2주차 강의에서는 천안과 청주를 통해
지방중소도시를 분석하는 방법과
지금 기회가 되는 천안&청주 시장에서
투자 우선순위를 정하기까지의 의사결정 과정을
확실하게 배울 수 있었습니다.
마치 그 지역에 다녀온 것 같은 기분이 들 정도로
자세하고 현실적인 관점으로 풀어주시는 재이리님 덕분에
지방 투자에 대한 재미도 생기고,
특히 중소도시 투자에 대한 마음의 벽을
허물 수 있는 계기가 되는 강의였습니다.
<강의목표>
- 천안&청주의 위상, 입지를 알고 투자 우선순위를 정한다.
- 천안&청주의 현재 가격에 대하여 정확히 이해한다.
- 지방 임장을 효과적으로 하는 방법을 알고 적용한다.
<느낀점&적용할점>
- 천안은 외곽 개발이 활발하면서 중심부 선호가 강한 지역 특징이 있음
√ 중심부 중에서도 사람들이 선호하는 단지를 뾰족하게 찾아내야 함
- 지방은 인구소멸중=>(인구의 유입 관점에서)직장의 질보다는 양이 중요
특히 중소도시는 직장 종사자수 증감이 매우 유의미하다.
- 지방은 사람들이 선호하는 곳으로 수요가 몰린다. 공공기관까지도!
- 외곽신축? 핵심지에서 떨어져 있어도 적정한 수요가 있는 곳이면, 상승시기와 상승폭이 다를지언정 흐름이 온다.
과거 상승장에 사람들이 좋아하는 지역들이 규제로 묶였을 때, 외곽지역에 풍선효과로 비정상적인 전고점 찍힌 경우 있음 주의할 것.
선호도가 떨어지는 동네에 전고점이 높게 찍힌 단지->전세가가 탄탄하게 받쳐주는 곳인지 확인(거품일 수 있음)
- 천안 나홀로 신축, 어떻게 봐야 할까? 같은 가격, 같은 투자금이라면 명확한 거주가치(학군, 환경 등)가 있는 단지 우선순위
- 아산의 입주에도 천안의 전세가는 떨어진다. but, 명확한 거주매력이 있는 단지의 경우 전세가 회복이 빠르게 되었음
√ 결국 공급에 대한 리스크를 헷지하기 위한 좋은 방법은, 명확한 거주 이유가 있는 단지를 잘 골라내는 것이겠다.
- 지방 단지 비교 시 전세가 차이에 비해 매매가 차이가 크지 않다면 전세가 높은 것이 매매가가 싸다고 판단해볼 수 있음
√ 애매할 때는 전세가를 보자 . 전세가가 비슷한 단지들(가치가 비슷할 수 있음)의 매매가를 비교해 보기
- 지방에서는, 특히 중소도시에서는 매매가 보다는 투자금을 중심으로 투자금 범위에 들어오는 곳 위주로 보기(적정 금액 이상이면 수도권 하는 편이 낫다)
√ 매매가 5억 이하&투자금 범위 내에서 우선적으로 볼 것
- 중소도시의 구축은 전세가 올라야 매매가 오른다.
√ 싸다고 사는 것은 투자가 아니고 소비가 될 수 있음. 입지 떨어지는 구축 주의!
