안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
지난주 2.12 대책 발표로 다시 한번 시장이 들썩이고 많은 분들이 다시 갭투자 기회가 왔다는 생각으로 설레이기도 하시는 것 같습니다.
최근 부동산 Q&A 게시판에서도 관련해서 질문이 늘어나고, 가족, 회사 등 주변에서도 관련된 이야기를 많이들 하고 계시는 것 같습니다.
하지만 무턱대고 기회라는 생각으로 덜컥 매수하고 나서 자금조달에 이슈가 생겨 감당하지 못하는 상황이 올 수도 있을 것 같습니다.
오늘은 2.12정책과 관련해서 자주 여쭤보시는 질문에 대해서 작성해 보겠습니다.
1️⃣이제는 무주택자만 살 수 있나요?
실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고의무 유예는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 한정하여 운영
이번 정책에서는 실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고의무 유예가 ‘무주택자’ 가 매수하는 경우에만 한정된다고 되어 있습니다.
그래서 이제는 무주택자만 집을 살 수 있나? 라고 오해하시는 분들이 계시는 것 같습니다.
원래는 10.15규제 발표 이후 토허제 지역으로 지정된 지역에서는 토허제 승인 후 4개월 내 실거주를 하여야 하지만 세입자가 거주중인 집은 실거주가 불가능해서 거래가 되지 못했습니다.
또한 6.27대출규제 발표 이후 수도권에서는 주택담보대출 실행시 6개월 이내 전입신고의 의무가 있기에 역시 세입자가 거주중이고 만기가 6개월 이상 남은 집은 주택담보대출이 불가능했습니다.
하지만 이번 정책으로 인해서 ‘무주택자’가 매수하는 경우에 한하여 실거주의무와 전입신고 의무를 유예해준다는 의미 입니다.
따라서 유주택자도 집을 매수할 수 있으나, 실거주의무와 전입신고 의무를 유예해주지는 않기에 세입자 만기가 남아있는 집은 매수하기 어렵지만, 기존처럼 4개월내 전입이 가능한 집은 매수할 수 있습니다.
2️⃣세입자 퇴거시에 주택담보대출을 실행하면 되나요?
주택담보대출은 집을 구입하는 목적으로만 대출이 실행이 가능합니다.
세입자 퇴거 시점에는 주택담보대출이 아니라 전세자금퇴거대출만 가능하며, 6.27대출 규제로 인해서 수도권은 전세자금퇴거대출이 1억원 한도로만 진행이 가능합니다.
따라서 세낀 매물을 매수하는 경우, 전세자금퇴거대출 1억원을 제외한 나머지 보증금은 현금으로 마련해야 하는 부분을 꼭 명심하고 자금 계획이 있으신 분만 매수하셔야 됩니다.
그렇지 못하는 경우, 세입자의 보증금을 반환하지 못해 경매로 넘어가거나 1개월 유예기간이 지나 매수가 취소되는 경우도 발생할 수 있습니다.
3️⃣매수 시점에 주택담보대출로 잔금을 지면 되나요?
매수시점에 주택담보대출로 잔금을 치룰 수는 있습니다.
다만 조심해야할 부분이 “주담대 대출한도 = KB시세×LTV - 전세보증금” 입니다.
예를들어 매매가 10억, 현재 세입자 보증금 6억원인 경우에는 4억원의 잔금이 필요합니다. 세입자 퇴거시에 1억 대출을 제외하고 5억원의 현금이 필요하기에 잔금 4억원을 주택담보대출로 지불한다는 계획을 세우시는 분들이 많은 것 같습니다.
하지만 매매가 10억, 현재 세입자 보증금 6억원인 경우에는 주택담보대출한도 70%인 7억원 중 현재 세입자 보증금 6억원을 제외한 1억원만 주택담보대출로 실행이 가능합니다.
이 또한 대략적인 계산이며, 매매가 10억원이라도 KB시세에 따라 한도가 더 줄어들 수도 있습니다.
따라서 매수 시점에 주택담보대출을 실행한다고 하여도 대략 3억원의 현금이 추가적으로 더 필요합니다.
4️⃣5월 9일 이전에 약정서만 작성하면 되나요?
발표된 내용에 따르면 5월 9일 이전에 매매 계약이 체결되고 계약금까지 지급되었음을 증명해야한다고 되어 있습니다. 즉, 약정서 작성만으로는 매매계약이 완료되었다고 보기 어렵습니다.
따라서 토지거래허가 승인이 워킹데이로 15~20일 정도가 소요되는 것을 감안하면 약정서 작성은 늦어도 4월 중순까지는 완료되어야 할 것 같습니다.
만약 토지거래허가 신청이 늦어져 5월 9일 이전에 계약서 작성이 어려워지면, 실거주의무와 전입신고 의무가 유예되지 않아서 매수가 어려워지고 매수자 입장에서는 약점금을 날리게 되는 경우가 있을 것 같습니다.
5️⃣28년 2월 11일까지 실거주 해야하나요?
현재 나와 있는 매물 중에는 3년 계약 또는 계약 갱신권이 이미 사용되었으며 만기가 28년 2월 11일 이후 (기존 계약의 만기가 26년 2월 11일 이후)인 매물들이 보입니다.
이런 매물은 기존 세입자의 계약기간이 28년 2월 11일 이후로 실거주 의무를 지킬 수가 없게 됩니다. 그럼 매수자는 결국 유예기간을 넘게 되고 계약이 취소될 수 있습니다.
하지만 그렇다고 매도자에게 귀책이 있는 것이 아니기에 매수자가 이런 매물을 매수한 경우 어떻게든 기존 세입자와 협의하고 위로금을 지불하더라도 28년 2월 11일 이전에 퇴거 및 실거주를 해야합니다.
따라서 매수할때 기존 세입자의 전세 만기일을 꼭 확인하고 28년 2월 11일까지 실거주가 가능할지도 챙겨보아야 할 것 같습니다.
6️⃣세입자는 갱신권을 사용하지 못하나요?
기존 세입자 입장에서는 갱신권을 사용하지 않았다고 하여도 매수자가 실거주를 이유로 갱신권을 거부할 수 있습니다.
이번 정책은 매수자가 반드시 실거주를 해야하는 상황이기에 기존 세입자는 갱신권을 사용하지 못하고 만기 퇴거를 해야하는 상황을 알고 계셔야 될 것 같습니다.
7️⃣매도자가 꼭 다주택자야 하나요?
이번 정책은 매도자가 다주택자, 매수자가 무주택자라는 조건이 있습니다. 따라서 만약 세낀 매물을 매수하는 경우에는 매도자가 다주택자인지를 꼭 확인하셔야 될 것 같습니다.
다만 만기가 6개월 이내로 굳이 실거주의무와 전입신고 의무가 유예가 필요하지 않는 경우에는 매도자가 다주택자가 아니라도 상관없습니다.
8️⃣매도 계약을 작성하고 갈아타기하는 경우 무주택으로 간주되나요?
이번 정책은 매수자가 무주택이라는 조건이 있습니다. 따라서 기존에 보유하고 있던 집을 갈아타기 위해 매도 계약을 작성하셨더라도 완전히 명의 이전이 되지 않으면 무주택으로 인정받을 수 없습니다.
따라서 토지거래허가 신청일 또는 대출 신청일 기준으로 명의상 무주택인 경우에만 실거주의무와 전입신고 의무가 유예될 수 있습니다.
역시 해당 유예가 필요하지 않는 경우에는 꼭 무주택일 필요는 없습니다.
여기까지 이번 정책 발표 이후 많이 받아봤던 질문들에 대해서 정리해보았습니다.
이번 정책 발표 이후 확실히 현장에는 세낀 매물들이 많이 나오기 시작했습니다. 이번 정책은 다주택자가 매도할 수 있는 길을 열어준 정책으로 양도세 중과 대상인 매물들로 5월 9일까지 반드시 매도해야하는 매물들입니다.
따라서 확실히 시세보다는 싼 가격으로 매물들이 나오고 있기에 현금이 많은 누군가에게는 분명 토허제 안에서 싸게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
하지만 현금이 없는 사람이 정책의 상세한 내용을 모르고 매매-전세의 갭만 보고 본질인 가치와 가격, 감당가능 여부를 생각하지 못하고 무턱대고 가계약금을 쏘는 선택을 하지 않기를 바라는 마음으로 정리해보았습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
