안녕하세요. 가애나애입니다!
월부학교를 하면서 수도권 비규제 지역에
두 번째 투자를 진행할 수 있었습니다.
그 과정에서 깨닫고 느낀 점을 글로 남겨봅니다.
#1. 투자 방향성 설정
사실 ‘1년에 1채’라는 생각으로
1호기 투자 이후 1년째 되는 지난 11월까지를
스스로의 데드라인으로 잡았습니다.
여름부터 투자에 대해 고민하게 되었구요.
처음에는 투자금 1억으로
부산에서 물건을 찾으려는 계획이었는데요.
꾸준히 강의를 수강하며 좋은 환경에 있다보니
수도권이라는 선택지가 있다는 것도 알게 되었습니다.
당시 오프 강의와 튜터링에서 뵌 멘토님,
튜터님의 말씀이 하나의 방향성은 아니었는데요.
그만큼 지금은 비슷한 투자금으로 수도권과 1등 광역시
모두 선택지가 열려 있는 좋은 시장이라고 이해했습니다.
이 과정에서 아쉬운 점은
수도권 외곽 앞마당이 하나도 없어서
스스로 가치 비교와 판단이 어려웠고,
방향성을 정하지 못했기에
투자와 직결되는 행동은 하나도 못했습니다.
그 사이에 가격은 야금야금 올랐구요.
10월이 되어서야 마스터 멘토님께
투자 코칭을 받고, 2호기 투자 방향성을
수도권으로 정하게 되는데요.
(부산에 실거주 집이 있기 때문)
두 가지 선택지가 있다는 인지는 하되,
수도권에서 우선으로 찾겠다는 방향을 설정합니다.
10월, 11월, 12월 세 달에 걸쳐
수도권 외곽 앞마당을 만들었습니다.
🚨배운점
매년 투자코칭 통해 재무 상황 파악하고,
투자 방향성에 맞는 앞마당은 미리 만든다.
#2. 지난 1호기에서 배운 점
1호기를 할 때는
하나부터 열까지 다 어려웠습니다.
그렇지만 쉽게 포기하지 않았기 때문에
확실하게 배운 것이 몇 가지 있었는데요.
1. 매매가, 투자금에 갇히지 않고
가치 순으로 위에서부터 쓸어 내려와야 함.
이 과정을 통해 할 수 있는 투자의 범위가
점점 좁혀지며, 확신을 갖게 됨.
2. 대부분의 사람들이
그 가격, 그 조건은 안된다고 해도
된다는 1명의 매도자만 만나면 된다.
그 하나의 물건을 찾기 위해 돌아다니는 것.
3. 아파트는 정찰제가 아님.
가격과 조건을 만들기 위해 노력할 것.
물론 아는 것과 행동하는 것에는 차이가 있었으나,
이 경험을 갖고 있다는 것만으로도
너무 조급하지 않은 마음으로
물건을 찾을 수 있었습니다.
실은 월부닷컴에 올라오는
‘n주 만에 투자했습니다-’ 글을 보며
오호 투자 경험이 쌓일수록
시간이 단축되는구나! 싶었는데요.
저는 시간이 더 필요했습니다.
#3. 2호기 투자에서 겪은 어려움
수학 공식은 알고, (투자 원칙과 프로세스)
경시대회도 한 번 나가서 입상했는데, (1호기 투자)
다른 대회(2호기)를 준비하려니 어려운 느낌이었어요.
우선, 시장 상황이 달랐습니다.
1호기는 운 좋게도 규제로 주춤한 시장에서
한 발짝 빨리 움직인 투자였는데요.
2호기는 이미 투자자들이 많이 다녀간 시장이었습니다.
남아있는 물건은 이미 다른 투자자들이
여러번 두드렸으나 잘 만들어지지 않은 것들이었습니다.
저도 하나하나 다 두드렸으나 쉽지 않았습니다.
물건을 보고 ‘조건은 좋은데 가격을
2천은 더 깎아야…’ 생각하면,
물건을 같이 본 투자자가 나와서 바로
500만원 깎아 사가는 경우도 있었습니다.
매물을 털러 가서 번호를 남기려면
이미 10개 남짓한 투자자 번호가
부동산마다 남겨져 있었고,
기가 막힌 급매 연락을 받으면
제가 미처 부산역에 가기도 전에
수도권 투자자가 바로 보고 사가는…
엄청 빠르게 움직이는 시장은 아니었으나,
좋은 물건이 나오면 대기 수요자가
바로 보고 결정하는 분위기였습니다.
우선순위가 높은 단지부터
물건을 만들고 싶어 노력했으나,
이런 상황이라면
여기서는 언제 나올지 모르는 물건을
기약 없이 기다려야 하며,
운 좋게 물건이 나온다고 해도
내가 가장 먼저 물건을 볼 수 있을지
불투명한 상황이라고 판단했습니다.
윗단에도 꾸준히 연락하고
물건 만들기를 포기하지 않되,
한 단계 내려와서 또 샅샅이 찾아봅니다.
🚨배운점
안되는 곳만 바라보지 않고,
의식적으로 위아래로 계속 범위를 넓힌다.
#4. 지역마다 단지마다 분위기가 다름
윗단에는 손님이 많고 물건도 귀했는데,
한 칸 내려오니 분위기가 달랐습니다.
강의에서 지역마다, 단지마다 흐름이 다르게 오고
A단지가 날라가도 B단지는 기회를 준다고-
말씀하셨던 걸 현장에서 실감했습니다.
단지 선호도에서 빠지는 부분이 있다면,
그만큼 가격을 확실하게 싸게 사는 전략으로 갑니다!
좋은 것만 오르는 게 아니라 싼 것도 오르니까요.
한파에 물건을 털러 다니는 부산 투자자를 본
사장님들께서도 적극적으로 작업을 도와주셨습니다.
이 과정에서 주인전세 조건 만들기,
매매는 깎고 전세는 올리기 등
여러 시도를 해보았는데
대부분은 거절 당했으나,
일부는 받아들여지는 경험을 했습니다.
윗단의 단지들도 계속해서 찾았으나
쉽지 않았습니다.
이번에 투자하게 된 물건은
매물을 털면서 만난 장부물건이 아닌
네이버 부동산 최저가로 있던 물건이었습니다.
지역 전체로 펼쳐보면 단지 선호도와
가격 면에서 모두 최선은 아니었는데요.
해당 생활권 내에서는 가장 매력적인 물건이었고,
단지내 최저가로 광고중이던 물건을
3천만원 가까이 조정하여 매수했습니다.
가격이 확실히 저렴했고, 조건이 좋았기 때문입니다.
1. 매도자와 친한 부사님과 매물을 봤고,
(두 분이 너무 친해서 힘들기도 했습니다.)
2. 매도자가 급한 상황이었으며,
(꾸준히 연락하니 사장님께서 알려주셨어요.)
3. 거주중인 전세입자가 현금 세입자이며
만기 이후에도 계속 거주하고자 한다는 것을
다른 부동산과 손님은 몰랐으며,
(저는 집을 볼 때 임차인과 대화하며 확인했구요.)
4. 부사님께서는 제가 원하는 가격과
조건을 만들 수 있는 추진력을 갖고 있었습니다.
#5. 부동산 거래는 사람이 하는 것
저는 잔금이 되지 않는 투자자인데,
제 투자금보다 돈이 더 필요한 단지를 보니
가격과 조건 두 가지가 모두 맞아 떨어져야만
매수를 할 수 있는 상황이었습니다.
여러 차례에 걸쳐 가격은 원하는 선까지 내려왔는데,
조건을 맞추는 과정이 쉽지 않았습니다.
이 과정에서 지친 매도자가 결국 마지막에는
주변 부동산에 호가를 낮춰 물건을 뿌리고
제 마음도 급해졌는데요.
다행인 건 저와 조정한 가격은
다른 부동산에 오픈하지 않았다는 사실과
다음날 제가 바로 물건을 매수했다는 점입니다.
아울러 이 투자로 망하면 안된다는 일념 하에
모든 조건을 두드려보고 안전장치를 걸고,
가격은 끝까지 조금이라도 더 조정하려 했는데요.
이번 월부학교 담당 멘토님이신
자향 멘토님과의 대화를 통해
중요한 것에 집중하되, 나머지는
유연하게 대응하는 것을 배웠습니다.
"멘토님~ 계약서 특약에 이 문구를
남기는 걸로 협의했는데, 안된다고 하십니다.
대신 문자로 주고 받은 상황입니다."
→ 문자로 남겼으니 크게 무리 없어보여요.
믿고 갑시다~
"멘토님! 마지막으로 가격을
O백만원 더 조정해보고 싶습니다."
→ 매도자가 조건 양보했잖아요~ O백만 말해봐요.
"멘토님~ 특약에 이런 저런 내용을 넣고 싶은데,
멘토님 생각은 어떠신지요?"
→ 너무 특약에 집중하다가 물건 날라가기도 해요~
저는 특약은 꼭 필요한 내용만 넣고,
대부분은 말로 부탁드리는데 괜찮았어요.
월부학교 반톡방이 열리는 날에도 현장에서 물건을 털고,
개강날 바로 멘토님께 매물문의를 드렸습니다.
지방에 살기 때문에 윗지방에 올라가
매물을 볼 수 있는 날이 많지 않았기 때문입니다.
반장이 개강날부터
본인 투자 물건을 가져가도 될까?
걱정을 참 많이 했고,
횡설수설한 점도 있었는데요.
걱정하는 부분을 헷갈리지 않게 짚어주시고,
강의 준비로 바쁘신 와중에도
제 투자에 힘을 실어주시고 도와주신 자향멘토님!
진심으로 감사드립니다♡
첫 월부학교 스승님이셨던 줴러미 튜터님,
매물코칭을 통해 또 다시
소통할 수 있어 너무 감사했습니다.
제 투자의 중요한 순간에는
늘 튜터님이 계신 것 같아요♡
월부학교 개강 직전 받았던
매물코칭에서 놓치고 있던 점을 짚어주시고
가득 응원해주신 빈쓰 튜터님, 감사합니다.
그리고 투자 과정에서 잔뜩 응원해주신
우리 겨울즈 정말 감사합니다♡
월부 환경에 오래 머무를 수 있도록
행복한 시간 함께해주시는
많은 동료분들, 스승님들 감사드립니다.
저도 더욱 힘이 되는 동료가 되겠습니다♡
