안오른 이유가 먼저 떠오른다면, 가치가 아닌 가격부터 보고 있는 겁니다 [스리링]

안녕하세요 스리링입니다 :)

요즘 저희 실전 조원분들과 서울 수도권 단지톡을 하다 보니 

계속 머릿속을 맴도는 말이 하나 있었습니다

바로 가치를 보고 가격을 봐야 하는 이유입니다

저는 과거에 단지를 비교할 때 가격을 먼저 보곤 했습니다

그 습관을 고쳐야 한다는 걸 알면서도
막상 단지 비교를 하면 손이 먼저 그래프를 올려보게 됐었어요

그래프로 비교하면서 얼마나 올랐는지

얼마나 빠졌는지 보고 그다음에 이렇게 생각합니다

“여기가 싼가? 저기가 싼가? 

모르겠다"

가치를 보고 가격을 봐야 하는 이유

예를 들어 보겠습니다

서울 수도권에서 땅이 좋은데 빠지는 단지 

vs 땅은 좋지 않지만 선호도 높은 단지

여러분이라면 어디가 가치가 있다고 보실까요?

사례를 조금 더 구체화해볼게요

• 남양주 별내의 선호도 높은 준신축 84 

  vs 관악구 봉천동의 구축 84

   

• 또 하나는 수지구 분당선 라인의 구축 59 

  vs 관악구 봉천동의 구축 84

그래프를 붙여보면 재미있는 장면이 나옵니다

어떤 건 가격이 같이 움직이고 어떤 건 한쪽이 훨씬 더 많이 올랐습니다

그럼 의문도 생기기 마련일텐데요

가격이 같이 가면 가치도 비슷한 걸까요?

가격이 더 많이 오른 쪽이 더 가치 있는 걸까요?

아마 헷갈리기 시작하실 거예요

이렇게 가격을 보면 그 순간부터 이유를 붙이게 됩니다

땅이 좋긴 하지만..

거기는 조금 언덕이 심했어

단임할 때 분위기가 정말 좀 안좋았어

싼 이유, 못 오르는 이유, 사람들이 싫어하는 이유

그런 이유들이 떠오르면서 마음이 흔들립니다

그래서 순서를 바꿔서 판단하게끔 말씀드리고 있습니다

가격 → 가치가 아니라 

가치 → 가격 

이때, 비로소 가치 대비 저평가된 단지를 찾을 수 있습니다

오히려 우리는 이런 눈을 키워야 한다고 생각합니다

📌가치란?

이전에 너나위님께서 말씀해 주셨습니다.

① 위치

물리적 위치가 어딘지

교통으로 강남 접근성은 어떤지(1시간 이내인지)

한강과의 물리적 거리는 어떤지

2, 3, 7, 9, 신분당선, 5호선 직장과 직결되는 노선을 이용하는지
실제로 거리를 재보고 대중 교통과 시간을 찍어보는 거예요

② 환경

있어야 할 게 있고 없어야 할 게 없는 것,

교도소, 쓰레기 처리장, 외국인 타운 등 무엇보다 없어야 할 게 없는 것이 먼저입니다

그 다음이 학군, 상권, 병원, 공원 거주가 불편하지 않은 곳이에요

③ 보조지표

세대수, 연식, 평형 구성, 생활권 위계
그 지역 안에서 어디에 위치해 있는지

이걸 먼저 보고 그다음 가격을 붙이면 저평가인지
그냥 싼 건지 구분이 조금씩 됩니다

수도권만 일까요?

지방 단지들도 한번 가져왔습니다

• 대전의 신축 택지 84 vs 전주의 신축 84

(저희 조장님은 천지창조 같다고 포현해 주셨어요ㅎㅎ) 

가격만 보면 비슷해 보일 수 있습니다

그런데 도시의 크기, 직장 수요, 인구 유입을 놓고 보면 말이 달라집니다

• 144만 도시의 선호하는 신축택지의 21년식
• 62만 도시의 선호하는 신축택지 18년식

어디가 수요의 크기(가치)가 클까요? 

이렇게 가치를 먼저 보면 

내가 내린 판단으로 저평가를 찾을 수 있습니다

반대로 가격을 먼저 보면 판단에 흔들리게 됩니다

끝으로

지금 실전을 듣고 계신 분들께 

드리고 싶은 제 생각을 정리해봤습니다

서울 수도권에서 10년을 바라보고 투자한다는 건

단순히 오래 들고 간다는 뜻이 아니라
10년 뒤에도 수요가 남아 있을 곳을 고르는 일인 것 같습니다

환경은 변합니다
분위기도 바뀝니다
정책도 달라집니다

하지만 땅은, 입지는 쉽게 바뀌지 않습니다

하루아침에 뒤집히지 않습니다

이 땅이 수요를 계속 끌어당길 힘이 있는지

그게 약한지 강한지
입지 독점성이 있는지 없는지

대체 가능한 자리인지 아니면 사람들이 결국 돌아올 자리인지

이 질문을 먼저 던지고 그다음 가격을 붙이면

흔들림이 조금은 줄어드는 것 같습니다

그래서 저는 요즘 그래프를 붙이기 전에 지도부터 켭니다

여러분은 어떤 순서로 보시나요?