이 4개를 하면 투자는 졸업입니다!

최종주택

부자 보고서를 보면 평균 80억 내외의 상위 0.1%의 자산가들은 인생의 종자돈을 40대초반까지 8억 정도 모았다고 한다. 이들의 평균 연령이 60대 초반임을 고려했을 때, 00~10시기에 대략 8억을 인생의 종자돈으로 봤다는 뜻이다. 그리고 이 돈은 대부분 부동산투자에 들어갔다. 이들이 종지돈을 형성한 원천을 보면 실거주및 투자용 주택의 비중은 80%가 넘는다. 즉 00~10시기에 8억의 자기자본으로 주택을 보유했다는 뜻이다. 당시 도곡렉슬 전용59가격이 8억정도였다. 장미아파트 전용84도 8억내외였다.

부자보고서에 등장하는 베이비부머 세대에 비해 요즘은 생애주기가 10년정도 늦어졌고, 경제주기도 5년정도는 늦어졌다. 대략 40대 중반에 현재 가격 30억~40억 주택을 자기자본 50%정도로 보유하고 있는 사람들이 미래 부자보고서에 상위0.1%로 이름을 올릴 것이다. 2045년이 되면 이들의 나이는 60대후반~70대초반이고 순자산은 200억정도가 될 것이다. 이게 상위0.1%의 모습일 것이다.

그래서 난 최종 주택의 최소 기준을 현재 국평기준 25억 이상으로 본다. 미래 부자보고서에 들어갈려면 40대 중반에 이정도 주택은 보유하는 것이 확률을 높이는 방법이다. 그렇다면 이런 최종주택으로 가려면 어떻게 해야 할까?

2. 종자주택

최종주택은 소득으로 사는 것이 아니다. 소득은 20%정도의 기능을 할것이다. 대출은 그것보다 많은 30%정도 할 것이다. 나머지 50%는 집으로 사는 것이다. 즉 집으로 집을 사는 것이다. 여기서 앞에 집이 종자주택이다. 종자주택은 내가 갈 최종주택의 50% 정도 규모는 되어야 한다. 즉 30억 정도로 진입하려면 15억 정도를 보유해야 한다. 국민을 대상으로 한 갈아타기 조사결과에 의하면 1.5배 정도 수준으로 갈아타기를 한다고 한다. 그러니 투자를 공부한 사람들은 최소 2배이상으로 갈아타는 것이 바람직하다. 자기갈 최종 주택을 먼저 정하고, 거기에 맞는 종자주택을 선택하면 좋다.

가능하면 종자주택은 최종주택과 같은 권역을 선택하는 것이 좋다. 그래야 상관관계가 높다. 상관성이 높은 주택으로 갈아타는 것이 처분과 매수에서 유리한 부분이 있다. 그래서 나도 서울 동남권과 동북권에 종자주택을 23년에 마련했다. 첫번째 최종주택은 가능하면 동남권에 갖길 원하기 때문이다. 2배이상으로 갈아타는데 있어서 두가지 조건이 필요하다.

첫째, 소득을 적립식으로 잘 투자하거나, 일정부분 모아서 추가 투자를 진행하여 종자주택의 레버리지를 줄여놓는 것이다. 투자자들은 보통 종자주택을 살때 본인의 경제력보다 더 좋은 것을 사는 경향성이 있다. 그래서 레버리지 비율이 70~40%수준이 된다. 이를 20~30%까지는 줄여놓는 것이다. 주택이 올라가면서 자연스럽게 줄어드는 것이 절반 정도고, 나머지 절반은 소득으로 갚아나가거나, 소득으로 추가 투자를 해서 갚아나가는 방식이 된다. 이때는 최종 주택과 상관성이 반대인 것을 택하는게 좋다. 글로벌 자산배분이 대표적이다.

나도 23년 첫 매수당시 레버리지 비율이 70%였는데, 2년이 지난 현재는 45%까지 줄었다. 아마 2년정도 더 지나면 30%수준까지 떨어질 것이다. 6년보유후 갈아탈 예정인데(추가 매수가 없을 경우) 그렇다면 해당 주택의 레버리지 비율은 10%수준일 것으로 예상된다. 이렇게 자기자본 비율을 늘려놔야 한다. 그래야 갲이 줄어드는 시기(하락장, 조정장)에 갈아탈수 있다.

두번째는 추가 레버리지다. 두배 규모 주택으로 간다면 절반은 자기자본으로 하는 것이고, 이 절반의 대부분은 레버리지를 최대한으로 줄여놓은 종자주택에서 나온다. 나머지 절반은 레버리지를 사용한다. 대출을 받거나, 전세를 끼거나 하는 방식이다. 이런 이야기를 하면 꼭 6억 한도 제한이 있는데 어떻게 하느냐? 라고 반문하는데 규제는 영원히 지속되지 않는다. 특히 무리한 규제일수록 그렇다. 15억 대출 규제는 몇년을 못갔다. 특히나 시장의 급락과 규제해제가 나올 경우는, 레버리지를 70%까지 쓰는 것도 정부에서 용인하기 때문에 더 좋은 결과를 낼수도 있는 것이다. 그래서 미래 계획을 짤 때는 최근성 편향을 조심하고, 경향성으로 계획을 만들어야 한다.

3. 부동산 투자

종자주택에서 최종 주택으로 갔다면, 이제 본격적으로 주택 투자를 시작하거나 다른 비주거용 건물등에도 투자할 수 있다. 주택수를 늘리거나, 월세를 받는 현금흐름형 투자도 할수 있는 것이다. 첫번째 종자주택의 데드라인을 소득 정점기인 40대 중반으로 고정해두고, 그 시기즈음에 쥐는 주택을 최종주택으로 인정하는 자세가 필요하다. 이후에는 좀더 삶의 여유를 줄수 있는 투자로 넘어가는 것이 바람직하다고 본다.

마포,성동 등에 다주택 보유비율이 강남2구보다 높다고 한다. 즉 중상급지에 2채 이상을 보유하는 전략을 쓰는 사람도 있는 것이다. 미래에는 고가주택에 대한 규제가 반드시 생길 것으로 본다. 그러니 이런 전략도 좋다고 본다. 예를들면 개포동 국평 한채를 소유하는 방식이 아니라, 고덕동과 아현동에 24평을 각각 한채씩 소유하는 방식이다. 지금은 이게 불리하다. 하지만 미래에는 어느정도 균형이 맞춰질수 있기 때문이다. 또 실거주로 모두 다 깔고 있지 않아도 되는 장점도 있다. 취향에 따라 선책하면 된다.

4. 연금

우리나라는 3층+알파 구조의 연금제도를 운영중이다. 1층은 국민연금이다. 대략적으로 노후 100정도의 최소 생활비를 보장받는 것을 목표로 할수 있다. 30년 납부시 실질 소득대체율이 30%정도된다. 즉 월급300만원인 사람은 노후에 100정도를 받을 것으로 기대하면 된다. 납부 금액만큼은 소득공제도 해주니 추가 납부 신청도 고려해볼만 하다. 특리 자영업자들은 자본적지출등으로 인해 몇년간 소득이 매우 낮게 잡히기도 하니, 추가납부를 적극고려해보자!

2층 구조인 퇴직연금도 역시나 13월의 월급을 근속연수만큼 적립한다. 여기에 투자 수익률이 더해진다. 연복리7%를 기준으로 이것보다 임금 상승률이 낮을 것으로 기대 된다면 DC를 선택하는게 유리하다. DC를 선택할 경우 글로벌 자산배분으로 운용하여 목표수익률은 연복리8%, 기대수익률은 연복리7%정도로 보고 운용하는게 좋다. 퇴직연금에서도 대략 노후 생활비 100정도를 담당해야 하고, 여기까지 갖춰지면 어느정도 절제하는 생활은 가능한 수준이 된다(내집이 있다는 가정하에)

3층 구조인 개인연금도 100정도를 만들면 이때부터는윤택한 생활이 가능해진다. 월100만원은 연1200만원이다. 4%수익률로 1200을 달성하려면 3억의 돈이 연금저축펀드에 들어가 있어야 한다. 그래서 개인금융자산의 최소치를 3억 정도로 본다. 그러면 8%의 평균 수익금 중에서 4%는 물가상률 방어나 하락장을 대비하여 재투자를 하고, 4%는 자가 배당하여 사용하는 방식이다. 이 경우 1500 연금소득세 분리과세에도 걸리지 않는다. 10년에 한번오는 하락장에서만 사용하지 않는다고 치면 , 연5%정도 사용하고 3%만 재투자 해도 원금가치는 거의 유지된다. 다만 10년에 한번꼴로 오는 자산배분 두자릿수 하락률(10%중반수준)에서는 생활비를 사용하는 것을 멈출수 있어야 한다. 즉 1500중에서 300정도를 이런 시기를 대비하는 돈으로 따로 빼놓고, 이런 위기시 포트에서 인출을 일이년만 삼가하면 연4% 사용한 것과 같은 효과를 낼 것이다.

주택연금이나 개인이 세팅한 배당주, 월세받는 부동산등이 알파연금에 해당한다. 이런것이 소액있다면 윤택을 넘어 풍요로운 노후를 보낼 수 있다. 또 노후위기등에 대처도 좀더 잘할 수 있게 된다.

결론

투자에서 위4개가 결국 수능으로 치면 국,영,수다. 이 국영수를 잘 만들어놓고 가면 최소한 인생이 망하지는 않을 것이다. 하지만 젊은 사람들는 이런 투자에 무관심하다는 것도 잘 안다.

하워드 막스가 최근 메모에서 08이후로 자산시장에서 실질적인 위기가 없었다고 했다. 그래서 현재 40대이하는 실질적으로 위기를 경험하지 못한 세대라고도 했다. 매우 동감한다. 다음 위기에서는 이들 세대중 레버리지 비율이 지나치게 높은 차주부터 털려나갈 확률이 높다고 생각한다. 이들은 지금 대부분 영웅취급을 받는다. 그러니 항상 대비하고 겸손한 태도를 유지해야 한다. 대비와 겸손은 생존에 필요한 필수재다. 22년말하락정에서 여럿 투자 임플루언서들이 위기를 경험했다는데, 급락후 몇년간 횡보장이 온다면 이들중 상당수는 시장에서 아웃될 것이다. 그러니 절벽달리기를 할 때는 조심해야 한다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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