실거주 위주의 단지 vs 투자자들이 들어오는 단지 질문입니다

안녕하세요 제티손님~ 질문하신 요지는 선호도가 높은 단지에 투자하는 단지 : 실거주가 선호하는 단지 선호도가 후순위인 단지에 투자하는 경우 : 투자자가 많이 유입되는 단지 이 두 단지에 투자를 할때 수익의 관점과, 주의해야 할 부분이 무엇일지? 이걸 여쭤보신것 같아요 ㅎㅎㅎ 결국 투자 판단의 핵심은 단지의 선호도라고 생각합니다. 그래서 임장과 임보를 통해 우리가 반드시 확인해야 할 것은 “이 지역 사람들이 어떤 단지를 좋아하고, 어떤 단지는 덜 선호하는가?” 입니다. 이를 이해하면, 내가 가진 투자금 범위 안에서 가장 가치 있는 단지를 가장 저렴한 가격에 매수할 수 있는 선택지가 보이기 시작합니다. ① 선호도가 높은 단지에 투자했을 때 실거주자들이 선호하는 단지는 입지, 상품성, 브랜드, 학군 등 여러 요소가 이미 검증된 경우가 많습니다. • 장점 수요가 탄탄해 가격 방어력이 좋음 상승장에서는 가장 먼저, 가장 크게 반응 매도 시 환금성이 뛰어남 • 단점 이미 사람들이 좋아하는 만큼 매매가격이 높음 전세가율이 낮아 투자금이 많이 필요할 가능성이 큼 ② 선호도가 후순위인 단지에 투자했을 때 반대로 사람들이 다소 꺼리는 단지는 단점이 명확하거나 아직 인식이 개선되지 않은 경우가 많습니다. • 장점 매매가와 전세가의 차이가 적어 전세가율이 높음 상대적으로 적은 투자금으로 접근 가능 • 단점 수요가 제한적일 수 있어 상승 속도가 느릴 수 있음 매도 시 시간이 더 걸릴 가능성 존재 결국 투자금이 충분하다면 선호도가 높은 단지를 선택하는 것이 가장 안전한 전략일 수 있습니다. 하지만 종잣돈이 제한적이라면, 향후 그 지역 실거주자들이 충분히 매수할 수 있는 수준의 가치가 있는 단지를 저렴하게 매수하는 전략 또한 충분히 좋은 투자라고 생각합니다. 임장과 임보를 통해 단지의 절대적인 가치와 지역 내 상대적인 선호도를 정확히 판단하고 좋은 것부터 먼저 ‘보고 내려오는’ 습관을 들인다면, 제티손님께서 고민하시는 질문 역시 자연스럽게 해소되지 않을까 싶습니다.

제티손님 안녕하세요~ 우선, 저 같은 경우에는 투자자로서 임장을 많이 하는 편입니다. 그래서 부사님께서 투자자/실거래 거래가 많다고 브리핑해주시는 정보를 내가 경쟁해야 할 전세 물건이 튀어나오는가?/아닌가의 결론을 도출하는데 사용합니다. 해당 단지에 투자자가 많은가, 실거주자가 많은가 하는 것은 단순히 단지의 가치 뿐만이 아니라 시장 상황에 따라서도 달라질 수 있기 때문에 다양한 해석이 가능합니다. 제티손님께서 말씀해주신 것처럼, 투자자들이 진입하는 단지는 가치가 있으면서 상대적으로 가격이 저렴하며, 적절한 투자금으로 매수할 수 있는 단지입니다. 반면 높은 가치를 지닌 대장단지는 전세와 매매가 동시에 튀어오르는 경우가 많고, 때문에 투자자의 진입이 어려워 실거주 위주로만 거래가 되는 단지일 수 있습니다. 혹은, 반대로 가치가 없기 때문에 투자자가 유입되지 않는 단지도 있습니다. 간혹 임장을 가시면 투자자를 유니콘 보듯이 대하시는 부동산 사장님들도 계신데요, 가치가 떨어지기 때문에 상대적으로 저렴한 가격을 형성하고 있는 단지들은 보통 그 가격대를 찾는 실거주자분들이 많이 거래하십니다. 시장 상황에 따라 달라지는 경우도 있습니다. 하락장이 마무리되고 상승장 도입 초기, 비교적 적은 투자금으로 서울 상급지 단지를 매수할 수 있던 시기도 있었습니다. 혹은 공급이 없는 지방에 임장을 가면, 부사님들이 '예전에는 투자자들이 이 단지를 많이 샀는데, 이제는 집이 없으니 실거주들이 집도 안보고 그냥 사~'이런 브리핑도 들으실 수 있을 거에요. 투자자들이 많이 유입된다고해서 그 단지가 가치 자체가 떨어지는 것은 아니라는 말씀을 드리고 싶었습니다. 투자자vs실거주 유입에 따라 단지의 가치를 파악하시기보다는, 리스크 계량 용도 정도로 생각하시면 어떨까 하는 생각에서 답변을 달아보았습니다~ 다른 분들 답변도 참고하셔서 좋은 인사이트 얻어가시길 응원합니다! 😊

제티손님 질문에서부터 깊이 고민하신 점이 느껴집니다. 좋은 질문 덕분에 저도 다른 분들의 답변 보면서 많이 배우게 되네요! 실거주, 투자자가 선호하는 단지가 다른 것처럼 느껴지고 추후 보유나 매도 측면에서도 분명 차이점이 있겠지만, 그것보다 중요한 것은 "왜?" 좋아하는지라고 생각해요. 실거주자는 "왜" 이 단지를, 투자자는 "왜" 이 단지를 좋아하는지 아는 것이 자연스레 선호도 파악으로 이어지고, 좋은 결정을 하실 수 있을 것 같습니다. 화이팅입니다!

제티손님 안녕하세요. 정리해주신 글 잘 읽었습니다. 저도 공감되는 부분이 많아서 재미있게 읽었어요. 특히 럭셔리초이님께서 특징을 잘 정리해주신 점도 너무 인상깊게 읽었네요. 말씀 주신 것처럼, 실거주 선호든 투자자 선호든 결국은 해당 단지의 가치를 어떻게 이해하고 있느냐가 가장 중요한 부분인 것 같아요. 예를 들어 실거주자의 선호 이유가 ‘연식’인 경우라면, 시간이 지나면서 그 선호도가 약해질 수도 있겠다는 생각이 들었어요. 그래서 저는 무엇보다도 그 지역 사람들이 실제로 중요하게 생각하는 요소, 즉 가격을 결정짓는 요인이 무엇인지 한 번 더 살펴보고, 그 요소들을 이미 갖추고 있는 단지를 찾아서 배운 기준대로 투자하는 게 더 중요하지 않을까 생각해봤습니다.

안녕하세요 제티손님 단지의 특징에 따라 여러 의미로 쓰일 수 있다고 생각합니다 투자자들이 많은 단지는 말씀주신대로 갭이 적을 수도 있고, 거주 편의성은 낮으나 각종 기대감으로 투자자들이 많을 수도 있고, 세금때문에 공시지가가 낮아 투자자가 몰릴 수도 있을 것 같습니다. 투자자들이 많은 단지는 가격방어가 많이 되지 않을 수도 있고 또 실거주자들이 많은 단지임에도 투자금이 너무 크게 들어 수익률이 높지 않을 수도 있을 것 같습니다. 때문에 그 단지의 특징에 따라 해당 의미를 다르게 해석해보고 그에 따른 리스크를 계산해 보시면 좋을 것 같습니다.(가치, 투자금 등) 항상 응원드립니다!!

제티손님 좋은 질문 덕분에 저도 많이 고민해볼 수 있었던 것 같습니다. 이미 많은 분들께서 답변해주셨지만, 제 경험에서도 부사님의 브리핑을 일반화 할수는 없는게 결국은 단지 선호도가 모든 걸 결정 짓기 때문인 것 같습니다. 부사님 피셜 투자자가 많이 들어간 단지라서 거래가 많고, 손바뀜이 많은 단지가 실제로도 선호도가 더 높아서 이번 상승장에 가격이 빠르게 치고 갔었고, 실거주자가 많은 단지라서 오래 거주 하는 사람들이 많기에 손바뀜이 적다고 말씀 하시는 단지가 반대로 실제로 선호도는 낮았기 때문에 그만큼 거래가 더디게 올라가는 경우도 있었습니다. 다른 지역에서는 실거주자가 많다고 하는 단지가 오히려 호가와 실거래가가 모두 높았는데, 주차 편의성 때문에 지역 거주민들이 상대적으로 더 좋아해서 그만큼 선호도가 가격에 반영된 것 이었습니다. 따라서 앞서 험블님을 비롯해 많은 분들이 말씀 주셨듯이 선호도와 그 이유에 대해서 조금 더 깊이 파고 든다면, 매도할 때도, 전세 뺄때도 조금 더 유리한 좋은 투자를 할 수 있지 않을까 하는 생각이 들었습니다. 앞으로도 화이팅입니다!!

제티손님 안녕하세요 너무나 공감되는 질문이에요. 저도 저런 이야기가 너무나도 궁금했거든요. 근데, 제가 해결했던 방법은요, 결국 그 사람들이 진짜로 좋아하는 단지이냐 를 생각해보면, 많은 고민들이 해결이 되더라구요. 그래서 부동산 사장님이나 사람들이 이야기 해주시는 것에 휘둘리지 않고 내가 그 단지에 대한 가치를 명확하게 이해하고 있을때 선택하게 되더라구요. 제티손님은 하실수 있으실것 같아요! 앞으로 화이팅이에요!! 질문 남겨주셔서 감사합니다.