관심을 가지는 대표적인 지역들인데요.

30평대 아파트를 기준으로

주요 4급지와 가격흐름을 비교해보면

서대문구/강서구와는 비슷한 가격흐름을 보이고

성북구보다는 확실히 조금 더 높은 가격을 보입니다.

경기도의 주요지역과 비교해보면

동대문구의 위상을 조금 더 명확히 알 수 있습니다.

용인 수지구/안양 동안구(평촌)/광명 모두

강남 접근성도 우수하고 정주여건이 우수한

살기 좋은 도시입니다.

이런 도시들과 동대문구의 가격흐름을 비교해보면

2015년~2016년까지는 비슷한 가격을 형성하다가

지난 상승장 이후 가격차이를 벌리기 시작했습니다.

서울의 입지독점성을 몸소 느낄 수 있는 시장이었죠.

이처럼 동대문구는 서울 내에서도 상대적으로

강남과 물리적으로 가까운 위치에 있는

입지 독점성이 충분한 동북권의 핵심지역입니다.

동대문의 핵심가치

① 교통호재

② 재개발 변화

동대문의 가장 강력한 장점은 교통입니다.

청량리역 ➡︎ 강남역 26분 (1회 환승)
청량리역 ➡︎ 시청역 22분
청량리역 ➡︎ 여의도역 37분 (1회 환승)

다양한 지하철 노선을 통한 업무지구 접근성이

상당히 우수한 편이라고 할 수 있습니다.

미래가치는 더욱 더 확실합니다.

1호선
수인분당선
경춘선
경의중앙선
KTX
GTX-B/GTX-C (개통예정)
우이신설선 (개통예정)
강북횡단선 (개통예정)
면목선 (개통예정)

청량리역은 현재 5개의 노선이 운행중이고

앞으로 5개의 노선이 더 개통될 예정입니다.

특히 GTX가 개통하게 된다면 C노선의 경우

2정거장이면 삼성역까지 접근이 가능합니다.

지금도 우수한 강남 접근성이 대폭 개선되는 것이죠.

또한 버스 환승센터가 위치해 있어

버스 노선도 무려 46개나 이용이 가능합니다.

실제로 시청 방향으로 출퇴근하시는 분들은

버스를 많이 이용하는 편이기도 합니다.

하지만 교통호재 하나로만 미래가치를 논할 수 없습니다.

청량리역 인근은 과거의 모습이 기억나지 않을 정도로

지금은 완전히 다른 모습을 보여주고 있습니다.

최근 청량리역 인근의 한 주상복합 단지는

19.75억이라는 신고가를 기록하며

20억 클럽을 바라보고 있습니다.

최근 이 단지는 3가구 줍줍에 12만명이 몰리며

뜨거운 관심을 보이기도 했습니다.

최초 분양가 수준인 10억 초반대의 가격으로 나오며

최근 실거래가 기준으로 10억 정도의 시세차익이

충분히 가능하다고 보는 시선이 많았기 때문입니다.

또한 이 단지는 84m²의 대지지분이 15m² 미만이라

토지거래허가구역의 제한을 받지도 않습니다.

현행법상 상업지역에 들어선 주상복합 중

가구당 대지지분이 15m² 이하인 경우에는

토지거래허가구역의 대상이 아니기 때문입니다.

2019년 8월 입주일을 기준으로 전매제한도 없어서

여러가지 규제를 피할 수 있는 최적의 조건이기도 했습니다.

더불어 최근 서울에서 가장 큰 변화를 보여준

이문휘경뉴타운이 입주를 마무리하며

누구나 살고싶은 쾌적한 환경을 갖춰가고 있습니다.

이미 입주가 어느정도 마무리 된

이문래미안라그란데(3,069세대)
휘경자이디센시아(1,806세대)

두 단지의 경우 전세물량 자체가 거의 없습니다.

가격도 6억을 기준으로 형성되고 있고요.

최근 입주가 한창 진행중인 이문아이파크자이의 경우

4,000세대가 넘는 대단지이지만 전세는 200개 수준으로

빠르게 감소하는 추세를 보여주고 있습니다.

정리하자면 동대문구의 특징은 다음과 같아요!

명실상부 동북권의 핵심지역
- 강남과 물리적으로 가까운 위치
- 우수한 도심 접근성으로 직주근접 수요
변화가 현실이 되는 지역
- 청량리역 교통호재 예정
  - 강남 접근성 대폭 개선 예정
- 청량리역 인근 개발 + 이문휘경 뉴타운
  - 재개발 사업 진행
여전히 아쉬운 학군 및 일부 언덕 지형
- 대표적인 학군지의 부재
  - 유일한 학원가는 장안동 위치
- 언덕 지형의 한계가 명확한 단지 존재