수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
오늘은 단계별 임장보고서 결론내는 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
임장보고서 결론에 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.
- 본인의 자산 현황
- 임장지 투자 우선순위
- 앞마당 관리
- 앞마당 투자 우선순위
- 모의투자
여기서
1단계: 나는 첫 실전반이다 혹은 아직 초보다
하시는 분들은
1 → 2→5번에서 끝내시면 됩니다.
2단계: 나는 초보여도 더 해보고싶다.
실전반에 익숙하다. 앞마당에서 투자를 하고 싶다
하시는 분들은
1 → 2 → 3 → 4 순차적으로 따라오시면 됩니다.
1. 본인의 자산 현황
- 본인이 연저축액
- 현재 가용 자금 / 비가용 자금
- 자산 현황 (보유한 주택들)
등을 정리하시면 됩니다.
이 Chapter의 가장 큰 목적은
“투자 시나리오를 짜기 위해서”
입니다.
우리는 여기서 내 상황에 맞는 투자금을 설정해야합니다.
지금 돈이 없든 있든 상관없이요.
투자금도 딱 1개가 아니어도 상관 없습니다.
1) 지금 돈이 있다면?
있는 종잣돈으로 투자금을 설정하면 됩니다.
본인의 자산상황을 잘 살펴보고 진짜 이 종잣돈이 최선인지 다시 한 번 점검해보세요.
2) 지금 돈이 없다면?
미래의 투자금 시나리오를 그려보면 됩니다.
예를들면,
내가 A주택을 판다면? 1억이 나오고,
B주택도 같이 판다면? 3억이 나온다면,
투자금을 1억, 3억 두개로 설정해서 투자물건들을 찾아보시면
추후 의사결정에 도움이 되실겁니다.
<예시>
2. 임장지 투자 우선순위
- 매물선정 → 매물임장 → 매물정리 (소거법 활용, 비교평가 진행) → 결론
순으로 진행하게 됩니다.
매물선정
시세지도, 시세그룹핑을 통해 매물을 선정합니다.
이때, 매물 선정 기준은 다음과 같습니다.
1) 투자를 앞두고 있다면?
- 내 투자금 안에 들어오는 단지들
- 생활권에서 선호도가 궁금한 단지들 (EX> 랜드마크 포함 생활권별 선호도 상, 중 하) or 저평가된 단지들
순서로 우선순위를 세우고 보시면 됩니다.
2) 앞마당을 넓히고 있다면?
- 생활권에서 선호도가 궁금한 단지들 (EX> 랜드마크 포함 생활권별 선호도 상, 중 하) or 저평가된 단지들
- 내 투자금 시나리오 안에 들어오는 단지들
순서로 우선순위를 세우고 보시면 됩니다.
매물임장 후 매물정리
그리고 본 매물들을 다음과 같이 정리합니다.
이 때, 가장 편한 방법은 “소거법”입니다.
1) 단지 내에서 우선순위가 아닌 것들 소거하기
2) 투자금 or 매매가순으로 나열한 후 단지간 우선순위 확인하여 후순위 소거하기
예시>
- 각각의 단지에서 투자 후순위인 것들을 소거하고
- 비슷한 투자금이라면? 더 우선순위인 단지를 선택합니다.
- 여기서 헷갈리는 단지들은 비교평가를 진행합니다. (비교평가가 헷갈리면 소거 X)
결론
그리고 남은 물건들을 모아 결론을 작성합니다.
1) 투자를 앞두고 있다면? 매물 정리 후 매물털기를 진행합니다.
- “내 투자금 안에 들어오는 것 or 아직 안들어오지만 협상을 해볼만한 단지" 중 투자 우선순위를 세웁니다 (여기서 지역내 비교평가 진행.
- 다른 앞마당에 내 투자금에 들어오는 단지가 있다면? 3번으로 넘어갑니다.
다른 앞마당을 포함하여 투자 우선순위를 세웁니다 (여기서 지역간 비교평가 진행).
=> 현재 임장지의 단지가 최우선후보라면?
- 가장 좋은 단지부터 내가 본 매물 외에 더 좋은 매물이 없는 지 다시 확인합니다.
(전화임장, 매물임장으로 나와있는 모든 매물 check, 가능하면 모든 매물 매물임장 진행) - 매물 우선순위를 세우고 (동,층,향에따라) 좋은 것부터 협상을 시도합니다.
- 모든 매물에서 협상이 결렬되어 투자금 안에 안들어온다면, 그 다음순위 단지에 가서 위를 반복합니다.
2) 앞마당을 넓히고 있다면?
매매가별 or 투자금 (본인 시나리오에 맞는)별로 나열한 후 투자 우선순위를 세웁니다.
=> 본인 투자금에 맞는 단지로 “모의투자”를 진행합니다.
예시>
저 같은 경우에는 투자금이 없기 때문에
투자금별 (1억대, 2억대, 3억대)로 나열한 후 투자 우선순위를 뽑았습니다.
그리고 제 투자 시나리오 2번과 가장 가까운 1억대 단지 중 최고 우선순위 단지로 “모의투자”를 진행합니다.
초보거나 실전반이 처음이라면 여기서 이제 5번으로 넘어가면 됩니다.
3. 앞마당 관리
앞마당 관리는 사람마다 다 다르게 하고 있을텐데요.
아래와 같은 기준에 맞게 각자의 스타일에 맞게 진행하시면 됩니다.
- 내가 현재 앞마당의 가격 수준과 시장 분위기를 잘 이해하고 있는가?
- 내 투자금 (or 미래의 투자금)으로 내 앞마당에서 투자할 물건들을 알고 있는가?
저 같은 경우에는
“내 투자금 시나리오에 맞는 지역"을 전수조사 (가격대, 시장분위기 확인) → 투자 후보 뽑기
로 앞마당 관리를 하고 있습니다.
1) 전수조사
해당 앞마당에서 “투자금 시나리오에 맞 는 지역”을 추리고 그 지역은 모든 단지들을 전수조사 합니다.
이 때, 투자 후보들을 뽑게 되는데 뽑을때는 엑셀을 활용하여
- 내 투자금 +@로 필터 (+@는 지역마다, 본인의 투자금마다 다릅니다. 보통은 3~5천내외)
- 해당 범위에서 "가장 단지 가치, 선호도가 높은 단지 추리기 (핑크색표시)" (갯수 한정X)
2) 투자 후보 뽑기
핑크색으로 칠한 단지들만 추려서 앞마당 one page에 정리하여 넣습니다.
정리하여 넣으면서 공급이 예정된 지역 공급상황, 공급위치 등 투자에 필요한 부분도 같이 확인합니다.
예시>
4. 앞마당 투자 우선순위
앞서서 뽑았던 투자 후보 모아둔 것을 기반으로
임장지+앞마당에서 나온 투자후보들을 비교평가 (가치와 시장상황 판단) → 결론
순서로 진행합니다.
비교평가는 어떻게 하냐구요?
수도권의 경우에는
1) 강남과의 물리적 거리
2) 3대업무지구 접근성
3) 학군, 환경
등을 확인하고
지방의 경우에는
1) 지역규모
2) 생활권의 위상 및 선호도
3) 단지의 위상 및 선호도, 특징
을 확인합니다.
에시>
(정답 아님 주의)
수도권
지방
여기서 비교평가를 진행한 대로 투자우선순위를 세우고
1) 투자를 앞둔 사람이라면? 여기서 더 해야됩니다.
앞서서 앞마당관리현황에서 뽑았던 모든 단지들의 투자 우선순위를 세웁니다.
예를 들면?
여기서 투자 1순위로 잡은 Group들을 먼저 매물털기를 진행합니다.
- 가장 좋은 단지부터 매물을 보러갑니다 (같은 생활권에 있는 단지는 간김에 다 보고오면 좋겠죠?)
- 가장 좋은 단지부터 내가 본 매물 외에 더 좋은 매물이 없는 지 다시 확인합니다.
(전화임장, 매물임장으로 나와있는 모든 매물 check, 가능하면 모든 매물 매물임장 진행) - 매물 우선순위를 세우고 (동,층,향에따라) 좋은 것부터 협상을 시도합니다.
- 1순위 Group에서 모든 매물에서 협상이 결렬되어 투자금 안에 안들어온다면,
그 다음 2순위 Group의 단지에 가서 위를 반복하고 투자합니다 ㅎㅎ
2) 앞마당을 넓히고 있는 사람이라면?
비교평가 한 대로 우선순위 단지들을 뽑고, 전임, 매임등을 진행한 후 결론을 냅니다.
저 같은 경우에는 1번 시나리오 투자금 6천과
2번시나리오 투자금인 1.2억으로 봤을때로 최종 후보들을 뽑았습니다.
5. 모의투자
2번이나 4번에서 뽑은 1등에 대하여
“실제 투자하는 것 처럼” 모의투자를 진행합니다.
적정 매수가 및 전세가 설정 (주변 단지 매매, 전세 확인, 실거래확인 등) → 매매/전세계약서 작성
순으로 진행하게 되는데,
실제 투자후보로 뽑았던 단지의
주변 단지와 해당 단지의 현재 호가들, 실거래가들을보며 적정 매수가격과 전세가를 설정하는 것이죠.
이 부분은 실제 투자에서도 비슷하게 진행하고, 투자의사결정에 큰 도움이 되는 부분입니다.
더 좋은단지보다는 싼게, 덜 좋은 단지보다는 비싼게 순리겠죠?
예시>
그리고 나서는 매매계약서 / 전세계약서를 작성해봅니다.
계약서를 써보는 것의 순기능은 상황에 따라 넣어야할 특약을 미리 고민해볼 수 있다는 것이죠.
- 전세낀상태라면 어떤 특약?
- 주전이라면 어떤특약?
- 세입자를 내보내야하는 상황이라면?
등등
조오금 늦게 올린 감이 없지않아 있지만 ㅎㅎ
임장보고서 투자 결론에는 정답은 없으니까요.
가장 중요한 것은 본인의 이해도입니다.
내가 투자를 잘 하려면 어떤 부분이 필요할까?
고민해보시고, 도움이 되겠다 싶은 부분만 따라하시면 됩니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
