10.15 부동산 규제 이전,
서울 주요 상급지의 가격은 빠르게 상승했고
거래량도 폭발적으로 늘었습니다.
노원구·도봉구·강북구·금천구·구로구 등
상대적으로 하급지로 분류되던 지역들은
거래는 일부 있었지만 가격 상승은 제한적이었습니다.
그런데 규제 이후 흐름이 달라지기 시작했습니다.
안녕하세요
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
최근 강남구의 거래량은 줄어들고 노원구의 거래량은
반대로 급증하며 상급지가 아닌
하급지의 실거주자 수요가 다시 살아나고 있습니다.
2025년 12월, 거래량 회복 국면에서
지역별로 뚜렷한 차이가 나기 시작했습니다.
- 강남: 거래량 지속 감소
- 노원구: 11월 대비 약 95% 증가,
460건에 가까운 거래 발생
👉 실거주자만 거래 가능한 시장에서
노원구 거래량이 급증했다는 의미는 무엇일까요?
1.실수요자가 다시 움직이기 시작했다
규제 전·후 수도권 시장을 실제로 움직인 주체는
투자자가 아닌 실거주자였습니다.
규제로 인해 한동안 위축됐던 매수 심리가
다시 살아나며 거래량으로 표출되고 있습니다.
이를 심리 지표로 보면 더 명확합니다.
다음은 아실에서 확인 가능한
주택가격 심리지수입니다.
- 노란색: 매수세
- 초록색: 매도세
과거 매수/매도세를 보면
매수·매도 심리는 대체로 데칼코마니를 이룹니다.
- 집값 상승 → 매도자 관망
- 하락 기대 → 매수자 관망
그런데 이번 규제 국면의 특징은 다릅니다.
- 매수세: 규제로 급감
- 매도세: 거의 증가하지 않음
즉,
- 매수자: “지금은 사기 어렵다. 잠시 관망”
- 매도자: “안 팔아”
👉 정부는 규제로 수요를 눌렀을 뿐,
공급(매도 의지)은 전혀 늘리지 못했습니다.
그리고 이 억눌린 수요가 다시 살아나며
거래량 증가로 나타나고 있는 것입니다.
2.전·월세 물량은 더 줄어든다
다음은 서울 전·월세 물량입니다.
- 전세 물량: 사상 최저 수준
- 월세 물량: 25년 말 소폭 증가 후 다시 감소
이미 전세난은 시작됐고,
이는 구조적인 문제에 가깝습니다.
이유는 명확합니다.
- 서울 신규 공급 부족
→ 26~28년 공급량은 터무니없이 적은 수준 - 투자자 전세 물건 실종
→ 규제로 신규 진입 차단 - 기존 임차인 갱신권 사용
→ 시장에 나오는 물건 감소
👉 결과적으로
전·월세 물량은 지금보다 더 줄어들 가능성이 높습니다.
매매가는 단기적으로 어떻게 될지 알 수 없지만,
전·월세 가격이 오를 확률은 매우 높다고 봐야 합니다.
3.그래서 우리가 해야 할 것
① 무주택 실거주자라면, 내 집 마련을 진지하게 고민해야 합니다
앞으로 전·월세가 계속 오른다면
무주택자는 2년마다 주거비 인상을 감당해야 할 가능성이 큽니다.
주거비 부담은 줄어들기보다 늘어날 확률이 높습니다.
실거주 목적의 장기 거주라면,
- 단기 가격 조정보다
- 자산의 본질적 가치를 보셔야 합니다.
“떨어질지도 모르니 기다리자” 보다는
“오르든 내리든, 실거주니까 감당 가능하다면 도전하자”
이 관점이 더 현실적입니다.
② 반드시 자금 계획부터 세워라
먼저 종잣돈부터 정확히 파악하세요.
- 예·적금
- 주식 / 코인
- 청약통장
- 현금화 가능한 모든 자산
👉 “대략 얼마”가 아니라
숫자로 하나하나 정리해야 합니다.
그 다음,
- 소득 대비 대출 가능 금액
- 종잣돈 + 대출로 매수 가능한 최상급 아파트 를 찾아보세요.
대출 기준은 단순합니다.
- 내가 모을 수 있는 돈의 ⅔ 수준의 원리금
→매달 300만 원 저축 가능하다면 원리금 200만 원 이내 - 금리 인상에도 버틸 수 있어야 합니다.
핵심이 이것입니다.
더 버는 것보다
잃지 않는 구조를 만드는 것
③ 대출이 두려워 ‘과소 레버리지’를 쓰고 있다면
“3억까지 가능한데 1억만 받을래요”
이 생각을 하고 있다면,
오히려 전략을 다시 점검해야 합니다.
- 리스크 관리가 가능하다면
- 살 수 있는 범위 내에서
- 가장 좋은 아파트를 선택
사람들은 항상 좋은 자산부터 먼저 선택합니다.
시장은 늘 변하지만,
실거주자의 선택은 결국 생활과 비용의 문제로 귀결됩니다.
지금은 시기를 맞추는 것보다 ‘버틸 수 있는지’가 더 중요합니다.
④ 벼락거지 시즌2를 피하기 위해서
2018~2022년 부동산 급등기를 지나며
‘벼락거지’라는 단어가 자연스럽게 등장했습니다.
그 시기에 많은 사람들이 느꼈던 감정은
분노라기보다는 허탈함에 가까웠습니다.
집을 가진 사람들은
몇 달 사이 몇 억씩 오른 집값을 이야기했고,
집이 없던 사람들은
“이게 말이 되나”라는 생각과 함께
그 흐름을 지켜볼 수밖에 없었습니다.
이번에는 그런 감정을 다시 겪지 않으셨으면 합니다.
지금은 아직 선택할 수 있는 시간이 남아 있는 구간입니다.
완벽한 타이밍이 아니라도, 감당 가능한 범위 안에서
적극적인 내 집 마련을 고민하고 실행한다면
자산을 쌓고, 조금 더 안정적인 노후를
준비해 나갈 수 있을거라 믿습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
성공적인 내집마련과 투자를 응원하겠습니다
