자영업자는 반드시 이렇게 투자해야 합니다

월급쟁이 투자에 대한 컨텐츠는 많다. 하지만 자영업자의 투자에 대한 컨텐츠는 매우 적다. 대한민국 경제활동 인구중 자영업비율은 대략 20%정도다. 또한 우리는 언젠가는 자영업자가 될 운명이기도 하다. 그래서 오늘은 자영업자의 투자에 대해서 다뤄본다.

세금문제

매출신고는 100%해야 한다. 과거처럼 현금결제 유도하는 방식으로 매출을 은닉하면 부동산 투자는 물건너 간다. 그러니 매출은 100% 신고하자. 지출은 애매한 부분이 많다. 다만 투자를 하려면, 그 중에서도 부동산 투자를 하려면 남들보다는 훨씬 칼같은 기준으로 관리해야 한다. 그리고 이 기준을 성공할수록 더 타이트하게 가져가야 한다. 유재석님 처럼은 아니지만(안내도 될 세금을 매년 수십억 낸 경우) 각자 자기 체급에 맞게 관리해줘야 한다.

투자1 : 자본적지출(capex)

기업이 성장하기 위해서는 돈이 들어간다. 공장이라면 새로운 기계를 사거나, 확장공사등이 있다. 요식업이라면 가게 인테리어를 새롭게 해야 하며, 때로는 2,3,4호점을 새롭게 오픈해야 한다. 메뉴개발에 돈이 들기도 한다. 학원이라면 기자재를 교체해야 하며, 역시나 확장을 하거나 2,3,4호점을 내기도 한다. 이 모든 것들을 자본적 지출이라고 한다.

자본적 지출은 지출방식이 일반적인 경우와 다르다. 일반적으로 지출이라고 하면 가계부 작성과 비슷하다. 예를들어 직원들과 연말에 회식을 했다면 당해 년도에 처리가 된다. 하지만 학원 인테리어 공사를 했다면 보통은 아래 단계로 나눠서 지출처리를 한다.

1) 내용연수 기간을 산정한다. (보통 자영업의 경우 3~5년으로 잡는 것이 일반적이다)

2) 내용연수 기간 만큼 감가처리를 하며, 감가상각된 만큼 해당 년도에 지출 처리된다.

예를들어 인테리어 비용이 총 1억이 들어갔다면, 2천만원씩 나눠서 매년 지출처리되는 것이다.

그런데 자본적지출은 사실 투자다. 하나의 사업체를 자산으로 바꿔서 생각해보면 쉽다. 만약 1억의 자본적 지출을 할 경우 추가노동 비용을 제외하고 2천만원의 영업이익이 증가될 것으로 예상된다고 가정해보자. 이 경우 1억의 투자 수익률은 20%정도 된다. 20%의 베당 수익률을 스스로 만드는 것과 같다. 물론 이런 투자 기회가 실패로 돌아가는 경우도 많고, 무한대로 새롭게 생기는 것도 아니다. 그래서 한계가 있지만, 추가 노동 비용을 제외하고도 남는 돈은 사실 투자 수익금과 비슷한 꼴이 된다. (개별주 투자를 하면서 이런 기본 개념조차 모르고 하는 경우가 매우 많다)

그런데 여기서 함정이 있다. 바로 해당 투자가 몇년간이나 유효할지 알수 없다는 사실이다. 특히 유행하는 아이템(탕후루,대만카스테라 등) 같은 경우는 1~2년이면 해당 아이템의 상업적 가치가 끝나는 경우도 많다. 만약 잘된다고 자만해서 모든 재산을 해당 사업에 몰빵쳤다가 해당 사업의 수명이 끝나버리면 완전히 망하게 되는 것이다. 그래서 고수익처럼 보이고 실제 몇년 후에 보면 생각보다 재미없게 끝나는 경우는 매우 흔하며, 심한경우 크게 실패하기도 한다. 사실 모든 것이 그렇다 성공은 점진적인데, 실패는 한순간에 일어나기도 한다(점진적 실패도 있다).

실제로 나의 경우도 요식업장을 4개 했는데, 그렇게 할 수 있었던 이유는 첫번째 요식업장이 매우 성공했기 때문이다. 하지만 이후 2,4번 요식업은 실패했다. 내 요식업 확장은 그렇게 기대에 크게 못미치는 수준으로 벌고 있다. 아직 이 트라이가 끝난 것은 아니다. 하지만 일단 일차전은 성공도 실패도 아닌 뜨뜨미지근 한 상태가 되었다. 나야 이게 본업이 아니니까 이정도로 넘어갔지만 가게 한두개가 전부인 경우 이런 내수불황을 맞이한다고 상상하면 정말 끔찍하다.

부동산 강의를 할 때, “나이에 비해 매우 보수적이다”라는 소리를 많이 듣는데, 어찌보면 이런 보수성은 사업쪽에서 일어날 하방이 워낙 끔찍 하기에 생긴 것이다.지금 학원업은 매우 잘 진행중인데, 이 또한 장담할 수 없다는 것을 누구보다 잘안다. 처음부터 겸손한 사람은 없다. 시장에서 두드려 맞거나, 맞는 모습을 지켜보면 절로 겸손함을 얻게 된다. 참교육?의 결과인 것이다.

투자2 : 자가및 부동산투자

그래서 내가 후배 사업가들에게 권장하는 방법은 잘될 때, 자가 하나는 마련하라는 것이다. 여기서 말하는 자가는 꼭 실거주하는 집을 말 하는게 아니다. 전세를 끼고 미리 사놓는 행위도 자가 마련이다. 어차피 자가 하나는 필요하다. 자가없이 이 자본주의를 살아간다는 것은 너무 맨 몸으로 겨울에 집을 나서는 것과 같다. 운이 좋으면 살아남지만 시간이 길어지면 결국 살아남지 못할 확률이 매우 높아진다. 장기적으로 보면 자가 마련은 매우 옳다. (간혹 겨울에 날 좋을때 반바지 입고 나오는 사람들이 있다. 가장의 장기 무주택은 이것과 비슷한 행위다.)

그런데 사업가들이 이게 잘 안되는 경우가 많다. 일단 사업가들은 미래를 상당히 낙관적으로 보는 경우가 많다. 그러니 집에 대한 눈도 높아진다. 서울이 아니면 월세를 산다고 생각하거나, 강남이 아니면 월세를 산다는 생각이 대표적이다. 아마 사업하는 아버지를 둔 경우 이게 어떤 말인지 알 것이다. 보통 10억의 매출을 벌면 이익은 1~3억 수준이다. 그 이익도 세금나가고, 품위유지비 나가고 하면 사실 저축할 수 있는 돈은 5천~1.5억 수준이다. 그런데 10억의 매출을 올리니 돈이 우습게 느껴진다. 그래서 대부분 잘 나가는 자영업자들이(매출10억이상) 돈이 없다. 씀씀이가 커지기 때문이다.

또 자가가 없는 경우도 많다. 매출과 이익을 구분하지 못하고, 이익과 실제 투자 가능금액을 구분하지 못하는 자영업자가 전체의 90%가까이 될 것이다. 정확히는 자기가 정확히 얼마버는지 모르는 자영업자가 80%는 넘는다. 그러니 금방 좋은 집을 살것이라 생각하지만 5060이 되어도 자가가 없는 경우가 많다. 얼마전에 유튜브를 보니 매출 수백억 화장품회사 대표도 그렇게 반포를 평당 7~8천 주고 살기회를 놓쳤다고 인터뷰에서 이야기했다. 이후에 본인이 분명 사업이 엄청 잘되는데도 반포 아파트가 더 올라서 계속 아슬아슬하게 못사는 수준이었다고 했다. 그래서 결국 무리해서 19년에 샀고 이후에 부동산에 눈을 뜨고, 현재는 대치동에 수백억 건물을 사서 신축을 했는데 산 가격에서 1.5배가 올랐다고 한다. 결국 돈은 땅 아니면 상장으로 버는 것이다.

사실 이런 현상은 과거 "차액지대론"이라는 이론으로 학계에서 인정된 이론이다. 경제성장의 과실은 지대(땅 가격, 땅 임대료)에서 가장 먼저, 가장 많이 가져간다는 이론이다. 자세한 내용은 우석(브라운스톤)님의 부의인문학을 읽어보길 바란다. 사업가들은 반드시 지주가 되겠다는 마음을 먹어야 한다(사장 할거 아니면). 그리고 지주로서 시작은 실거주 가능한 아파트가 그 시작이다. 실제로 보면 그런 사람들이 사업도 더 잘하는 경향이 있다. 아니 정확하게는 잘 안망해서 오랜기간 해당 분야에 종사하며 결국 성공한다는 말이 더 맞는듯 하다.

투자 3 : 사옥

자가가 지주로서 여정의 출발점이라면 사옥은 종착지다. 일반적으로 상업용 건물은 이제 메리트가 많이 떨어지는 것이 사실이다. 그것보다는 사람들이 선호하는 입지에 아파트를 하는게 장기적으로 수익면에서 더 좋을 확률이 높다.

하지만 사업이 점차 규모가 커져감에 따라 잦은 이사가 매우 부담스러워진다. 작년 여름에 우리 학원 1호점이 사당에서 논현으로 이전하는 일이 있었다. 최근들어 가장 스트레스 받는 일이었다. 해당 이전은 10년임대차 종료로 타의에 의해 이루어진 일이다. 그래서 스트레스가 정말 컸다. 재개발지에 왜 상업지가 있으면 개발이 어려워지는지 몸으로 이해했다. 이는 완전히 생계와 직결되어 있기 때문이다. 사업체의 이사는 단순히 흥하고 망하고의 문제가 아니라 생존에 위협이 되기도 한다.

이런점을 고려하면 결국 사업을 제대로 오랜기간 하려면 사옥이 필요하다. 우리같은 경우는 학원업과 요식업을 하는데 일층에는 요식업을, 지상층에는 학원업을 운영할 생각으로 사옥을 장기 목표로 생각하고 있다. 아니면 1층에는 임대를 주고 지상층에 학원업을 넣는 방식도 가능하다(정상제이엘에스 모델). 이경우 요식업은 사옥에서 하지 않고 다른 건물에 임차들어가서 할수 있다. 이런식으로 활용하기에 사옥이 반드시 필요하다.

보통 사옥을 매입할 때, 아래와 같은 계산이 필요하다.

1) 사옥을 떠나서 해당 건물이 장기적으로 가격이 상승할 것인가?(최소 10년에 두배)

2) 사옥의 가격이 올라가려면 임대료가 두배로 오르거나, 금리가 두배로 낮아져야 한다(멀티플이 두배로 높아짐).

3)사옥의 자기자본 비율은 일반적으로 30%수준이다. 100억 건물을 사는데 30억의 자기자본과 70억의 부채를 사용하는게 보통이다.(+-10%)

4) 부채의 이자는 기존에 납부하던 임대료와 비슷한 수준이면 건전하다.

예를들어 현재 내가 부담하고 있는 연세는 2억정도인데, 이를 4%이자로 환산해서 생각해보면 50억의 부채에 대한 이자 비용과 같은 것이다. 즉 나의 경우 50억의 부채를 사용할 자격이 있다. 그러면 50억이 70%라면 대략 70억짜리 건물을 소유할 수 있으며, 그럴려면 자기자본이 20억이 필요하며, 부대비용까지 고려하면 대략 25억 정도가 필요하다.

이렇게 계산해서 자기 수준에 맞는 사옥을 매입하면 사실 자영업자가 아닌 사업가라고 할수 있다. 단 사옥이라 하더라도 상업용 건물이다. 상업용 건물은 더욱 양극화가 벌어질 것이고, 그 양극화에서 상단에 위치한 건물의 가격은 무지하게 비싸다. 그러니 어느 수준에서는 주거용 아파트에 투자를 집중하고 이후에 해당 주거용 아파트의 부채를 좀 줄인후에 다시 사업자대출을 받아서 사옥을 사는 방식이 좋은 방법이라고 생각한다.

즉 대표가 사옥에 대해 생각하려면 주거지의 등급이 좀 높아야 실익이 있다고 생각한다.

투자 : 글로벌 자산배분 + 연금

국민연금은 자동 납부이니 패스한다. 세금신고를 철저하게 잘하면 알맞은 국민연금이 부과된다. 이를 충실히 잘 납부하면 된다. 대표들의 안타까운 점은 직원들의 연금액의 반을 납부해줘야 한다는 사실이다. 그러니 모든 대표는 국민의 노후를 일정 책임지는 것이다. 자부심을 갖자 ㅜㅜ 따로 보상은 없지만 자부심을 갖고 스스로 마음속으로 보상해주자!

퇴직연금도 없다. 법인이라면 있겠지만 대부분의 개인 사업자는 퇴직연금이 없다. 단 요즘 사장님 고용보험 같은 제도가 있다. 금액도 적고, 시에서 일부 보조도 해준다. 일단 이런 보험을 하나 들어놓자. 난 사업이 여러개라서 들지 않았지만 하나의 업장인 사장님은 반드시 들도록 하자. 보험료도 매우 저렴하다. 혹시 사업이 실패하면 실업급여를 받으며 재기를 준비할수 있다.

사장의 퇴직연금은 크게 3개로 준비가 가능하다. 첫째 사업장 임차 보증금, 둘째 노란우산공제, 셋째 IRP다. 퇴직금은 노동을 못하는 시기에 맞춰서 준비하는 연금이다. 그러니 자영업자의 임차 보증금은 일종의 퇴직금 역할을 한다. 다만 투자를 못하고 묶이는 돈이기 때문에 그 실제 가치는 물가상승분 만큼 매년 줄어든다. 원상복구 비용들로 원래는 상당부분 임차보증금이 손상되었는데, 요즘은 원상복구 비용에 대한 지원이 나온다. 그러니 임차 보증금 정도는 퇴직금 정도로 생각하면 된다.

노란우산 공제는 복리적금 개념으로 생각하면 된다. 이율은 3%로 낮다. 하지만 복리다. 거기에 소득공제, 압류금지등의 조건이 있어서 나도 하고 있다. 다만 일반적인 투자 수익에 비하면 매우 미미한 투자수익이다. 그러니 현금 포지션 정도로 생각하고 하면 좋다. 개인적으로는 현금을 따로 모아놓지 않고 노란 우산 공제에 다 넣어둔다. 그러다가 급전이 필요하면 이 공제담보 대출을 활용한다. 실질 이자가 거의 제로이고 기간도 무제한이다. 공제금액의 80%까지 대출이 나온다. 이렇게 하면 진짜 급전이 필요한 경우에만 현금을 사용하게 되고, 갚아야 한다는 압박이 있어서 좋다.

IRP에 300정도를 적립하면 세액공제를 추가로 받을 수있다. 여기에 글로벌 자산배분으로 300정도 매년 적립하면 자영업자의 퇴직금 준비를 잘 하는 것이다. 정리하면 임차보증금+노란우산공제+IRP를 모두 이용하여 퇴직금을 적립하면 대기업 못지 않은 퇴직금을 미래 자기 자신에게 줄 수 있다. 나도 이렇게 30대에 억대 퇴직금을 쌓아놨다.

여기에 연금저축펀드 계좌를 활용하여 연 1500까지 적립이 가능하다. IRP도합 1800까지다. 이 금액은 사실상 매우 저율의 과세를 받는다. 이금액을 30년정도 글로벌 자산배분으로 굴리면 일반계좌와 수억 차이가 난다. 즉 계좌만 차이가 나도 수억을 그냥 벌어들이는 것이다. 담보대출도 일부 가능하니 적극활용하면 된다.

거기에 ISA에 매년 2000씩 추가로 적립할 수 있다. 이렇게 매년 적립식 투자를 습관화 하자. 그래야 씀씀이를 정상화 할 수 있다. 특히 돈을 많이 버는 대표일수록 이런 기본을 하는게 어렵지는 않을 것이다. 또한 이런 대비는 사업가 가족을 위해서 반드시 해야 하는 의무이기도 하다. 사업가 가족들의 불안감을 줄이기 위해서라도 꼭 실행하길 바란다.

마지막 마무리

사실 사업적으로 매우 뛰어나다면 이런거 신경쓰지 말고 사업에만 집중하면 된다.

하지만 이는 상위 0.1% 수준이다. 대부분의 자영업자들은 그렇지 못하다.

그러니 이런 사람들은 자기 업장에 갖혀 있으면 안된다. 더 넓은 세계를 보고, 거기서 취할 수 있는 이득을 챙겨야 한다.

김승호 회장님을 뵌 적이 있는데, 그때 이런 질문을 드렸다.

"저는 30대 중반이고 사업:투자의 비중을 5:5로 가져가는데 좀 더 사업에 올인하는게 맞을까요?"

그랬더니 회장님은 이렇게 답을 주셨다.

"매우 잘하고 있다. 나도 돌아간다면 그렇게 할 것이고, 그렇게 진작에 하지 못한 것이 매우 후회스럽다"

2000억 가까이에 사업을 매각한 분도 이렇게 말씀하시니, 아마 이 글을 읽는 99.9%는 위 방법을 활용하는게 더 좋을 듯 하다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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