안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
우리가 서울 수도권을 투자할 때는 ‘땅에 투자한다’ 는 말을 들어보셨을 것 같습니다.
땅에 투자한다는 말의 뜻은 아파트가 위치한 땅의 입지가치에 투자한다는 말로서 내가 투자하는 단지가 위치한 땅의 가치를 정확하게 알아야 더 좋은 땅에 투자할 수 있습니다.
종종 "아파트를 지우고 땅만 보고 판단해보세요" 라는 말을 들어보신 적이 있을 것 같습니다. 하지만 아파트를 지우란 말이 잘 이해가 되지 않으신 분들도 있을 것 같습니다.
오늘은 이 땅의 가치를 파악하는 방법과 땅의 가치가 더 좋은 단지에 투자해야 하는 이유에 대해서 이야기해보겠습니다.
1. 구축을 통해서 땅의 가치를 파악하는 방법
부동산의 가격 = 땅의 가치 + 아파트의 가치
우리가 투자하는 부동산의 가격을 이루고 있는 요소는 “땅의 가치 + 아파트의 가치” 입니다.
여기서 아파트를 지운다는 말은 30년 이상의 구축 아파트의 가격을 보라는 말과도 같습니다. 왜냐하면 아파트가 가진 상품성은 30년이면 감가가 되고 아파트의 가치는 사라지고 땅의 가치만 남게 됩니다.
예를들어 여의도에 위치한 시범아파트는 1971년식으로 이미 아파트의 가치는 모두 감가되어 땅의 가치만 남았습니다. 즉, 35억원이 여의도 업무지구 + 한강 + 5,9호선 이라는 땅의 가치를 뜻합니다.
송파구에 위치한 잠실주공5단지도 1978년식으로 한강 + 강남업무지구 인접 + 2,8호선이라는 땅의 가치가 40.5억원이라는 뜻이 됩니다.
이처럼 30년 이상 된 구축 단지를 비교해보면 아파트를 지우 땅의 가치를 판단해보기 쉽습니다.
2. 땅의 가치가 더 좋은 단지에 투자해야 하는 이유
2000년식 신정7단지상록 24평과 2012년식 용인성복아이파크34평은 지난 상승장에서는 각격이 비슷했으나, 시간이 지나고 이번 상승장에서는 땅의 가치가 더 높은 신정7단지상록의 가격이 역전되었습니다.
현재 수지구 에서 1995년식 한국과 2019년식 더샵수지포레가 11억으로 가격이 비슷한 상황입니다.
1995년식 한국은 땅의 가치만 남아있다면, 2019년식 더샵수지포레는 아직 단지의 상품성이 남아있는 상황으로 땅의 가치가 한국이 더 높은 것을 알 수 있습니다.
신정7단지상록과 용인성복아이파크 사례를 보면, 더샵수지포레가 연식이 살아있는 이번장까지는 더 높은 가격을 형성할 수 있지만, 장기적으로는 땅의 가치가 더 높은 한국이 더 높은 가격을 형성할 가능성이 높습니다.
이처럼 장기적인 관점에서 접근한다면, 결국 땅의 본질적인 가치를 정확히 꿰뚫고 가치가 더 높은 단지를 선택하는 것이 더 나은 결과를 가져다줄 것입니다.
이번 달 임장지에서는 단지의 상품성뿐만 아니라, 땅의 가치를 비교하는 연습을 꼭 해보시길 권해드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
