조언을 구하고 싶어 글 올립니다.
경기도 아파트를 전세로 내놓았고, 세입자와 3년 전세계약에 합의한 상태입니다. 계약금도 받았습니다.
- 전세금: 3억 450만 원
- 계약기간: 2026.03.09 ~ 2029.03.08
저는 오래 거주할 세입자를 선호해서 3년 계약에 동의했습니다.
그런데 세입자에게 연락이 와서 상황이 바뀌었습니다.
세입자가 7월 중순에 출산 예정인데, 출산 후 신생아 특례 전세대출로 갈아타려고 했으나
대환대출은 기존 대출 실행 후 3개월이내여야 가능하다는 조건 때문에 3월 9일 계약으로는 해당 대출을 못 받게 되었다고 합니다.
그래서 제안한 내용이,
- 처음엔 1년 전세계약
- 이후 계약 갱신(2년)을 해서
- 대환대출 요건을 맞추고 싶다는 것입니다.
제 입장에서는 3월 9일 잔금만 잘 치르면 당장 큰 문제는 없지만 걱정되는 부분이 있습니다.
- 원래는 3년 거주 합의였는데 1년 계약으로 바꾸면 1년 뒤 갱신 안 하고 나갈 가능성
그 경우
- 다시 세입자 구해야 하고
- 중개수수료 재발생
- 2026~2027년 인근 신축 아파트 입주 예정으로 전세 시세가 내려갈 수도 있음(사실 입주장을 피하려고 3년 거주할 세입자를 찾은 것도 있어요.)
세입자분이 저한테 제안한 방안은
- 1년 계약 시 “이후 2년 계약을 반드시 체결한다”는 특약을 넣는 것인데 이게 법적으로 의미가 있을지 잘 모르겠습니다.
- 아니면 뒤의 2년 계약을 미리 써두는 게 가능한지도 궁금합니다.
질문
- 임대인 입장에서 1년 + 2년(갱신) 구조를 받아주는 게 맞을까요?
- “추후 반드시 2년 계약” 특약이 실제로 효력이 있을까요? 아니면 어떤 특약을 넣는게 좋을까요?
- 뒤의 2년 계약서를 지금 미리 작성하는 게 가능할까요?
- 같은 상황이라면 여러분은 어떻게 결정하실지 궁금합니다.
저는 제가 최대한 할 수 있는 선에서는 임차인분을 도와드리고 싶습니다.
경험 있으신 선배님들 의견 부탁드립니다 🙏
댓글
안녕하세요. 제이킴님, 말씀주신 특약은 법적으로는 효력이 없지만, 특약을 쓰고 안 쓰고는 심리적으로 영향을 줍니다. 임차인 본인이 직접 특약을 넣자고 한다는 점에서 갱신을 하겠다는 의지를 보여주는 거라고 생각해요. 물론 2년 뒤 이사를 가겠다고 통보를 하더라도 법적 제지는 불가합니다. 임차인분이 1년 이상 거주하는 게 제이킴님에게 중요하다면, 2년으로 계약을 하고, 출산 이후 대환을 하는 방법을 알아보셔도 좋을 것 같습니다. 일반 전세대출은 통상적으로 전세계약일 혹은 입주일 기준 3개월 이후부터 대환이 가능하기 때문입니다. 계약 기간 중 대환이 가능한 금융기관에서 전세대출을 일으키시고(금융사마다 조건이 다를 수 있기에 꼭 확인하셔야 합니다), 2년 계약으로 진행하는 걸 권장드립니다.
안녕하세요 에스제이킴님! 계약 기간 관련 고민이 많으시군요 위에서 말씀해주신것처럼 2년 계약을 하고도 ,계약기간 중에서 대환 대출이 가능한 기관들이 있어서 가능하면 해당 안으로 알아봐 달라고 말씀드리고 2년으로 계약을 하신뒤에, 연장하시는 안으로 협의해봐도 좋을 것 같습니다! 잘 마무리 되시길 바랍니다!
안녕하세요 에스제이킴님! 전세계약관련해서 고민이시군요! 저도 우선 1년보다는 2년계약 뒤 대환대출을 알아볼 것 같습니다. 더해, 26-27년 주변에 신축이 입주하더라도, 규모와 위치에 따라 현재 전세가의 절대가가 저렴하다면 영향이 다를 수도 있어 그 부분에 대해서도 고민해보면 좋을 거 같습니다. 원만히 해결되시길 응원드리겠습니다 화이팅!!
