토허제 투자시 궁금한 점 질문드립니다!

웨스님 안녕하세요! 전세 낀 물건을 매수하는 경우, 매수인은 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 그대로 승계받습니다. 즉, 계갱권으로 연장된 계약은 임차인이 언제든 해지 통보 후 3개월 내 전세보증금을 반환해야 한다는 임대인의 의무도 그대로 승계됩니다. 따라서 아래의 내용을 꼭 확인 후 매수하심이 좋아보입니다. 1. 매수 전 임차인 거주 의사 확인(단, 확인한다고 해도 임차인 의사는 언제든 바뀔 수 있음을 염두에 두어야 함.) 2. 임차인 퇴거시 전세퇴거자금대출을 비롯해 전세 보증금을 반환할 수 있는지 확인 3. 예상과 다르게 입주날짜가 당겨질텐데 실거주 중인 집 문제를 해결할 수 있는지 확인(전월세라면 보증금과 이사날짜, 자가라면 처분 계획 등) 참고하셔서 좋은 결정하시길 응원드립니다!

웨스님 안녕하세요 :) 무주택의 경우 임차인의 퇴거시까지 전입이 유예되고 있습니다. 다만. 기존의 전세가 승계되기에 세입자의 퇴거요청이 있을 시 3개월 내 전세세입자에게 보증금을 반환해줘야 할 의무가 있습니다. 다만, 3개월안에 퇴거자금을 마련하기에 어려움이 있다면 현세입자와 조율할 수 있는 부분이라고 생각됩니다. 또한 6.27대책이전의 전세계약한 경우라면 전세퇴거대출이 가능할 수 있으나, 이는 6.27이전에 매수하여야 하는 상황도 포함되는 부분이기에 대출과 상환관련해서는 대출상담사 또는 은행에 문의해보시는것이 좋으실것 같습니다. 세입자가 있는경우 무주택자에게 기회가 생겼지만 이에 대한 대출과 대응방법에 대해서 자세한안내가 없어 혼란스러우실것 같습니다. 그럼에도 하나씩 풀어가시어 좋은 매수결정 하시길 바랍니다.

웨스님 안녕하세요 ㅎㅎ 토허제 지역에 대한 질문이시네요! 우선 앞선 분들이 모두 방향성이나 방법을 말씀해주셔서 참고해주시면 좋을거 같습니다. 먼저 임차인이 퇴거시에는 반드시 실거주를 진행하셔야 되는데 전세퇴거대출이나 후순위 대출 등을 알아보시면 좋을거 같습니다. 근데 이 대출 상품은 사실상 은행과 직접 연락해서 확인해보시는게 좋을거 같습니다. 아니라면 세입자분을 먼저 퇴거 시키고 나서 주담대를 받아서 들어가는게(생초시 LTV 70% 최대 6억) 더 좋을 수도 있기 때문에 전략을 잘 세워서 하시기 바랍니다. 좋은 결정하시기 바랍니다 화이팅 :)

안녕하세요 웨스님 제가 생각했을 때도, 퇴거가 가능할것으로 보이니 결국 현금으로 대응이 가능한지 여부를 꼭 확인해보셔야할 것 같아요. 리스크를 위해 특약을 넣더라도 피치못할 사정으로 꼭 나가셔야하는 경우 대응을 할 수 없으니 만에 하나를 위해서도 보수적으로 생각하시는게 좋지 않을까 생각이 듭니다. 좋은결정 하시길 바랄게요!

안녕하세요 웨스님! 갱신권 사용하고 있는 세입자가 갑작스럽게 퇴거를 선언할 경우에 현재로써는 대출이 막혀있다보니 정말 난감한 상황이 될 것 같습니다. 말씀주신 부분을 제 생황에 대입해보니 정말 아찔하네요..! 다만, 저라면 매수하기 전 집주인과 세입자와 충분한 대화를 통해서 임차인리스크를 점검해볼 것 같습니다. 1. 임차인이 어떠한 이유로 그 집에 거주하고 갱신해서 살고있는지를 확인해볼 것 같아요 직장이나 아이들 학교 문제로 인해서 거주하고 있는 임차인이라면 갑작스럽게 이동하기엔 현실적인 어려움이 있으실 거에요 2. 갱신계약 맺으신 기간까지는 거주하실 의향이 확실히 있으신지 물어볼 것 같아요 물론 갑작스러운 사유나 변심으로 이사를 가시겠다 하면 막을 방법은 없습니다만, 그럼에도 계약 기간을 채워주실 수 있는 상황인지 물어보는 것과 묻지않고 불필요한 걱정만 키우는 것은 다른것 같아요 3. 주변 전세 시세를 확인해 볼것 같아요 갱신한 전세금액과 현재 시세로 나오고 있는 전세가격 그리고 주변단지 전세시세와 매물까지 체크해볼것 같아요. 반드시 이 인근에 사셔야한다면 주변 시세대비 현재 거주하는 집의 시세가 저렴한 경우, 이동할 가능성은 더 줄어들거라 생각합니다. 4. 만기시 현금여력 점검 불시에 갑자기 퇴거하지 않는다 하더라도 세입자가 만기를 채우고 퇴거할 때에는 내 현금자산으로 전세금을 내줘야 하는 사실에 변함은 없습니다. (만기 때 정책이 바뀐다면 좋겠지만) 그러니 매수 전에 반드시 자금계획 확인하신 후 세낀매물 매수하시면 좋겠습니다~ +돈 받은 사람보다 돈 준 사람이 더 불안하다는 말 들어보셨을까요 웨스님ㅎㅎ 세입자 입장에서 전세금을 못 돌려받을 걱정이 더 크실거에요 그러니 저라면 계약 전에 세입자와 충분히 대화와 협의한 뒤 계약 진행할 것 같습니다! 생각해볼 기회 주셔서 감사합니다 도움되시길 바랄게요 웨스님!

웨스님 안녕하세요 토허재 지역 물건 매수가 궁금하시군요. 질문에 적어주신 것처럼 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 사용한 물건의 경우 퇴거 의사를 밝히면 3개월 이내에 전세자금을 마련해줘야 됩니다. 그렇기 때문에 토허재 지역 매수의 경우 세입자가 퇴거했을 때 자금을 마련할 수 있는지 검토 후 진행하셔야 합니다. (지금 시장은 기회처럼 보이지만 위기가 숨어 있습니다.) 물론 현재 토허재 지역은 전세가격이 상승하고 있기 때문에 세입자의 급작스런 퇴거요구가 있을 확률은 적지만 대응할 수 있는 범위에서 보수적으로 보신느 것이 좋을 것 같습니다. 웨스님 내집마련까지 잘 마무리 되시길 응원합니다~~!!

안녕하세요, 627 이전 계약이라면 이론적으로 전세퇴거자금대출이 가능할 것으로 추정됩니다. 이론적으로 추정하는 이유는 지금까지 발표된 내용으로 문제가 없기 때문인데요, 실제 이 부분이 시장에서 이슈가 되어 확인이 되고 움직이시는 편이 낫겠다 싶습니다. 다만 이 부분은 급작스럽게 또는 만기 때 임차인 분이 퇴거하실 때 중요한 자금 문제일 뿐 더 중요한 것은 임차인의 의향이라 봅니다(물론 나중에 바뀔 수도 있고 그래서 위에 내용이 확인된 후 움직이시는 편이 낫겠다 싶어요) 근데 이미 확인하신대로 기존 임차인과 매도인 사이에 신규 계약이 협조가 되지 않는다는 것은 결국 만기 전에 나가시겠다는 말 같아요. 여튼 임차인에게 질문해서 상황을 파악하시고, 627 이전 계약일텐데, 전세퇴거대출에 문제가 없는지 확인 후 의사결정하셔야지 싶어요 매도 홧팅입니다.