“지금이라도 잡아야 하나?”
"고점에 물리는 건 아닐까?"
안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
최근 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료라는 거대한 데드라인을 앞두고 시장의 숨소리가 거칠어지고 있습니다. 해당 내용을 짧게 말씀드리면, 해당 유예 기간이 지나면 다주택자가 집을 팔 때 10억을 벌었다고 치면, 매도 시 최대 8억 2500만원을 세금으로 내야할 수 있습니다. 이 양도세율을 높이기까지 정부가 최후 통첩처럼 마지막 유예기간을 정한 것입니다.
하지만 우리가 명확히 알아야 할 사실은 지금 여러분께서 느끼고 계신 숨막히는 불안의 실체가 시장 상황 때문이 아니라 ‘나만의 확고한 기준’이 부재한데서 오는 자연스러운 반응이라는 점입니다.
정보가 넘쳐날수록 오히려 눈이 가려지는 이 혼란스러운 시기에 여러분에게 필요한 것은 남들의 성공담이나 전문가의 타이밍 예측이 아닙니다. 이 시기는 어떤 파도 속에서도 나를 지켜줄 단단한 <원칙과 기준>이 필요한 시점입니다. 오늘은 시장의 소음이나 타이밍을 맞추려는 도박 같은 이야기는 전부 걷어내고 오직 ‘부동산의 본질’과 ‘판단 기준’에만 집중하여, 안개 속을 걷는 분들께 오늘 당장 무엇을 해야 할지 그 이정표를 명확히 세워드리겠습니다.
1. 현장의 온도 차: '세금'이 만든 균열과 '가치'가 만든 방어선
최근 일주일간 서울과 수도권 주요 급지를 전화 및 현장 임장하며 느낀 현장의 공기는 그 어느 때보다 날카롭습니다.
1급지 송파 잠실에서는 5월 9일 잔금 조건을 맞추기 위해 수천만 원씩 깎인 매물들이 포착되고 있으며, 부동산 사장님들이 먼저 매물 리스트를 돌릴 정도로 매도자의 조급함이 엿보입니다. 마포 공덕 등 차상급지에서 역시 양도세 압박을 이기지 못한 급한 사정이 있는 매물들이 고개를 들며 일시적인 매수자 우위 시장이 형성되고 있습니다. 이처럼 세금이라는 특수한 상황은 상급지 단지들의 견고했던 가격표에 유의미한 균열을 만들어내고 있습니다.
하지만 이 균열을 시장 전체의 하락으로 오해해서는 안 됩니다. 영등포나 동대문처럼 실수요가 탄탄한 지역은 오히려 상급지 갈아타기에 실패한 집주인들이 매물을 거두어들이며 가격 방어선이 더욱 단단해지고 있습니다. 구리와 다산 같은 지역은 8호선 연장이라는 실질적인 가치 변화와 전세가 상승이 맞물리며, 매도자가 가격 협상에서 우위를 점하는 '배짱 영업' 분위기까지 감지됩니다. 또한 입주가 있는 경기도 지역에서 조차도 여전한 전세난으로 인해 몇몇 사람들은 “이럴 바에 집을 사자”는 마음으로 매수 수요로 전환하는 움직임도 보이고 있습니다.
즉, 지금의 시장은 전반적인 방향성을 논하기보다, 각 단지가 처한 세금 이슈와 입지적 가치에 따라 가격이 파편화되어 움직이는 '초정밀 선별 구간'입니다.
특히 무주택자가 지금 가장 경계해야 할 태도는 "매물이 늘어나니 무조건 더 떨어질 것"이라는 막연한 하락론에 기대어 시간을 흘려보내는 것입니다. 단기적으로, 일시적으로 조정이 있을 수는 있겠지만 항상 반대도 생각을 해봐야합니다. 내가 매수하려는 가격 대비 적정하게 조정이 될 수도 있지만, 현재 줄다리기가 팽팽한 상황에서는 반대로 소수의 조정 가능 매물이 거래된 후 바로 거세게 상승할 수도 있습니다.
이 타임라인이 끝나는 5월 10일 이후, 시장에 남은 매물들이 다시 얼마의 가격표를 달게 될지는 아무도 모릅니다. 단 확률 높게 말씀드릴 수 있는 건, 상승의 기조 속에서 “일시적 조정 이후 상승 흐름으로의 복귀"를 진단해볼 수는 있습니다.
지금은 공포에 질려 눈을 감을 때가 아니라, 기다림과 행동 사이에서 나만의 원칙과 기준을 토대로 심플하게 액션을 계획하셔야 합니다.
2. 기다림 vs 행동: '언제 사느냐'가 아니라 '얼마에 사느냐'의 싸움
많은 분이 "이미 많이 오른 것 같은데 지금 들어가도 되나요?"라고 묻습니다.
제가 투자자로 성장하며 배운 핵심 가치는 타이밍을 맞추는 예언자가 되는 것이 아니라, 흔들리지 않는 ‘가치 평가 기준’을 세우는 것입니다. 기다림과 행동을 나누는 기준은 오직 하나여야 합니다. "지금 이 가격이 내가 산정한 가치 대비 확실히 싼가?"입니다. 지난 수개월간 본인이 트래킹해온 단지의 시세 흐름에서, 이번 양도세 이슈로 인해 '안전마진'이 충분히 확보된 가격대까지 내려왔는지를 데이터로 확인하는 과정이 선행되어야 합니다.
행동해야 할 때는 '시장이 바닥일 때'가 아니라 '내가 원하는 가격에 도달했을 때'입니다. 더 정확하게 말씀 드리면 그 원하는 가격대가 내가 충분히 납득할 수 있는 가격대인지, 가치 대비 괜찮은 가격대인지를 볼 수 있는 눈이 정말 중요합니다. 대파가 필요할 때, 바로 옆 마트가 보던 대파 대비 1천원 더 싸다면 여러분은 더 싼 대파를 구매하시지 않나요? 아파트도 똑같습니다. 가치 평가와 그 비슷한 가치를 갖고 있는 물건 대비 싼지 비싼지를 보는 눈이 중요합니다.
바닥은 지나고 나서야 알 수 있는 사후적인 신기루일 뿐, 실시간으로 그 지점을 맞출 수 있는 사람은 거의 없습니다. 만약 당신이 찍어둔 단지가 ① 직전 최고가 대비 유의미하게 하락해 있거나 ② 10년을 들고가도 괜찮다는 판단이 든다면 여전히 매수할 수 있는 용기를 가져야 합니다. 참고로 요즘 시기는 1번보다는 2번, 즉 가치가 있다는 확신의 영역에 판단 비중을 더 가져가셔야합니다. 하락장이기보다는 상승장이기에 유의미한 하락한 물건이 많이는 없기 때문입니다. (반대로 가치가 있는데 하락률이 15% 이상 되는 그런 물건은 정말 기회일 수 있습니다.)
투자까지 고려했을 때 현재 매도자가 세금 문제로 급하게 네고를 수용하며 전세가율까지 뒷받침되고 있다면 그것은 행동해야 할 강력한 신호입니다. 반면, 단순히 조급함 때문에 호가가 가파르게 오르는 단지를 "나만 못 살까 봐" 추격 매수하려 한다면 그것은 당장 멈춰야 할 신호입니다.
기다림 또한 '아무것도 하지 않는 방관'이 아닙니다. 내가 원하는 적정 가격이 올 때까지 현장을 지키며 사장님들과 소통하고, 매주 업데이트되는 매물 리스트 속에서 '급매의 사연'을 읽어내며 쏠 준비를 마친 상태여야 합니다. 확신은 막연한 예측에서 나오는 것이 아니라, 수고스럽더라도 현장에서 부딪히고 깨달은 기준 혹은 결과를 낸 사람들이 제시해준 내용을 통해 만든 '나만의 가치 대비 적정 가격선'에서 나옵니다. 그 선을 넘었다면 주저 없이 실행하시길 권해드리고 싶습니다.
시장의 변덕에 일희일비하지 않고 ‘가치’와 '가격'이라는 본질에 집중하는 사람만이 결국 결과를 얻을 수 있습니다.
3. 원칙 기반 시스템 > 감정 기반 조급함
시장이 술렁일 때 조급함이 생기는 근본적인 원인은 나만의 명확한 기준이 없기 때문입니다.
"지금 아니면 평생 못 산다"는 공포(FOMO)나 "남들은 다 샀는데 나만 뒤처질까 봐" 하는 불안감은 항상 최악의 의사결정을 초래합니다. 이럴 때일수록 우리는 인간의 본능적인 나약함을 인정하고, 감정을 철저히 배제한 ‘시스템’에 의존해야 합니다. 현재 시장을 살펴보면 서울 상급지 위주로 매물이 없어지고 있는 추이이며, 최근에는 9~11억대 아파트까지 그 흐름이 내려와서
하나 여쭙겠습니다.
여러분은 집이 사자마자 오르길 바라시나요?
아니면
매수한 자산의 가격이 올라서, 그 수익을 얻길 바라시나요?
비슷한 질문 같지만, 전자의 질문에는 사자마자 오르길 바라는 마음 속에서는 내가 매수한 자산의 속성과 특징이 중요하기보보다는 가격 자체가 오르길 바라는 마음이 있습니다. 그러나 후자의 질문에는 “어떤 상황이 오더라도” 그 시기를 버텨내어 수익을 얻는 <과정 중심>의 생각이 담겨져 있습니다.
최근 시장이 뜨겁게 타올랐지만, 사실 이 시장이 이번만 있었던 것은 아닙니다. 2018년에도, 2021년에도 있었고 더 과거를 가보자면 2008년에도 정점을 찍으며 가격이 오른 시기가 있었고 그 다음에는 필연적으로 하락장이 또 찾아왔었습니다. 투자로 돈을 번다는 건 기본적으로 시간에 배팅하는 것입니다. 시간에 배팅하려면 그 시간을 견딜 수 있는 자산에 대한 가치를 보는 안목이 매우 필요합니다.
제가 갖고 있는 원칙은 아래와 같습니다.
- 가치: 부동산이면 이왕이면 아파트인가? 그리고 그 아파트가 사람들이 그 지역 안에서 좋아해서 거주하고 싶은 아파트의 특징을 교통/환경/학군 관점에서 갖추고 있는가? 그 아파트를 매수하진 못할지언정, 세입자들이 들어오고 싶어하는 아파트인가?
- 가격: 가격이 내가 가진 예산이나 투자금 범위에서 감당이 가능한 물건인가? 너무 무리해서 파산날 염려는 없는 것인가? 단기간에 너무 급등해서 주변 시세 대비 비선호 층/타입을 비싼 가격에 사고 있는 건 아닌가?
- 비교평가: 비슷한 가치를 가진 후보지 3개와 비교해도 여전히 매력적인가?
저는 이렇게 월부에서 배운 흔들리지 않는 원칙을 토대로 지방부터 수도권까지, 10평대부터 30평대까지, 90년대 구축부터 신축아파트까지 다양한 아파트를 매수해왔습니다. 물론 매수하자마자 가격이 떨어진 경우도 있었습니다만, 투자로 돈을 벌 때는 단기간 조정은 당연하다는 마음을 갖고 꽤 오래 (최소 2년 이상) 보유하며 투자금 대비 안정적인 수익률을 보여 왔습니다.
진짜 실력은 활황장에서 큰 수익을 내는 것이 아니라, 혼란스러운 안개 정국에서 '잃지 않는 선택'을 반복하는 것입니다. 안전마진이 확보되지 않은 결정은 아무리 결과가 좋아도 결국 도박에 불과합니다. 5월 9일이라는 데드라인이 주는 심리적 압박에 등을 떠밀리지 마십시오. 철저하게 '가치와 가격'이라는 본질에 집중하며, 나만의 시스템대로 움직이는 훈련된 투자자만이 이 혼란을 뚫고 내가 원하는 궤도에 오를 수 있습니다.
여러분의 기준은 무엇입니까? 감정인가요? 아니면 원칙인가요?
만약 이 글을 읽는 여러분들이 아직 원칙이 구체적으로 떠오르지 않고, 막연한 마음이 계속 있다면 재테크로 진짜 돈을 번 사람들의 이야기를 들어보실 시간일 수 있습니다.
부동산 매수는 갖고 있는 대부분의 현금이 투여되는 어려운 일입니다. 주식처럼 하나두개 사보고 바로 매도할 수 있는 그런 자산은 아닙니다. 부동산 사장님, 매수인, 매도인 혹은 세입자, 은행까지 다양한 이해관계자들이 함께하는 거대한 자산입니다. 그래서 여러분들이 갖고 계실 막연히 어렵고 두려운 그런 마음도 잘 알고 있습니다.
그러나 자산으로 돈을 벌어본 사람들은 그 때 <대략적>이기보다는 <구체적>으로 접근합니다. 무슨 말이냐면 막연하게 두려움과 공포, 기사가 제시하는 가격 오르고 내림에 집중하는 게 아니라 “내가 매수하려는 타겟”에 구체적으로 집중한다는 뜻입니다.
지수가 떨어져도 그 안에 오르는 주식이 있는 것처럼, 다 올라보이는 부동산 안에서도 여전히 매수하기에 안전마진이 있는 지역이나 단지들도 있습니다. 중요한 건 이렇게 구체적으로 가기 위해서 원칙과 기준의 중요성을 배우고 적용해보는 일입니다. 그게 어렵다면 유튜브, 강의, 칼럼 등의 내용을 적극 참고하여 내것으로 만들려는 노력이 반드시 필요합니다.
여러분들의 내집마련과 투자가 대략적이기보다 구체적이길 바라며, 그 구체적인 기준과 원칙으로 꼭 원하시는 목표를 달성하시길 응원드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
(사진 출처: freepik)
