부동산 투자를 하면서 가장 가슴 졸이는 순간이 언제일까요? 저는 단연 “전세 세팅”이라고 생각합니다.
오늘은 제가 지방 광역시 투자를 진행하며, 수많은 매물 속에서 어떻게 최고가로,
그것도 단 하루 만에 전세를 맞출 수 있었는지 그 과정을 공유해 보려 합니다.
1. 관찰의 힘: "매물이 줄어드는 신호를 포착하다"
해당 지역은 공급도 많았고 전세 물량이 워낙 많아 다들 조심스러워하던 곳이었습니다.
저 역시 수개월간 시장을 모니터링하며 기회를 엿보고 있었습니다. 그러다 변화가 감지되었습니다.
- 상급지와 하급지의 흐름: 지역 내 단지들을, 급지별로 나누고 모든 전세매물의 상태와 거래 추이를 추적했습니다. 오랜 기간 동안 거래가 되지 않는 물건은 전화를 걸어서 물건의 상태와 이유를 물어보면서 지켜보았습니다.
- 전세 매물의 감소: 어느 순간부터 저가 매물들이 하나둘 소진되며 전체적인 매물 수가 줄어드는 게 보였습니다.
이 흐름 속에서 제가 원하던 단지의 '로얄동·로얄층' 급매가 나왔고, 저는 망설임 없이 매수를 결정했습니다.
2. 전략적 포지셔닝: "내 물건을 시장 1등으로 만들기"
매수 직후 가장 먼저 한 일은 시장 분석이었습니다.
“내가 생각한 최저 가격으로 세팅했을 때, 내 물건은 몇 등인가?”
운 좋게도 제 물건은 지역 내에서는 살짝 아쉬웠지만, 단지 내에서 압도적인 1등이었습니다.
상급지 전세 가격이 이미 상승을 했기에 격차가 확실했고,
대출을 받아서 들어온다면 그 금액대에서는 지역내에서 제 물건이 1등이라는 확신이 들었습니다.
마침 같은 동 저층에 전세 매물을 100군데 넘는 부동산에 뿌려 놓은 경쟁 집이 있었는데, 그 쪽은 여유를 부리다가 잔금일이 임박해져서 여기 저기 부동산에 광고를 놓기 시작했다고 하시며,
“그 물건은 저층이고 사장님 물건은 층도 로얄이고 조합원 매물이라 훨씬 좋아.”
부사님의 말씀을 통해 아랫층 경쟁 매물의 상태와 상황, 매수인의 대응이 소극적이라는 정보를 입수했습니다.
저는 이 '틈새'를 공략하기로 했습니다.
3. 실행의 속도: "계약 전 월요일부터 시작"
토요일 계약서 작성을 앞두고, 저는 월요일부터 인근 부동산에 전화를 돌렸습니다.
"O동 O층인데, 이 가격이면 바로 나갈까요?"
현장의 목소리를 통해 제 물건이 이번에 나갈 차례라는 확신을 얻었습니다.
목요일부터 집을 보러 오겠다는 문의가 쏟아졌습니다. 전세 가격을 문의했던 부동산들 중에서 아랫집이 내 놓은 광고를 보고 전세를 보러 오는 분들이 있는데 같이 보여주고 싶다고 연락을 주신 것이었습니다.
그러나 아직 계약 전이었던 저는 정중히 안내드렸습니다.
“토요일 계약서 작성 후, 오후부터 바로 보여드리겠습니다.”
공실이었던 점을 활용해 적극적으로 집을 오픈할 준비를 마쳤습니다.
4. 골든타임보다 중요한 것은 '심리적 확신'
흔히 전세 계약에는 골든타임이 있다고 합니다.
잔금일 2달 전이 전세셋팅하기 가장 좋은 시기라는 말을 많이 들었습니다.
혹시나 모를 상황을 대비해서 잔금일을 여유롭게 잡았습니다.
하지만 초보투자자인 저에게 가장 중요했던 것은 '발 뻗고 잘 수 있는 상태'를 빨리 만드는 것이었습니다.
전세가 안 나가면 어쩌나 하는 불안감에 잠 못 이루던 밤들을 끝내고 싶었습니다.
결과는 놀라웠습니다.
- 토요일 오후: 총 4팀 방문
- 당일 저녁: 그 중 한 팀과 바로 계약 체결
심지어 제가 생각했던 가격보다 높은 가격으로 당시 단지 내 최고가로 전세를 맞췄습니다.
재미있었던 점은, 많은 손님이 아랫집(경쟁 매물) 광고를 보고 왔다가 부동산 사장님의 권유로 제 집을 함께 보게 되었고, 결국 컨디션이 더 좋은 제 집을 선택했다는 것입니다.
전세 계약을 했던 그 달 전세 찾는 사람들이 몰렸다가, 다음 달이 되자 거짓말처럼 전세를 찾는 사람들이 뜸해졌습니다. (아랫집도 2주 뒤 2천이 낮은 가격으로 전세를 맞추게 되었다고 들었습니다)
본 계약 전까지 전세 시장을 지켜보면서 전세가격이 빠지는 것을 보게 되었습니다.
잔금일까지 여유있어서 천천히 구하려고 했다면 투자금이 더 많이 들었을 수도 있었겠다는 생각이 들면서, 빠르게 대처하기 잘 했구나하고 안도하게 되었습니다.
💡 이번 경험으로 배운 점
- 현장의 정보력: 부동산 사장님을 통해 경쟁자의 상황을 파악하는 것이 큰 도움이 되었습니다.
- 비교 우위 점하기: 내 물건이 시장에서 어떤 위치인지 객관적으로 파악하며 가격 결정에 확신을 가질 수 있었습니다.
- 선제적 대응: 계약 전부터 미리 수요를 파악하고 일정을 조율한 것이 신의 한 수였습니다.
저는 걱정이 많은 쫄보이기에 공급이 많은 지방광역시 투자에 있어서 공실의 리스크가 너무 무섭고 걱정이 되었습니다.
그래서 이전에도 좋은 가격으로 투자할 기회가 있었지만 주저하다가 투자하지 못했었습니다.
그렇게 불안을 잠재울 확신을 갖기 위해 시장을 지켜보다보니 기회가 보였고,
결국 ‘정확한 타이밍에 가장 매력적인 물건’으로 보여줄 수 있었던 덕분에 무사히 전세셋팅을 마칠 수 있었습니다.
지방광역시 투자에서 전세 셋팅을 앞두고 걱정이 앞서는 동료님들께
겁쟁이 쫄보 꼬꼬리코는 이렇게 전세 셋팅을 했다고 경험을 나누고 싶었습니다.
지방투자를 앞둔 동료님들 모두 성투하시길 바랍니다!
