[지투기 32기 지방3채 사고 8고 서울투자 갈 조♡_도로로로] 2주차 강의 후기

2주차 강의에서는 천안과 청주를 통해

지방중소도시를 분석하는 방법과 

지금 기회가 되는 천안&청주 시장에서 

투자 우선순위를 정하기까지의 의사결정 과정을

확실하게 배울 수 있었습니다.

마치 그 지역에 다녀온 것 같은 기분이 들 정도로

자세하고 현실적인 관점으로 풀어주시는 재이리님 덕분에

지방 투자에 대한 재미도 생기고, 

특히 중소도시 투자에 대한 마음의 벽을

허물 수 있는 계기가 되는 강의였습니다.

<강의목표>

1. 천안&청주의 위상, 입지를 알고 투자 우선순위를 정한다.
2. 천안&청주의 현재 가격에 대하여 정확히 이해한다.
3. 지방 임장을 효과적으로 하는 방법을 알고 적용한다.

 <느낀점&적용할점>

• 천안은 외곽 개발이 활발하면서 중심부 선호가 강한 지역 특징이 있음  

√ 중심부 중에서도 사람들이 선호하는 단지를 뾰족하게 찾아내야 함

• 지방은 인구소멸중=>(인구의 유입 관점에서)직장의 질보다는 양이 중요

 특히 중소도시는 직장 종사자수 증감이 매우 유의미하다.

• 지방은 사람들이 선호하는 곳으로 수요가 몰린다. 공공기관까지도!
• 외곽신축? 핵심지에서 떨어져 있어도 적정한 수요가 있는 곳이면, 상승시기와 상승폭이 다를지언정 흐름이 온다.

• 과거 상승장에 사람들이 좋아하는 지역들이 규제로 묶였을 때, 외곽지역에 풍선효과로 비정상적인 전고점 찍힌 경우 있음 주의할 것.

  선호도가 떨어지는 동네에 전고점이 높게 찍힌 단지->전세가가 탄탄하게 받쳐주는 곳인지 확인(거품일 수 있음)

• 천안 나홀로 신축, 어떻게 봐야 할까? 같은 가격, 같은 투자금이라면 명확한 거주가치(학군, 환경 등)가 있는 단지 우선순위
• 아산의 입주에도 천안의 전세가는 떨어진다. but, 명확한 거주매력이 있는 단지의 경우 전세가 회복이 빠르게 되었음

√ 결국 공급에 대한 리스크를 헷지하기 위한 좋은 방법은, 명확한 거주 이유가 있는 단지를 잘 골라내는 것이겠다.

•  지방 단지 비교 시 전세가 차이에 비해 매매가 차이가 크지 않다면 전세가 높은 것이 매매가가 싸다고 판단해볼 수 있음

√ 애매할 때는 전세가를 보자 . 전세가가 비슷한 단지들(가치가 비슷할 수 있음)의 매매가를 비교해 보기

•  지방에서는, 특히 중소도시에서는 매매가 보다는 투자금을 중심으로 투자금 범위에 들어오는 곳 위주로 보기(적정 금액 이상이면 수도권 하는 편이 낫다)

√ 매매가 5억 이하&투자금 범위 내에서 우선적으로 볼 것

• 중소도시의 구축은 전세가 올라야 매매가 오른다.

√ 싸다고 사는 것은 투자가 아니고 소비가 될 수 있음. 입지 떨어지는 구축 주의!