“특약을 몰라서… 이런 일이 생긴다고요?!”
전월세 계약을 하면서 생각지도 못하게
‘특약 한 줄’에 여러가지 일이 발생할 때가 있습니다.
어떤 일이 발생하는지, 사례부터 한 번 살펴볼게요.
사례 1. 계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했습니다.
하지만 집주인은 세입자가 전입신고를 마친 당일, 다음날 0시가 되기 전에 2억 원짜리 근저당을 설정했습니다.
세입자의 대항력이 발생하기 전에 일을 저지른 것이죠.
사례 2. 계약 만료일이 다가오자 집주인에게 연락했지만 답이 없습니다.
"다음 세입자가 안 구해져서 보증금을 못 드립니다"라는 문자만 왔습니다.
역전세난으로 집값이 떨어져 집주인도 돈이 없는 상황입니다.
사례 3. 보일러가 고장났습니다.
15년 된 낡은 보일러라 교체가 필요한 상황.
하지만 집주인은 "그건 세입자가 고쳐야 하는 거 아니에요?" 라며 책임을 회피합니다.
이 모든 상황은 "특약 한 줄"로 막을 수 있었던 일들입니다.
계약서는 단순한 서류가 아니라, 재산을 보호하는 중요한 수단입니다.
그런데도 여전히 많은 분들이
"계약서는 다 똑같으니까 부동산에서 써주시는 대로 하면 되죠?" 라고 말합니다.
내 보증금, 내 재산을 보호하기 위해 반드시 알아야 하는 전월세 특약!
오늘 하나씩 정리해볼게요.
전월세 계약에도 특약이 필요한 이유
특약은 말 그대로 '특별한 약정'입니다.
표준계약서만으로는 실제 거래에서 발생하는 다양한 상황을 모두 다룰 수 없습니다.
집의 상태, 수리 책임, 보증금 반환 시기, 집주인 변경 시 대응 등 구체적인 약속이 필요한 부분들이 많습니다.
이처럼 표준 임대차계약서에서 다루지 않은 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 특약을 기재합니다.
‘임차인’이 반드시 챙겨야 할 특약 3가지
1. 권리관계 유지 특약
| “임대인은 계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고, 이를 위반 시 계약을 무효로 한다” |
이 특약이 중요한 이유는 대항력이 발생하는 시점 때문입니다.
전입신고를 마쳐도 다음날 0시가 되어야 대항력이 생깁니다.
대항력이 생기기전 집주인이 근저당을 설정하면 어떻게 될까요?
금융기관의 근저당이 세입자의 권리보다 앞서게 되고,
집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
2. 보증금 즉시 반환 특약
| "임대인은 임대차 계약 만료일에 신규 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다" |
간혹 신규 임차인이 아직 구해지지 않았다는 이유로
보증금 반환을 계약 만료일 이후로 미루려고 하는 임대인이 있습니다.
특히 빌라(다세대·다가구·연립주택)의 경우 역전세난이 심해지면서
이런 일이 더욱 자주 발생하고 있습니다.
"다음 세입자가 안 구해져서 보증금을 못 드립니다"라는 말을 듣지 않으려면 이 특약은 필수입니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입 협조
"임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다. 임대인 또는 주택의 하자로 인한 반환보증 가입 미승인 시, 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 포함한 전 금액을 즉시 반환한다" |
최근에는 전세사기 우려로 전세보증금 반환보증 가입이 거의 필수처럼 여겨지고 있습니다.
이 특약이 없다면 반환보증 가입이 거절됐어도 임차인은
울며 겨자 먹기로 해당 주택에 들어가서 살아야 합니다.
임대인이나 주택에 문제가 있어서 반환보증이 거절됐다면,
그 집은 위험한 집일 가능성이 높습니다.
이 특약으로 계약을 무효화하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
그 밖에도 챙기면 좋은 임차인 특약
| “임차인의 귀책사유가 없는 주택과 시설물의 고장(노후로 인한 고장)은 임대인이 수리하기로 한다” |
세입자와 집주인 간 가장 자주 나타나는 분쟁은
주택과 시설물의 파손·고장과 수리 책임을 둘러싼 분쟁입니다.
일반적인 수리 책임
- 임대인 : 보일러, 누수, 계량기, 설비 교체, 전기시설 등 주요 고장
- 임차인 : 전구, 도어록 건전지, 샤워기 헤드 등 소모품 교체
‘임대인’이 반드시 챙겨야 할 특약 3가지
임대인도 자신의 재산을 보호하기 위한 특약이 필요합니다.
다만, 이러한 특약들이 주택임대차보호법의 범위를 벗어나지 않는지 확인해야 합니다.
1. 월세 연체 시 지체이자 특약
| “월세를 연체할 경우, 지체된 차임에 대해 연 ○%의 이자를 가산하고 추후 보증금에서 공제한다” |
이 특약은 월세를 제때 납부하지 않는 세입자로 인한 피해를 최소화할 수 있습니다.
다만, 이자율은 법정 이율 범위 내에서 정해야 효력이 있습니다.
2. 임의 구조 변경 금지 특약
"임차인은 임대인의 동의 없이 무단으로 주택의 구조변경 혹은 수리행위를 할 수 없으며 적발 시 임대인은 임차인에 원상복구 비용을 청구할 수 있다." |
이 특약은 세입자가 임의로 벽을 허물거나 구조를 변경하는 것을 막을 수 있습니다.
또한 무단 전대를 방지하는 효과도 있습니다.
3. 원상복구 및 훼손 책임 특약
"임차인은 퇴거 시 고의 또는 과실로 인한 훼손 부분에 대해 원상복구 또는 수리비를 부담한다. 다만, 통상적인 사용으로 인한 자연 마모는 제외한다" |
입주 전 집의 상태를 사진과 함께 특약에 상세히 기록해두세요.
퇴거 시 "원래부터 그랬다, 아니다"로 다투지 않으려면 필수입니다.
다만, "통상적인 사용으로 인한 자연 마모"는 임대인이 부담해야 한다는 점을 명시해야 합니다.
4. 전대·임차권 양도 금지 특약
"임차인은 제3자 대상 전대나 임차권의 양도를 그 어떤 경우에도 할 수 없으며 적발 시 임대차계약을 즉시 해지하며 임차인은 임대차 시작 당시의 원형으로 중개대상물을 원상복구한다." |
이 특약은 무단 전세 끼고 재임대, 에어비앤비나 단기임대로 인한 불특정 다수 사용,
거주자와 계약자가 다른 명의만 빌린 임대 같은 상황을 막기 위해 필요해요.
임대인은 ‘누가 살고 있는지’ 알 권리가 있고,
예상치 못한 사용 형태는 집 훼손, 민원, 관리 문제까지로 이어질 수 있어요.
특약 관련 자주 묻는 질문 3가지
1. 계약서에 바로 손글씨로 특약을 추가해도 되나요?
A. 네, 가능합니다. 특약은 손글씨로 작성해도 법적 효력이 있습니다.
주의사항
- 반드시 임대인과 임차인 양쪽 모두 서명 또는 날인을 해야 합니다
- 가급적 특약 여백에 양쪽이 함께 간인(도장을 걸쳐 찍기)을 하는 것이 좋습니다
나중에 "이건 내가 쓴 게 아니다"라는 다툼을 막으려면,
계약 당일 부동산에서 함께 작성하고 중개사에게도 확인받는 것이 안전합니다
2. 구두로 합의한 내용이 있으면 특약 추가 안 해도 되나요?
A. 절대 안 됩니다. 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
주의사항
- 구두 약속은 법적 효력이 매우 약합니다.
- 나중에 "그런 약속 한 적 없다"고 하면 증명할 방법이 없습니다
- 분쟁이 생겼을 때 법원에서도 서면 특약을 우선적으로 봅니다
3. 특약이 너무 많으면 집주인이 싫어하지 않을까요?
A. 합리적인 특약을 거부하는 집주인이라면, 오히려 그 계약을 다시 생각해봐야 합니다.
주의사항
- 합리적인 특약은 오히려 나중에 쌍방 모두를 보호합니다
- 특약이 명확할수록 분쟁이 줄어듭니다
- 정당한 특약 요구를 합리적인 이유나 설명 없이 거부한다면,
그 집주인에게 숨기고 싶은 게 있을 가능성이 높습니다
전세사기, 역전세난이 여전히 문제가 되고 있는 지금, 특약은 선택이 아니라 필수입니다.
이와 같은 특약들을 명확히 기재하는 것만으로도
세입자는 전세 사기와 돌발 상황에 따른 피해를 상당 부분 예방할 수 있습니다.
계약서는 단순한 서류가 아니라, 세입자의 재산을 보호하는 중요한 수단입니다.
부동산에서 써준 계약서를 그대로 믿지 마세요.
집주인이 원하는 대로만 계약하지 마세요.
계약서에 도장 찍기 전, 단 5분의 꼼꼼함이 2년간의 평화를 지켜줍니다.
소중한 보증금, 소중한 재산을 지키는 것은 결국 여러분 자신입니다.
이 글이 안전한 전월세 계약에 도움이 되기를 바랍니다.
