서울에서 내집마련을 고민하는 분들을 만나면,
요즘 가장 자주 나오는 말이 있습니다.
“서울은 실거주 요건이 있다면서요?”
“집을 사면 끝까지 그 집에 살아야 하는 거 아닌가요?”
“전세를 놓고 나오는 건 아예 불가능한 줄 알았어요.”
특히 강남/상급지 가격이 계속 오르는 상황에서,
이 실거주 요건은 많은 분들께 하나의 벽처럼 느껴지기도 합니다.
그래서 오늘은 '이번 내집마련이 마지막선택’ 이라고 생각하시는 분들,
또 ‘이 집에서 평생 살아야할 것 같아' 부담을 느끼는 분들에게
생각의 방향을 조금 바꿔보는 이야기를 해보려 합니다.
결론은 ‘실거주로 시작’이지 평생 실거주 는 아니라는 것
실거주 요건이 문제 되는 대표적인 경우는 토지거래허가구역입니다.
토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우
허가를 받아야하고, 허가 후 일정 기간(통상 2년) 거주 의무가 붙습니다.
여기서 많은 분들이
이렇게 오해합니다.
‘실거주 요건이 있다’ = ‘그 집에 평생 살아야 한다’
하지만 실제 의미는 다릅니다.
실거주 요건이란,
‘정해진 기간은 직접 거주해야 한다’ 는 뜻이지
‘그 집에서 계속 살아야한다’는 뜻은 아닙니다.
이 차이를 모르고 있으면
내집마련의 선택지는 생각보다 많이 좁아집니다.
‘이직 가능성이 있어서 지금 사면 안될 것 같아요’
어제 만난 한 분도
이런 고민을 하고 계셨습니다.
강남으로 갈 수도 있고
판교로 갈 수도 있고
심지어 지방으로 갈 수도 있을 것 같아서요.
확정된게 없으니 시나리오는 계속 늘어나고,
결론은 늘 이렇게 나곤 했습니다.
“잘 모르겠다”
“일단 나중에 생각해보겠다”
지금과 같은 인플레이션의 시대,
돈의 가치가 빠르게 녹는 환경에서 내집마련은
‘여유가 되면 하는 선택’이 아니라
최소한의 자산방어에 가깝습니다.
미래가 불확실하다고 해서 지금의 선택을 계속 미루는 것이
오히려 더 큰 리스크가 되는 경우도 많습니다.
그러면 어떻게 해야하나요?
- 처음에는 실거주로 시작해 요건을 충족합니다.
- 그 기간동안 내 소득, 커리어, 가족 계획을 다시 정리합니다.
- 이후 상황에 따라
계속 거주하거나, 전세를 놓고 나오거나, 갈아타기로 다음 단계를 준비합니다
이렇게 계획을 하게되면
‘실거주 요건’은 벽이 아니라 내 투자로드맵 중 하나의 선택이 됩니다.
다만, 반드시 알고 있어야 할 리스크가 있습니다.
여기서 한 가지는 꼭 짚고 넘어가야 합니다.
토허제로 실거주를 하다가 나중에 전세를 놓는 것 자체는 조건을 충족했다면 가능할 수 있습니다.
하지만 현실에서는 다른 문제가 생기곤 합니다.
바로 근저당(주택담보대출) 인데요.
대출이 있는 집의 경우, 전세를 맞추려고 해도 세입자가 전세대출을 받지 못하는 상황이 생각보다 자주 발생합니다.
즉, 들어올 세입자 입장에서는 전세대출이 안 나와서 못 들어가는 구조가 되는 거에요.
그래서 2년 뒤 전세를 전제로 매수를 고민하고 있다면,
꼭 점검해야 할 부분이 있습니다.
- 집에 근저당이 얼마나 잡혀있으며
- 해당 단지가 재개발 재건축 이슈가 있는지
- 전세대출이 ‘지금도’ 나오는지, ‘앞으로도’ 나올 수 있는지
- 이 집은 전세대출이 없이도 현금으로 들어와서 살만큼 전세수요가 있을지
이 질문에 대해 생각해보지 않는다면
거주보유분리가 이론상 가능하지만 현실에서는 막히는 일이 될 수 있습니다.
(특히, 들어오는 세입자분의 전세금액이 임대인의 대출금보다 높아야 하는데
이 단지에 재건축 재개발 이슈가 있다면 전세 대환대출이 어려울 수 있습니다)
더불어, 만약 그런 상황을 마주하게 된다면
임차인을 들이는 상황에 대해서도 조금 더 미리, 적극적으로 나설 필요가 있습니다.
같은 은행이라 해도 전세대출이 가능한 곳이 지점마다 다를 수 있고,
내 세입자를 맞추기 위해 직접 발품을 팔아야할 수도 있기 때문입니다.
그래서 이 글을 읽고 나셨다면, 꼭 점검해보세요.
내가 보려는 집이 토지거래허가구역인지?
나와 내 가족이 실거주 2년을 감당할 수 있는 동선인지?
전세 수요, 대출 구조까지 포함하여 알맞은 선택인지?
이 질문들에 차분히 답해보시면,
막연한 불안감은 많이 줄어들 거라고 생각합니다.
서울은 실거주 요건이 있는 시장입니다.
이 사실은 변하지 않습니다.
하지만 그 요건을 어떻게 이해하느냐에 따라
내집마련의 결과는 완전히 달라집니다.
더불어
혹시 이번 내집마련이 ‘마지막 선택’처럼 느껴지고 있다면,
그 부담은 내려놓고 “지금 내가 할 수 있는 선택 중, 최선인가?”
이 질문 하나만 생각하면서
매수 결정을 고민해보셔도 충분할 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
