지방 투자, 투자금이 중요한 게 아닙니다. [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저 대흙입니다.

최근 수도권 규제 등으로 인해 지방 투자가 핫해진 것 같습니다. 따라서 자연스럽게 여러 후배님들을 만나다 보면 “선배님, 투자금 N천만원으로 어디 지역을 가면 될까요?”, “N천만원으로 투자 할 수 있을까요?” 라는 질문을 받게 됩니다.

1. 지방투자 감당 가능한가요?

스스로를 판단해보세요.

사실 이런 질문을 듣고, 몇 마디 대화를 해보면 조금 걱정이 되기도 합니다. 물론, 지방투자를 한다고 해도 돈을 못 버는 것은 절대 아닙니다. 

다만, 수도권 투자와 다르게 그 난이도가 생각보다 높을 수 있다는 것을 반드시 아셔야 합니다. 

일례로 지방투자로 돈을 무조건 버는 방법은 확실합니다. 투자금 2~3억으로 누구나 좋아하는 생활권 대장급을 투자하면 됩니다. 

아주 높은 확률로 돈을 벌 겁니다. 왜냐하면 대부분의 지방은 아직 전고점 대비 2~30% 떨어져 있는 절대적인 저평가 상황이기 때문입니다. 

그리고 누구나 좋아하는 단지이기에 적당히 올랐을 때, 실거주자나 투자자에게 팔고 나오면 될 겁니다. 이건 여러분들도 잘 아실 거에요.

하지만 남은 종잣돈을 적당히 굴릴 생각으로 만만하게 지방을 보는 것이라면, 지방 투자가 충분히 감당가능한 사람인지 생각해볼 수 있어야 합니다. 

솔직히 말씀드리자면 지방을 왔다갔다 하는게 쉽지는 않습니다. 또한 내가 지켜야할 유리공과 돌봐야 할 아이들이 있다면 그 과정에서 마음이 편하지만은 않을 거에요.

그리고 뾰족하지 않은 실력으로 급하게 투자를 하게 되었을 때, 발생할 수 있는 리스크에 대해서도 아셔야 합니다. 

저는 과거 선호도가 높지 않은 단지를 투자하고 2년 후 매도 할 때 2달 동안 단 1명의 매수자도 방문하지 않은 적이 있습니다. 물론 갖은 노력 끝에 매도에 성공했고, 다음 투자를 위한 주춧돌이 될 수 있었지만, 그만큼 마음고생을 했고 팔기 위한 노력을 들였습니다. 

쉽게 말해, 만약 투자하자 마자 가격이 떡 하니 오르고 2년 만에 수익률 100%달성하는 것을 쉽게 생각하거나, 그저 적당한 단지를 사서 적당한 시점에 팔면 될 거라고 안일하게 생각하신다면 위험할 수 있습니다.

만약 본인이 생각하시기에 지방 앞마당이 아직 선명하지 않고, 조급한 마음이 더 든다고 생각되시면 차라리 돈을 조금 더 모으시거나, 수도권 외곽이라도 천천히 투자를 하시는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.

또한 지방 소액 투자와 수도권 소액 투자를 할 때는 다음과 같은 사실을 아셔야만 합니다. 

1) 지방 소액 투자의 장단점

• 소액으로 투자를 할 수 있으나, 가치를 뾰족하게 알지 못한다면 안하느니만 못한 투자가 될 수 있다.
• 초보 투자자라면 취득세가 소중한 시점에 1개의 명의도 신중히 사용해야 한다.
• 수급에 따라 단기간에 충분한 차액을 얻을 수도 있다.

2) 수도권 소액 투자의 장단점

• 선호도가 떨어지기에 대세 상승장이 오기 전까지 상승이 더딜 수 있다.
• 당장 매도나 갈아타기가 되지 않더라도, 전세 상승분을 취하며 보유할 수 있다.
• 전세 상승폭이 더뎌 상승분을 꾸준히 취할 수 없는 단지도 더러 있다.

어떤 것이 옳고 그름은 없습니다. 그저 본인의 개인적인 상황 (지방 임장에 들일 수 있는 시간, 체력, 가족 등)에 따라 어떤 선택을 하더라도 그 장점과 단점을 분명히 알고 본인의 선택에 후회가 없으면 됩니다. 또한 어떤 선택을 하든 꾸준히 투자해 나가면 됩니다. 

2. 단지 선호도를 뾰족히 알아야 합니다.

분위기 임장, 단지 임장만으로 모르는 게 당연합니다.

만약 본인이 충분히 지방 투자를 감당할 상황과 시간이 된다면 이제부터 시작입니다. 수도권 투자와 다르게 지방 투자는 대부분의 경우 항상 매도를 염두해야합니다. 그렇기에 단지의 개별적인 선호도 뿐만 아니라 단지 내에서도 선호되는 동/향/층까지 면밀하게 파악해야만 합니다.

1) 선호도 나래비하기

지역마다 선호도의 우선순위는 다르긴 하나, 지방은 일반적으로 연식이 선호도와 연결되는 경우가 많습니다. 따라서, 연식을 신축/준신축/준구축/구축 등으로 나눠서 비교해보세요. 

이 때는 과거 전저점 (보통 23~24년초) 대비해서 현재 얼마나 가격이 빨리 회복했는지 그 수익금은 얼마인지 보는 것이 중요합니다. 물론 데이터만으로 선호도를 파악하기 전에 분임/단임을 통해 단지를 익히고, 그 선호도가 어떨지 미리 생각해보는 과정이 반드시 필요합니다. (분위기 임장 후 생활권 정리)

2) 현장과 연결하기

이후엔 개별 단지의 선호도를 더 깊게 알기 위해 전화임장을 하고 매물임장을 반드시 해야합니다. 만약, 여러분이 선호도에 대한 뾰족한 파악을 하기가 어렵다는 생각이 들었다면 답은 의외로 간단할 수 있습니다.

현장을 더 깊게 방문하지 않았기 때문입니다. 네이버 부동산과 호갱노노로는 알지 못하는 정보들은 현장에 숨어있습니다. 

만약, 이런 고민이 있는 분들이라면 매일 전화임장을 해보고, 한 달에 매물 최소 30개 이상은 본다는 목표로 임해보세요.

이전과는 달리 눈을 감아도 가격이 떠오르고 A단지보다 B단지가 좋은 이유, 우선순위는 어떤 단지인지 명확하게 떠오르실 겁니다.

또한 임장을 하면서 단지에 대한 선입견을 덜어내셔야 합니다. “난 여기는 다 별로야. 이건 투자 대상에도 안 들어와.”라는 생각을 하며 매물을 보시는 것을 경계해야 합니다.

“아, 이런 단지도 전고점이 이렇게나 높았네? 그런데 이만큼 가격이 빠져 있구나. 가격이 정말 싸다. 다만, 지금은 더 좋은 단지들이 많으니 우선 순위로는 보기 어렵겠다. 

만약, 다른 단지가 다 오르고 얘만 남았고 소액으로 투자가 가능하다면 충분히 고려해볼 수도 있겠구나.”  

위와 같은관점에서 편견을 없애고 단지를 바라보세요.

3. 좋은 투자는 좋은 단지만은 아닙니다.

누군가에겐 투자가 불가능하지만, 누군가에겐 가능합니다.

끝으로 이런 과정을 거쳤다면 본인에게 맞는 투자인지 생각해보세요. 같은 투자금이지만 누군가에겐 아쉬운 투자일 수도 있고, 누군가에겐 최선의 투자일 수 있습니다. 

모두가 많은 투자금을 갖고 좋은 단지를 하고 싶은 마음은 같을 겁니다. 저 또한 그랬으니까요. 하지만, 여러분 각자의 사정과 사연, 그리고 자산의 상황, 종잣돈을 모으는 속도가 모두 다를 겁니다.

정말 소액으로 투자를 해야하시는 분들도 분명히 계십니다. 그렇기에 나에게 좋은 투자가 남들이 보기에 좋은 투자만은 아닙니다.  

만약 이런 상황을 겪고 계신 분이라면 꼭 한 걸음 더 나아가시길 응원드리며, 소액으로도 돈을 불릴 수 있는 정말 가치있는 일을 하고 계시다고 말씀드리고 싶습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.