한 장으로 끝내는 단지 분석(+양식공유)

안녕하세요? 코쓰모쓰입니다.

임장보고서의 단지분석 파트를 정리하다 보면
항상 이런 고민이 생깁니다.

‘모든 단지를 단지분석 해야할까?’ 

'단지분석 장표에 꼭 넣어야할 것은 무엇일까?

그래서 오늘은 생활권별로 한 장에 단지분석을 끝내는 방법을 안내드리려고 합니다.

투자를 위한 단지분석 무엇을 남겨야할까요?

단지분석에 꼭 들어가야할 것은 무엇일까요? 

실거래가? 그래프? 단지사진? 현장 분위기?

다양한 요소들을 단지분석에 넣을 수 있는데요.

저는 가장 중요한 2개를 남기라면 ‘가치'와 '선호도’입니다.

가치와 선호도를 정리한 단지분석 장표는

언제 다시 펼쳐 보더라도 투자할 수 있는 나만의 투자 요약노트가 됩니다.

오늘은 구리 갈매 생활권을 예시로 하나씩 살펴보겠습니다.

선호도를 구분해요

열심히 단지 임장을 했다면 기억이 휘발되기 전에 

단지의 선호도를 지도 위에 남겨보세요!

1. 선호도 3그룹으로 나누기

생활권 내 단지를 선호도 상/중/하 3그룹으로 나눠봅니다.

정답은 없습니다. 본인이 느낀 선호도를 기준으로 지도 위에 표시해보세요.

2. 단지 특징 간략히 적기(말풍선)

임장을 통해 얻은 단지의 특징을 코멘트로 간단히 정리합니다.

가치와 투자우선순위를 남겨요

3. 생활권 입지등급 매기기

생활권 내 단지들은 

입지 가치가 크게 다르지 않은 경우가 많습니다.

그래서 공통적인 입지 요소를 기준으로 등급을 매깁니다.

수도권일 경우 ‘교통/학군/환경’의 입지등급을 남기고,

지방은 교통보다 중요한 '학군/환경' 입지등급을 정리해요.

4. 가격 결정 요소 파악

비슷한 입지를 가진 생활권 안에서도
단지별 가격은 지역민의 선호도에 따라 달라집니다.

지역민들이 인정하는 가격 결정하는 요소를 정리해보세요.

예를 들면 갈매 생활권의 경우 

강남으로 40분대로 갈 수 있는 8호선 별내역이 있습니다.

갈매를 모를 때에는 8호선 별내역과 가까운 단지가 가장 비싸지 않을까? 

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 실제로는
경춘선 갈매역 인접한 아이파크 단지가
생활권 내에서 가장 높은 시세를 형성하고 있습니다.

기존 상권과 인프라가 갈매역 주변에 집중되어 있고

민간 분양한 브랜드 단지라는 점 때문에 더 선호 합니다.

더샵나인힐스도 민간 분양한 브랜드 단지여서 처음에는 사람들이 좋아했지만

별내역이 생기면서 한라비발디가 먼저 시세 리딩을 하고 있습니다. 

정리하면 갈매역 생활권에서는 ‘브랜드와 별내역 인접성’을 가격 결정 요소로 들 수 있습니다.

생활권 내에 가격을 결정하는 요소를 나름의 이유를 들어 작성해보고

그래프의 가격 흐름을 통해 자신의 생각을 검증해보세요.

5. 투자 우선 순위

마지막으로 현재 가격을 기준으로

저평가된 단지와 같은 투자금이라면 더 우선으로 봐야할 단지를 정리합니다.

여기에 현재 시장에서만 알 수 있는 매매, 전세 분위기를
간단히 덧붙이면 충분합니다.

단지분석 한 장으로
선호도와 가치를 정리하고 투자 우선순위까지 결정한다면,
언제든 다시 꺼내 쓸 수 있는
나만의 투자 요약 노트가 될 수 있습니다.

단지분석 화이팅입니다 ♥