안녕하세요,
영앤리치한 자산가가 될 영리자입니다.
곧 있으면 오르지 않은 저의 지방 1호기 전세만기인데요,
복기와 매도 고민을 해보면서 배운 점과 느낀 점을 공유해보고자 합니다.
없던 공급이 갑자기 생겼다
저는 약 2년 전 1호기를 지방 중소도시에 투자 했습니다.
당시 저의 앞마당들 중 저평가되어있고,
투자금과 잔금이 감당 범위 내에 들어오는 지역이 3군데 있었습니다.
이곳들 중 매물들을 털고, 비교하여
저의 1호기를 지방 중소도시에서 마련할 수 있었습니다.
당시 매수 전에도 해당 지역에 향후 공급이 들어올 것을 알고 있었지만
충분히 싼 가격이었고, 역전세가 나더라도 감당 가능한 범위이며
전세만기를 공급과 맞물리지 않게 셋팅하면
리스크 헷지가 가능했기에 투자 할 수 있었습니다.
하지만 몇 달 전 1호기 지역 변화를 살피는 도중
그래프에 없던 공급이 갑자기 대량 잡힌 걸 발견했습니다.
‘이거 뭐야? 이건 예전에 없던 공급인데?’
공급을 볼 때 숨은 공급까지 봐야한다는 걸 배웠음에도
막연히 ‘리스크 감당 가능하니 괜찮겠지’ 라는 생각으로,
번거로우니 굳이 찾아보지 않고 외면했던 것 같습니다.
(알더라도 숨은 공급이 실현이 될지 안 될지는 아무도 모르지만요...)
‘이렇게 공급이 계속 늘어나면 내 1호기는 언제 오르는 거지?’
아직 시세차익을 맛보지 못했기에 전세 한바퀴 더 돌리자는 생각으로
안일하게 손놓고 기다리고 있었는데 빨리 1호기 상태를 제대로 알아보고,
방향을 재조정 해야겠단 생각을 하게 됩니다.
- 지방은 빈 땅을 조심할 것. 빈땅이 있으면 없던 공급도 얼마든지 생길 수 있다.
- 숨은 공급도 함께 찾아볼 것 (직방 분양예정, 카카오맵 지도 확대하여 빈땅 표시 참고)
- 투자 후 수익 날 때까지 덮어만 두지 말고
시장에서 어떤 영향을 받고 어떤 흐름을 가졌는지 복기하며 인사이트 쌓을 것
더 좋은 곳에 공급물량 들어와도 꿈쩍하지 않은1호기
제가 투자한 이후로 약 4천세대 공급이 있었는데
이 때 나의 1호기는 어땠는지 살펴보았습니다.
‘내 단지 주변에 더 신축으로 대단지들이 들어왔으니
당연히 매매가, 전세가가 하락했겠지.’
라는 막연한 예상과는 달리,
저의 1호기는 기특하게도 꿈쩍 하지않고 기존 금액대로 계속해서 거래되어 왔습니다.
이유를 찾아보니
대단지로 들어왔어도 애초에 입주시기에 나온 전세물량 자체가 적었습니다.
전세물량이 약 1,000세대 대단지에서는 50-60개,
약 2,000세대인 대단지에서는 80-90개 밖에 나오지 않았습니다.
즉, 실거주 입주수요가 많았다는 것이죠.
(이는 아실 ‘매물증감’ 탭에서 단지별 전세물량을 확인할 수 있습니다.
해답을 알려주신 적적한투자 튜터님 감사합니다^^)
하지만 입주 전까지 전세, 월세로 살고 있던 사람들이 입주단지로 빠져나가고,
2년 전 공급물량도 만기가 되면 그 물량도 함께 전세 시장에 나오면서
지금보다 전세가가 더 빠질 수 있다는 점도 배울 수 있었습니다.
- 인근에 공급물량 많이 들어온다고 매매, 전세가가 꼭 하락하는 건 아니다.
- 향후 공급 뿐만 아니라 2년 전 공급물량이 시장에 나오는 것도 고려해야 한다.
- 투자하고 끝이 아니라 그 안에서도 인사이트를 찾아 내것으로 만들자.
전세 한바퀴 더 돌리며 수익 기다리기
vs 더 나은 자산으로 갈아끼우기
이곳은 올해도, 내년도 계속해서 초과공급이 들어올 예정입니다.
28년에는 공급이 극소량 들어올 예정입니다.
하지만 작년 없던 공급이 갑자기 생겼던 것처럼
얼마든지 갑자기 공급물량이 들어올 수 있는,
입지독점성이 떨어진다는 지역임을 다시 한 번 제대로 알게 되었습니다.
전세 두 바퀴 돌리며 매도 시 얻는 편익과 비용을 생각해보았습니다.
26년, 27년 동안에도 계속해서, 심지어 더 좋은 입지에 초과 공급물량이 들어오기에
제 1호기는 가격이 계속 눌려있을 것으로 예상되었습니다.
나중에 연식 빠지고, 눌려있는 1호기를 매도하여 얻는 시세차익과
그간 묶여있는 투자금으로 날리는 기회비용 중 어느 게 더 클지 생각해보았습니다.
그리고 목표 매도가와 보유기간에 따라
양도세, 부대비용(중개수수료) 등을 계산해보았습니다.
저의 1호기는 충분히 가치가 있고,
전고점 이상은 더 오를 여지가 있는 단지입니다.
하지만 많은 공급을 앞두고 있기에,
전세만기를 앞두고 복기를 하며
편익과 비용을 따져보았고
앞으로의 저의 방향을 재설정했습니다.
하지만 후회없는 선택이었다
‘내가 1호기를 잘못한 걸까?’
그 때도 나름 최선의 선택이라 생각했지만
다소 아쉬운 결과에 그 때의 선택을 되돌아보았습니다.
그 때의 나의 앞마당,
그 때의 나의 투자금,
그 때의 나의 투자실력
과연 이게 최선이었을까?
당시 투자 고려했던 매물들을 투자 시뮬레이션을 돌려봤습니다.
현재 시점에서 수익이 났던 단지도 있고,
똑같이 공급에 눌려 지지부진한 단지도 있고 각각 달랐습니다.
가장 높은 시세차익과 수익률 을 냈던 단지는
당시 1,000만원 밖에 들지 않았던 전세최고치의 물건이었고,
세입자는 갱신권 사용 후 언제 나갈지 모르는 리크스가 있었던 매물이었습니다.
그렇기에 세입자가 나간다했을 시
투자금 4-5천만원이 더 들어갈 수도 있던 매물이었습니다.
복기 해 보니 그 때의 선택은 ‘최고’는 아니었지만
저의 상황에서 ‘최선’의 선택이었습니다.
그리고 이 1호기를 통해서
처음으로 전세를 맞추고, 잔금을 치르고,
보유하고 복기하면서 많은 것을 배웠습니다.
처음에는 계속 누워있던 저의 1호기가 미웠지만
매도하더라도 손해보는 구간도 아닐 뿐더러
저에게 많은 걸 알려준 애증의 1호기라는 걸 다시 한번 느꼈습니다.
- 진짜 배움은 ‘경험’에서 얻을 수 있다.
- 수익이 안 나더라도 보유하는 과정에서 많은 걸 배울 수 있다.
과거 내가 한 선택의 결과를 기록 해 두고자,
저와 같은 고민을 하고 계신 분들께 도움이 되고자,
전세 만기를 앞두고 저의 1호기 투자를 복기해보며
느낀점들, 배운점들을 적어보았습니다.
여러분들도 투자만 하고 끝이 아니라
다시 꺼내보며 시장흐름과 공급 영향을 파악해보고
앞으로의 행동 방향성을 재설정하는 시간을 가져보시면 좋겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.
