[꿈이있는집] 매수복기 3편_ 매물 털기 통해 진흙 속 진주 매물 찾는 방법

안녕하세요

사랑하는 가족들의 꿈과 희망이 가득한 

내집마련과 경제적 자유를 이뤄낼

꿈이있는집 입니다

오늘은

10개월차 부린이였던 제가 1호기 투자 복기를 하면서

매수에 이르기까지 뭐부터 하면 좋을지, 어떻게 하면 좋을지를 정리하는 과정 중 

3번째 편인 ‘매물 털기’에 대해 적어 보려 합니다

< 1호기 투자 과정 >

1. 투자 후보 단지 선정  (←링크참고) 

2. 전수 전임  (←링크참고) 

3. 매물 털기

4. 협상과 계약

사전조사인 전수 전임을 마친 후 현장으로 나가

“진흙 속 진주 같은 매물”을 찾을 수 있는 매물털기 방법에 대해 정리해보겠습니다

STEP 1. 매물 털기 전 준비물 3가지

투자 후보 단지를 선정한 후 전수 전임을 했다면

매물 털러 갈 준비를 해야 합니다

매물 털기를 하기 전 저는 3가지를 준비했습니다

1. 매물털기 양식 (전수전임 시 정리했던)

2. 전임으로 찾은 가장 좋은 사장님께 매물 예약

3. 단지 근처 부동산 루트 그리기

1번 매물털기 양식이 필요한 이유는, 

부동산에 들어가기 전 이 부동산이 어떤 매물을 들고 있었는지 확인하고

전임 때와 비교하여 추가되는 매물이 있다면 적어두기 위함입니다 

2번 매물 예약은, 

일반 매임 때와는 조금 다르게 예약하는데요

주우이님이 열중강의에서 알려주신 것 처럼 1시간 텀이 아니라 여유롭게 2-3시간에 하나씩 잡아줬어요

예를 들면 이렇습니다.

10시 최저가 매물 1개 - 일잘러 A부동산 예약

13시 투자 가능할 매물 1개 - 일잘러 B부동산 예약

17시 매물털기 하다 브리핑된 매물 중 괜찮은 매물 - 매물털다 C부동산 예약 잡아달라고 말하기

예약된 시간을 제외하고 나머지 시간에는 

주변 부동산을 돌아다니며 매물털기를 진행합니다 

3번인 단지 근처 부동산 루트는, 

분임 루트보다 훨씬 간단합니다 

단지 주변 부동산을 어떤식으로 방문할지 미리 루트를 그려놓고

어디로 움직일지 미리 알고 시간까지 파악하는 용도 입니다

단지주변 약 30개 정도 부동산을 가면 도보로 40분정도 걸리네?

1개 부동산에서 10분이라고 치면 300분+40분 => 6시간 정도겠다

모두 준비되었다면 다음단계로 넘어가 보겠습니다

STEP 2. 부동산 돌아다니며 매물 털기 

10시에 최저가 매물을 봤다면 (혹은 미리 기준점 매물을 매임 했다면)

이 매물을 기준으로 루트대로 부동산을 들어가서 

매물털기 양식을 켜고 질문합니다

"사장님, 제가 XX단지 투자하려고 보고 있어요.

00동에 00억 물건 보긴 했는데 혹시 더 괜찮은 투자물건 있나요?"

이렇게 말씀드리면 

사장님의 반응은 갖가지로 나뉩니다

A: 그 물건이 제일 좋아요. 요즘은 시스템에 다 올려놓고 공유해서 장부물건 없어~

B: 지금 가지고 있는 투자금이 얼만데요? 

C: 그 단지~ 월세 낀 물건이 있긴 한데 투자금이 많이 들어서..

D: 왜 이렇게 늦게 왔어~ 지난달에 투자자들이 싹 쓸어갔어요

E: 저희는 투자자 안 받아요. 이렇게 여러 부동산에 찔러보니까 매도자들이 가격 올리는 거잖아요 

어떤 반응이든 중요한 건 꺾이지 않는 마음입니다

웃으면서 네 제가 좀 늦었죠^^ 사정이 있어 늦어졌어요 

여기서도 급한 사정이 있는 물건이 나올 수도 있지 않을까 해서 들렀어요~

그 월세 매물 혹시 전세로 전환해서 새로 계약할 수 있는 가능성은 없나요? 물어본적 있으실까요?

어떻게든 투자를 하겠다는 마음을 담아 웃으면서 말하면 부사님이 다시 쳐다보실거에요

힘들 때 웃는자가 일류라고 하죠..?

저도 처음엔 못했습니다.. 

부사님의 부정적인 말에 상처를 받고 나 진짜 늦었나? 이 투자금으로 안되나? 

하면서 몇 번을 시달리다 결국 해탈하여 웃으며 얘기했더니 다시 쳐다봐주신거였어요

그럼에도 투자자를 너무 싫어하는 부동산이라면 

괜히 더 마음 상하지 마시고 

네 알겠습니다~ 수고하세요! 하고 나오면 됩니다

(그리고 구글시트에 ‘이 부동산은 투자 비선호! XXX’ 치면서 소심한 복수를 합시다)

STEP 3. 부사님과 대화 중 유의할 점

1. 투자금 명확히 하기 (단, 범위로 말씀드리기)

부사님과 대화할 때 유의할 점 중 또 하나는

투자금을 물어볼 때 범위를 좀 열어두고 명확하게 대답하는 것 입니다.

‘현금으로 가진 건 00억인데 남편 마통 있어서 00억 쓸 수 있을 것 같아요’

‘지금 매도 중이라 정확하지는 않은데 최소 00~최대 00억 까지 가능할 것 같아요’

2. 1개 부동산에서 최대 15분을 넘기지 않기

저희는 한정된 시간 안에서

최대한 많은 부동산을 가서 매물을 털어야 하기 때문에

알람을 맞춰놓는 등 최대 15분을 넘기지 않도록 합니다

(2명이서 갔다면 서로 시간 체크해주기!)

3. 부사님의 장부물건/ 정보를 다른 부동산에 말하지 않기

네이버부동산에 올라오지 않은 부사님의 장부물건의 경우

다른 부동산에서 말하면 곤란한 상황이 생길 수 있겠더라구요

부사님 : 이거 아무도 모르는 물건이니까 다른데 가서 말하면 안돼~!

꿈집 : 에이 사장님, 저도 이거 제가 투자하고 싶어요 다른 투자자들 붙으면 안되잖아요? 제가 찜꽁!  ><

하면서 잘 받아치고 다른데서 얘기하지 않았습니다

그리고 공동 중개 물건일 경우,

그 물건 어느 부동산에서 봤어요? 라고 여쭤보는데

어디서 봤는지 말해드릴 필요는 없었습니다

아 그냥 ㅎㅎ 봤어요 하면서 넘기면 됩니다!

STEP 4. 연락처 남기고 각인 시키기

투자할 수 있는 매물이 있다면

조건 협상이 어떻게 될지 매수콜이 들어온 적 있는지 집착하며 

조건들을 알아내고 매임을 추가로 잡았습니다

투자할 수 있는 매물이 없더라도

혹시나 이 조건에 가능한 매물이 나오면

꼭꼭 이 번호로 연락달라고 말씀드리면서

연락처를 적고 초롱초롱하게 부사님 눈을 3초 쳐다봅니다

‘사장님 저한테 꼬옥 연락주세요!’

나는 진짜 투자할 사람이다

한번 더 각인시키고 오는 거에요

그리고 이제 시간날 때마다 매일매일 현장을 가서 

일잘러 부사님께에 발도장을 찍으면 됩니다 ♡

매물털기 방법 정리

1. 준비물 3가지 챙기기
2. 부동산 들어가서 질문
3. 장부매물 업데이트 & 매물 볼 수 있는지 확인
4. 연락처 남기며 맑눈광으로 각인 시키기

전수 전임 처럼

모든 부동산을 다 가봐야 하냐 생각이 들 수 있는데요

이것 역시.. 그렇다 입니다 

시스템에 올라오지 않는 장부물건이 꽤나 많고

현장 방문을 통해 생각지 못한 조건을 협상으로 만들어내거나

현금 전세 대기자를 구하는 등 

매물 털기 하면서 발견한 투자 사례들을 많이 볼 수 있었기 때문이에요

전임에서와 똑같이

나 여기서 투자 하고 말겠다는 맑눈광의 기세를

현장에서 더욱 각인시켜 줍시다!

매물털기를 준비하시는 분들께 도움이 되기를 바랍니다

읽어주셔서 감사합니다 ❣️