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모르면 세무조사 타겟?! 2026년 확 바뀐 주택 취득 자금조달계획서 작성법 총정리

2시간 전 (수정됨)

안녕하세요. 려울 때 내보는 법, 재테크 말하는 두꺼비 세무사 이장원입니다.

최근 주택 시장의 혼란 속에서 2월 10일을 기점으로 주택 취득 자금 조달 계획서 

작성법이 완전히 달라졌습니다. 

이제는 단순한 '신고'를 넘어 자금의 출처를 직접 '입증'해야 하는 단계로 

접어들었는데요. 

오늘 포스팅에서는 자칫하면 세무조사의 타겟이 될 수 있는 이번 개정안의 핵심 내용과 주의사항을 꼼꼼히 알려드리겠습니다.



지금 주택 관련 시장이 혼란스럽기만 합니다. 

이 상황에서 

주택 취득 자금 조달 계획서 작성법이 

아예 바뀌었습니다. 

2월 10일자로 바뀌었는데, 

이 내용이 뭔지 바로 살펴보도록 하겠습니다.

5월 9일부터 다주택자 중과세 부활이 됩니다. 

요즘 주택 관련 뉴스들 많이 접하실 건데요.

대통령께서도 계속 다주택자에 대한

 중과세에 많은 SNS 고강도 메시지를 내보내고 있습니다. 

이런 상황에서 사실 시장이 엄청나게 혼란스러운 건 사실입니다. 

다주택자 압박에 요동치는 주택 시장, 

 양도소득세, 지금 상황에서 내가 팔아야 되냐 아니면 증여냐, 

갈 길이 바쁘다

라는 다주택자분들의 상담이 줄을 잇고 있습니다.

자금 조달 계획서 2026년 버전으로 바뀌었어요. 

10월 15일 대책 때 이거 바꾼다고 말을 했었습니다.

이제는 단순하게 신고가 아닙니다. 

입증의 단계로 넘어갔다는 거 

여러분들이 알고 계셔야 합니다. 

주택 거래하시는 분들, 

내가 판다, 

산다라고 하시는 분들, 

그리고 중개사님까지. 

다 꼼꼼하게 이 내용 보셨으면 좋겠어요. 

주택 취득 과정에서 가장 많은 분들이 

막연하게 어렵다고 느끼는 서류입니다.

주택 취득 자금 조달 계획서인데, 

2026년 2월 10일 이후로

 이 서류가 왜 세무조사의 출발점이 되는지에 대해서, 

그래서 어떻게 작성해야 국세청 리스크를 피할 수 있는지 

이걸 좀 명확하게 짚어드리고 싶었어요.

 국토교통부랑 한국부동산원에서 

대국민용 부동산 거래 신고법 시행규칙 개정에 따른 

시스템 변경 매뉴얼이 나왔습니다. 

 왜 이렇게 2월 10일을 강조하느냐

간단합니다.

이 날짜부터 바뀌어요. 

이 날짜의 계약일부터 전부 바뀝니다. 

왜냐하면 이 돈이 어디서 왔는지, 

실제로 증명할 수 있는지를 

전제로 깔고 작성해야 하는 문서가 돼버렸어요.

 이번 개정의 핵심, 

제가 한 문장으로 정리하면 

자금 조달 계획서를 쓰는 시대는 끝난 것 같다. 

이제는 자금 흐름 자체를 입증해야 되는 시대로

 한 단계 더 나아간 것 같다

라고 말씀드리고 싶어요. 

왜냐하면 숫자만 맞추면 되는 게 아니라 

실제 통장 흐름이 설명이 돼야 돼요.

 계약일, 이체일, 대출일이 

서로 딱딱딱 맞아떨어져야 되고, 

증여인지, 차용인지 법적으로 정리가 처음부터 돼 있어야 된다는 거

이게 안 맞으면 어떻게 되느냐? 

당장 거래 신고가 반려될 수도 있죠. 

더 무서운 건 몇 달이나 몇 년 뒤에 

국세청 조사로 이어질 수도 있다고 보고 있습니다.

가장 먼저 확인해야 될 거는 계약일이에요. 

이 계약일이 2월 10일자로 바뀌었기 때문에 

2월 9일이냐 아니면 2월 10일 이후냐에 따라서

 정말 많이 달라집니다.

2월 9일까지 계약을 했다? 기존 양식대로 하면 됩니다. 

근데 2월 10일에 계약을 했다? 

그러면 개정 양식에 추가로 증빙이 무조건 들어가게 돼 있어요. 

 

 문제는 뭐냐면 

처음에 계약일을 잘못 입력한 경우거나, 

가계약한 다음에 계약일을 수정하거나.

 왜냐?

 토허제니까 이런 일이 비일비재하단 말이에요.

 여러분들도 절차 아시겠지만

 토지거래 허가받고 나서 

계약서 쓰고 계약금 입금해야 돼요. 

그 전에 가계약 맺거나 계약서 썼거나 계약금 입금했다, 

이거 인정 못 받아요. 

약정서 정도는 인정받지만 

토지거래 허가받고 나서 

계약서 쓰고 계약금 입금해야 돼요.

그리고 엑셀 양식도 예전 걸 그냥 써버리는 거, 

이러면 안 될 것 같아요. 

양식이 이미 바뀌었습니다. 

다시 재차 요구하는 상황 아주 많이 펼쳐질 것 같아요.

계약금 증빙 이제 선택이 아니에요. 

2026년 2월 10일 이후에 계약하는 부분부터는 

부동산 거래 신고할 때 중개사가 이걸 중개한다고 하면 

계약금 증빙, 계약서계약금 입금 내역 

전부 다 같이 제출해야 됩니다. 

선택이 아니에요. 무조건 필수라는 거.

 계약금이 실제로 지급됐다는 걸 

통장 사본, 

이체 확인증, 

무통장 입금증, 

은행 앱 화면이라도 캡처

라도 해서 증명해야 돼요. 

자금 조달 계획 작성에 대한 양식을 보시게 되면 

항목들이 계속 늘어납니다. 

해외 예금, 국내 송금액. 

해외에서 혹시나 법인만 가지고 외국 납부세액공제나 이런 것들 

제대로 했는지 안 했는지 판별하려고 하겠구나. 이런 것들 다 보입니다. 

저는 세금적으로 이슈가 정말 많아질 것이라고 보고 있어요. 

왜냐하면 해외에서 다른 식으로 자금을 받았다거나, 

국내에서 주재원으로 일을 하고 있긴 하지만 

해외에 계좌 만들고 성과급은 거기로 받았었는데, 

이런 부분들 과연 그럼 제대로 신고를 했었느냐, 

이런 여부들도 같이 캐치를 할 것 같아요. 

결국은 종합소득세나 다른 부분까지 연결이 될 것이라고 비춰지고요.

두 번째로는 현금 등 그 밖의 자금. 

여기부터 먼저 보도록 할게요. 

여기서 외화 입금하는 방법이 있습니다. 외화.

결국 현금은 입증 책임이 100% 취득자, 매수자에게 있다는 거 

여러분들 꼭 참고하셨으면 좋겠습니다. 

증여 및 상속 자금인데 보세요.

이제는 신고 여부까지 적어야 됩니다. 

그리고 증여뿐만이 아니라 상속세도 마찬가지입니다. 

 이 자금, 국세청에서 즉각적으로 들여다보겠다는 뜻, 누가 봐도 알 수 있겠죠.

그래서 신고 안 했으면 

나중에 대부분 문제가 될 수밖에 없겠다는 거 느껴집니다. 

가상화폐 탭이 생겼습니다. 

가상화폐로 돈 좀 벌었다라고 하시는 분들, 

주택 취득했었을 때 과거에는 내가 어떻게 벌었는지 

입증만 좀 했으면 됐어요.

생각보다 쉬웠단 말이에요. 

가상자산

27년 1월 1일부터 가상자산 사고파는 것에 대해서

 세금이 부과될 거예요. 

기타소득으로 나올 예정이죠. 

자, 그럼 가상자산에 대한 데이터도 쌓아 보겠다

라고 여기 탭에 연결시킨 것 같아요.

가상자산 매각 대금도 이제 공식 항목으로 들어왔습니다. 

가상화폐 관련돼서 

내가 양도했었을 때 

양도 차익에 대해서 22% 내는 세금이 27년도부터 과세지만, 

그 전에 가상화폐에 대해서 증여를 받았다, 상속을 받았다.

이건 이미 과세하고 있습니다.

 

그다음에 차입금입니다. 

타인 자금이죠. 

상세 내역들이 정말 많이 바뀌었는데, 

대출부터 봅시다. 

대출은 날짜가 생명이에요.

날짜가 정말 생명이라는 점 참고하셔야 돼요. 

왜냐? 

계약일보다 대출일이 늦었다? 

계약금 이미 냈다? 

설명 못 하면 바로 조사 포인트 될 수 있겠죠. 

주담대, 신용대출뿐만이 아니라 

사업자 대출, 

해외 금융기관 대출 

전부 다 적게 되어 있습니다.

상세 내역이 엄청 많이 늘어났다는 거 

참고하셔야 돼요. 

그리고 대출 유형별로 금융기관이 여러 건이다

라고 하면 A은행, B은행 입력하고 

금액은 합계로 작성해서 최대 100글자까지 작성이 가능하게끔 

바뀌어 있어요. 

결국 모든 내용을 상세하게 입력하라는 얘기입니다. 

그리고 토지거래허가구역. 

제가 최근에 

토지거래허가구역에서는

 자금조달계획서 두 번이나 작성한다고 

말씀드렸어요. 

그렇기 때문에 

토지거래허가구역 허가받을 때 

토지거래 관련해서 

토지취득자금조달계획서 제출하고요. 

계약서 쓰고요.

계약금에 대한 입금 내역 증빙 꼭 필요하겠죠. 

자금조달계획서 계약일로부터 30일 이내에 써야 되겠죠. 

입증 서류 같이 또 첨부해야 됩니다. 

하나만 삐끗하면 바로 조사 나올 거라고 봐요. 

거기다가 실거주 의무 이행 여부 

당연히 검토하겠죠. 

토지거래허가구역은 이제 관리 대상 거래라고 보셔야 되죠.

많은 분들이 이렇게 물어보죠. 

계획서만 잘 쓰면 세무조사 안 나오냐? 

솔직하게 필드에서 많은 일을 하는 입장에서 말씀드리면 

전혀 아닙니다. 

자금조달계획서는 시작점입니다

이상 거래로 판단된다면 

국세청으로부터 자료가 바로 넘어갈 거고요, 

국세청에서 직접 볼 겁니다.

이미 기록은 전부 다 남아 있어요. 

자금조달계획서 작성에 전부 다 남아 있는데, 

이제 와서 그걸 어떻게 말을 바꿉니까? 

쉽지 않다라고 비춰질 수 있습니다. 

 세무 리스크 줄이는 원칙들 

정리를 해보도록 하겠습니다. 

첫 번째,

 숫자도 숫자지만 

흐름을 봐야 됩니다. 

흐름, 날짜별로 쭉 봐야 돼요.

두 번째, 

차용과 증여는 명확하게 구분해라. 

가장 많은 국세청과 이슈가 생기는 게 어디예요? 

가족 간에 이게 빌려준 거냐, 증여냐 이 이슈거든요. 

이 부분에 대해서

 이제 증여세 신고를 했냐, 안 했냐까지 따져보니까 

정말 꼼꼼하게 살펴봐야 된다는 거 

말씀을 다시 드리고요. 

세 번째, 

현금 비중은 최소화하는 게

 낫지 않을까 생각이 듭니다.

왜냐하면 

현금, 국세청에서 해외 것까지 살펴본다는 거 

말씀을 드렸습니다. 

 이런 것들 소명할 수 있을 것인가?

 따져봐야 된다는 얘기예요. 

네 번째, 

가족 자금은 사전에 구조를 꼭 설계하십시오.

정말 이 부분에 대해서 잘 짜고 들어가지 않으면

 오해를 받을 수밖에 없겠다. 

다섯 번째, 

자금조달계획서를 쓰기 전에 

전체적인 자금 설계부터 하십시오. 

마음이 급해서 이렇게 빨리 사고 싶은 건 이해할 수 있겠지만, 

2026년도 새로운 버전의 자금조달계획서, 

2월 10일부터 시작됐습니다.

 이건 내 자금이 합법적이라는 것을 증명하는 문서입니다. 

이 단계에서 준비 잘못했다?

 몇 년 뒤에 갑자기 세무조사 나와요. 

 그럼 어떻게 되죠? 

증여로 때려맞을 수도 있는 겁니다. 

훨씬 더 큰 비용과 스트레스를 치르게 돼요. 

이미 계약하신 분들, 

지금 점검을 당장 한번 해보십시오. 

2월 10일부터 바뀌었기 때문에 계약일로부터 30일 이내에 

주택취득자금조달계획서 제출해야 되는데 

아직 제출 안 하신 분들이 많으실 거예요. 


댓글


복댕이21
2시간 전N

감사합니다세무사님♡

팥2
1시간 전N

세무사님 늘 잘보고 있습니다. 좋은 글 감사합니다

탑슈크란
48분 전N

돈의 흐름을 단계별로 입증해야 하기에 매끄럽게 설명이 될 수 있도록 꼼꼼하게 작성을 해야겠네요. 감사합니다.

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