안녕하세요!
핸디캡으로 강력한 스토리를 만드는
꽁냥이엄마입니다^^
1호기 경험담 1탄에 이어
2탄을 시작해보겠습니다!
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임장과 난임치료를 함께 시작한, 월부3년차, 제주도민의 1호기 스토리 [꽁냥이엄마_1호기 경험담 1탄]
https://weolbu.com/s/LU89jlwYgw
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#7. 앞마당 만들다가 갑자기 만난 1호기
25년8월에 실전임장클래스를 통해 부천 임장을 시작하고
25년9월에도 이어서 부천을 임장하였습니다.
부천은 저의 투자금과 맞는 지역이었습니다.
지역내에서 저의 조건보다 조금 더 좋은 단지부터 매임을 하였고
세안고는 보증금이 낮아서 투자금이 많이 들고
조건부전세대출이 막혀서 매도자의 협조여부가 관건이었습니다.
1순위 단지부터 내려오다가 3순위 단지에서
조건을 맞춰준다는 매도자를 만났습니다!
전고대비 20% 정도 낮은 가격이어서 충분히 저평가 되어있고
최근 실거래보다도 낮은 가격이었습니다.
주인전세를 넉넉히 6개월해주시기로 하였고
현재 집주인은 다른 집에서 주로 생활하느라 사실상 비어있는 집이나 마찬가지여서
주전계약 후 바로 인테리어를 하고
세입자는 수리 후 첫입주로, 원하는 날짜에 언제든지 들어올 수 있는
최고의 조건!!!
하지만 걸리는 게 있었습니다.
더 좋은 지역인 수지에서 제 투자금으로 절대 안되는지
직접 제 눈으로 확인하질 못했던 것입니다.
고민이 되었지만
수지에서 이런 조건을 찾는다는 보장이 없으며
지금 이 물건도 저환수원리에 근거하여 충분히 투자할만한 단지라고 판단하여
계약 의사를 밝혔습니다.
그렇게 저는 1호기를 하는 줄 알았습니다..^^
사장님께 전화가 왔습니다.
사실 그 집이 노모와 아들이 공동명의인데
노모께서 치매증상이 있으셔서
의사결정권을 옮겨오기 위해 법원에 신청을 해놓으신 상태라서
매도를 못한다는 겁니다ㅠㅠ
법원에서 금치산자 선고가 나야 아드님 혼자 결정으로 매도가 가능한데
문제는 몇 개월이 걸릴지 모른다는 점입니다..
그렇게 저의 첫 1호기 교통사고는 미수로 끝나버립니다😅
당시 1호기 경험담을 위해 기록해었던 일기ㅎㅎ
감사포인트 | 이번 경험을 통해 상위지역부터 검토하지 않으면 물건을 만나도 확신이 생기지 않는다는 점을 배운 것 |
칭찬포인트 | 고민될 때 저환수원리에 근거하여 스스로 의사결정한 점 |
반성포인트 | 앞마당도 좋지만 수지매임부터 해볼 걸. |
인사이트6
실전 투자를 눈앞에 두고 있을 땐 앞마당이나 정규강의보다
투자를 최우선순위에 놓고 움직이자.
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#8. 갑자기 터진 10.15규제. 이참에 서울로!?
25년10월에는 실준반 조원들과 함께 산본을 임장하였습니다.
그러다가 갑자기 서울전역 및 경기 12곳이 토허제로 묶입니다.
띠용..?
처음 규제가 터졌을 때는 비규제지역을 임장하던 저도 마음이 심란했습니다.
아직 수지를 못 갔는데…
(지난 달 그렇게 후회했으면서 왜 안갔니..^^)
아직 남은 5일장
갑자기 마우스를 잡은 손이 바빠집니다.
수지에서 세낀매물을 빠르게 검토합니다.(…ㅋㅋ)
‘이번 주말에 서울 가면 바로 집 보고 계약해야하나..?’
하던 찰나.
‘이건 갭만 보고 사는 거나 마찬가지잖아.’하는 생각이 떠오릅니다.
이건 내가 배운 것에 어긋난다는 것을 깨닫고는 조급함을 내려놓습니다.
마음을 다잡고 다시 산본에서
1호기를 위해 투자금 대비 후보단지들을 집중적으로 매임하였습니다.
1순위 매물부터 보는데 집 상태가 너무 좋았으나
다른 매물들보다 좋은건지는 확신이 들지 않았습니다.
(며칠 뒤 그 물건은 나갔습니다.)
다행히 10.15규제는 너나위님의 4강 전에 발표가 되었고
너나위님께서 규제에 따른 방향성에 대해 강의해주셨고
저의 서울 실거주 가능여부를 검토하게 되었습니다.
<현재 상황>
종잣돈 1.5억 (LTV70%로 매매가 5억 주택 매수가능)
생애최초가능, 심지어 신생아특례대출 가능.
제주에서의 남편의 석사과정이 곧 끝날 예정.
안그래도 남편이 이직을 고민하고 있었음.
결론: 제주에 반드시 살아야할 이유는 없다.
이사과정이 좀 번거롭긴하겠지만
그런 것들은 편익에 비하면 매우 부수적인 비용들이다.
서울 가즈ㅇㅏ~~~!!!!
제 마음은 굴뚝 같았지만ㅎㅎ
남편의 동의가 필요하겠죠.
아무튼 일단 서울 실거주 가능한 후보군을 추리기 위해
25년11월은 노원으로 향합니다.
감사포인트 | 규제가 반영된 너나위님의 강의를 들을 수 있었던 점 |
칭찬포인트 | 나의 상황과 결정에 따른 편익과 비용을 객관적으로 비교한 점 가능성이 조금이라도 있다면 주저하지 않고 행동하며 검토한 점 |
반성포인트 | 지난 달 후회포인트를 이번 달에 적용하지 않은 점..^^ |
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#9. 더 벌기보다는 가족의 행복을 택하다
25년11월은 서기 조원들과 노원구를 임장합니다.
(노원구는 워낙 단지가 많아서 5주말 꽉 채워서 열흘 임장했네요ㅎㅎㅎㅎㅎ)
25년12월은 노원 실거주 집에 대한 확신을 얻고자 비교하기 위해 구리로 향합니다.
(노원을 함께 임장한 조원 몇분들과 자실조 결성!)
11월에 얻은 투자결정을 바탕으로
12월에는 남편과 대화를 해보았는데
남편은 서울로 이주는 생각도 해보지 않아서
당황하는 눈치였습니다. (ㅠㅠ)
자산의 관점에서 서울에 집을 사면 어떤 편익이 있는지,
그냥 비규제지역에 투자하면 어떤 비용이 있는지,
우리 가족이 서울로 이사할 수 있는 상황이라는 점을 설명하였습니다.
남편은 생각할 시간이 필요하다고 하였습니다.
26년1월 남편이 고민하는동안 저는 관악구로 향합니다.
노원에 1호기를 한다면, 2년 뒤 혹~~~~시라도 갈아탈 수도 있으니 상위급지 앞마당 고고!
(네 맞습니다. 저는 파워J입니다 ㅎㅎ)
1월 중순부터 슬슬 남편을 찔러봅니다.
제가 임장간다고 하면 항상 군말없이 보내주고 저를 배려해주는 착한 남편은
차마 싫다고 말하지 못하고 “가고 싶으면 가도 돼.”라고 말합니다.
그 순간 제가 떠오른 생각은 ‘아기를 데리고 나만 올라가자!!’였습니다.
하지만 다시 생각해보니 그 결정은
아기를 아빠와 떨어트리고,
저의 남편의 행복을 빼앗는다는 것을 깨닫게됩니다.
저는 더 버는 것보다 가족의 행복을 택하기로 합니다.
감사포인트 | 자상하고 착한 우리 남편 ♥ |
칭찬포인트 | 돈보다 더 상위가치인 가족을 택한 점 계속해서 임장한 점 |
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#10. RR에 눈이 멀어 누수있는 집을 계약할 뻔ㅎ
이제 2월에는 본격적으로 매물을 검토해야합니다.
하지만 제가 임장갈 수 있는 날까지는 아직 일주일이나 남았고
지난 10월보다 매매가는 약간 올라가고
남아있는 물건들은 보증금이 낮게 껴있어서
오히려 투자금이 더 많이 드는 상황이 되어버렸습니다.
매일 자기 전에 네이버부동산을 보며 최저가 매물들이 남아있는지 확인하고
‘제발 내가 집 보러 갈 때까지 팔리지 말아라..!!’
기도하며 잠이 들었습니다ㅠㅠ
(저의 지금까지의 짧은 투자인생 중 가장 마음이 힘들었던 때였습니다..)
제가 1순위로 생각하는 단지의 최저가 매물은 월세낀 매물.
초보자인 제가 도전하기엔 어려운 조건이지만
일단 한번 전화임장을 해봅니다.
월세입자가 전세로 전환할 여력이 되는지 여쭤보자
사장님 왈
“에이~! 그 세입자는 그럴 형편이 안돼요. 그거 말고 지금 000동 00층이 나와있는데, 이게 이러이러해서 최고 로얄동이야! 층도 좋아! 주인전세로 해준데! 조건이 너무 좋아서 내가 아직 안 올린거야!”
..!!??
갑자기 장부물건을 찾았습니다만..!?
👀👀👀
가슴이 두근두근댔습니다.
단지내에서 압도적인 로얄동에 로얄층.
가격도 좋은데 심지어 주인전세!!
그래서 투자금은 세낀매물이랑 비교할 수 없을 정도로 적게 드는!!!
(매도자는 단지내 30평대로 이사가길 원했지만 매물이 없어서
일단 전세로 살다가 매물 나오면 이사가고 싶어하는 상황)
“토요일에 보러 갈게요!"
“그 전에는 나갈 거 같은데? 이번 주중에 다른 사람들도 보기로 했어.”
마음이 조급해진 저는 평일에 집을 보러가기 위해 일정을 조율합니다ㅋ
그리고 평일에 정말 그 집 하나 딱 보기 위해 비행기를 예약합니다.
집을 봤더니 방은 2개인데 4인가구라서 짐이 매우 많았습니다.
짐도 많은데다가 거의 기본집이라서 우중충한 느낌..
그래도 수리하면 되니 그런 것들은 패스~!
그런데 제가 화장실 앞 천장에 작은 물자국을 발견합니다.
평일 오전이라 매도자 부부는 안계시고 방학중인 자녀분들이 집을 보여주던 상황.
언제부터 있었는지 아이들에게 물으니 대답을 못합니다.
워낙 작은 자국이라 원래부터 있던 거라고 생각했습니다.
부동산으로 돌아와 사장님께 매도자분께 전화로 직접 여쭤봐달라고 합니다.
매도자 : 아~ 그거, 2년 전에 윗집에서 화장실 수리를 했거든요.
부사님 : 그러면 그 때 생긴건가요?
매도자 : 아니요. 자국은 최근에 생긴거에요.
…!!!!!?????
사장님께서 매도자분께 그거 누수이니 얼른 윗집과 관리사무소에 알려라.
라고 했으나 반응을 보니 어차피 윗집 과실이라고 생각하며
그 심각성을 모르시는 것 같았습니다.
그래서 제가 그 집을 안 샀냐구요?ㅎㅎ…
저의 생각회로는 다음과 같았습니다.
ㅡ 좋은 가격의 RR이다.
ㅡ 누수가 있지만 미미하고 어차피 집주인이 전세로 살테니 그 사이 수리하면 된다.
ㅡ 만약 집주인이 나가려고 할 때까지 누수가 남아있어서 그로인해 전세입자가 안 구해지면 그 리스크는 내가 아니라 집주인이 지는거다. (이게 무슨..?ㅋ)
ㅡ 무엇보다 오늘 저녁에 경쟁상대인 신혼부부가 집을 본다. 그 신혼부부는 원래 저번 달에 구축대장을 매수하려고 했을만큼 자금이 되는 부부다. 이것저것 재는 동안 집이 날아가고 가격이 오르는 걸 봤기 때문에 이번에는 무조건 계약하고 싶어할거다. 어차피 올수리하면 되니까.
고로 내가 먼저 선수친다!!!
저는 잘못된 의사결정을 내리고 부사님께 매수의사를 밝힙니다.
하지만 이 상황은 매도자우위의 상황ㅋ
매도자는 단지 내 30평대가 안 나오면 다른 단지로라도 이사가고자 했습니다.
제가 봐도 짐이 너무 많아서 당장이라도 나가고 싶어할 것 같았습니다.
매도자는 신혼부부를 우선으로 생각하기에 답변을 보류합니다.
다음 날 부사님께 전화하여 신혼부부에 대해 여쭤보니
RR말고 올수리 되어있는 4층 집을 계약했다고 합니다.
“신혼부부분들도 화장실 앞 누수 발견하셨나요?”
“아니. 그 사람들은 못 봤어.”
얼른 이사나가고 싶어하던 매도자분은
감사하게도 저의 매수의사에도 불구하고 주인전세라는 옵션을 거둡니다.
(하늘이 도우셨다..!!!!)
인사이트7
집 컨디션은 내가 본 것만 믿는다.
내가 못보면 부사님들도 굳이 말 안한다.
감사포인트 | 우매한 결정을 하였지만 천운으로 계약안된 점 |
칭찬포인트 | 누수로 의심되는 자국을 정확하게 확인한 점 |
반성포인트 | 잘 배워놓고 누수난 집이라니..^^ 다시는 그러지말자. |
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#11. 나는 소액투자자다
1순위 단지에서는 세안고는 투자금이 오버되고,
주인전세 의향이 있는 집주인들은 없는 상태. (아마도..?)
2순위 단지를 매임합니다.
가장 저렴한 두 집의 컨디션이 매우 좋습니다. (샷시제외올수리)
왜 안팔렸는지 물으니 나온지 이틀 됐고 제가 처음 봤다고 합니다.
(다주택자 매물)
바로 옆 단지 같은 평형도 매임합니다.
상태는 더 안 좋은데 4천만원 이상 비싼 상태.
투자금도 많이 듦.
2순위 단지가 극강의 저평가임을 확신합니다.
타 단지의 부사님 : “그 단지는 싼 이유가 있어”
제 확신에 확신을 더해주는 멘트였습니다.
지난 10월 매임하며 이 동네 집 상태들은 어느 정도 봤었기에
2순위 단지의 매물들이 매우 좋은 상태라는 걸 직감적으로 느낍니다.
A동은 500만원 저렴하지만 동향 (싱크대 새거, 화장실 약간 애매)
B동은 500만원 비싸지만 남향 (싱크대 덜 새거, 화장실 예쁜 수리)
둘다 고층, 화이트 임대수리, 아기 엄마, 보증금 같음
부사님 개인적인 의견으로는 500만원 차이면 B동이 더 좋은 거라고 하십니다.
‘500만원 더 주고 좋은 거 해야겠다!!’하고 순간 생각했다가
다시 한번 객관적으로 생각해봅니다.
소액투자의 관건은, 싸게 사고, 적은 투자금을 들이는 것.
동향 A동의 조정여부를 확인하니 더 이상을 안 깎아준다고 합니다.
OK. 그럼 남향의 B동이 이 가격에 해준다고 하면 B동을 사야겠다!
하지만 B동도 안 깎아준다고 합니다ㅋ
감정을 거두고 더 싼 동향의 A동으로 결정합니다!
감사포인트 | 지난 경험 덕분에 좋은 매물임을 빨리 알아본 점 |
칭찬포인트 | 부사님 의견에 휘둘리지 않고 나의 투자기준에 따라 결정한 점 |
반성포인트 | 내가 실력이 있었다면 1순위 단지에서도 매물을 만들어볼 수 있지 않았을까? |
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#12. 매도자가 50만원도 깎아줄 수 없었던 이유
동향의 제 매물은 처음은 N억7천에 나와있던 매물입니다.
하지만 500만원은 깎아줄 수 있다고 하여 N억6500 으로 내려간 상태.
등기부등본을 확인합니다.
이 집은 여러 사람의 손을 거쳤고
한동안 임대사업자 물건이었다가
현재 집주인이 23년에 N억4000에 세안고 매수한 물건이었습니다.
현재 세입자는 갱신권을 사용하였고, 최종 투자금 1.2억을 들인 투자물건이었습니다.
시세차익은 2500만원.
매도자의 양도세를 계산해봅니다.
계산해보니, N.7억에서 N.65억으로 500만원 깎아줄 땐
최종 수익이 500만원이 줄어드는 게 아니라 167만원만 줄어듭니다.
하지만 그 이후부터는 깎아주는 만큼이 곧 매도자의 손해가 됩니다.
그리고 최종 수익이 1830만원이지만
대략적으로 어디가서 “그래도 2천만원은 벌었어~”라고 말할 수 있는 수준.
그리하여 저는 매도자의 입장을 이해하고
현재 가격도 충~~~분히 싸고 좋은 매물임을 인지하고
계약을 합니다^^
인사이트8
지피지기면 백전불태. 확신을 얻는다.
🎉🎉🎉
#13. 잊지말자 공동명의
곧 설명절이 있고 다시 서울로 가는 일정이 멀기에
전자계약을 하기로 합니다!
그런데 아뿔싸. 공동명의를 깜빡하고 단독명의로 계약서를 작성한 겁니다ㅠㅠ
부사님께 재빨리 계약서를 다시 쓸 수 없는지 여쭤봅니다….
다행히 아직 어떤 신고 전이어서 다시 쓸 수 있다고 합니다.
저의 실수로 매도자, 우리 부사님, 공동중개 부사님.
총 3명을 번거롭게 하게 됩니다..^^
하마터면 절세 못할 뻔…
정신 똑바로 체리🍒자…!!!
#14. 어쩌면 내년에 2호기
연저축액이 적은 저는
1호기를 하면 2년 뒤에나 2호기를 할 수 있을거라고 생각했습니다.
하지만 동료분의 2호기 경험담을 통해
전세상승분이 있다면 생각보다 빨리 다음 투자를 할 수도 있겠구나
라는 것을 간접적으로 경험하였습니다.
인사이트9
경험담을 꾸준히 읽자.
현재 저의 임차인은 갱신권을 쓴 상태이고,
내년이 만기입니다.
그리고 보증금은 현재 시세보다도 3천만원 낮습니다.
내년에 전세상승분을 합하면 투자가 가능한 금액!
내년엔 2호기 경험담으로 돌아오겠습니다^^
길고 긴 초보의 경험담을
끝까지 읽어주셔서 정말정말 감사드립니다~💕
명확한 투자의 기준을 배울 수 있게
가르침을 주신 모든 강사님, 튜터님들
환경을 만들어주신 모든 스텝분들
항상 응원해주시는 모든 동료분들께
진심으로 감사드립니다💕💕💕
-꽁냥이엄마 올림-
