[앞마당 관리 2탄] 1page가 끝이 아닙니다_투자로 이어지는 최종 단계 [로레니v]

안녕하세요, 

여러분의 자유와 행복을 돕고싶은 행복한 투자자 로레니입니다 :)

앞마당이 늘어날수록 점점 더 어려워지는 앞마당관리!

1편에서 말씀드렸던
시세 루틴과 앞마당 1page 작성이 익숙해졌다면,

이제 앞마당을
“관리하는 단계”에서 '투자로 이어지는 앞마당 조사 단계'로 넘어가야 합니다.

👉 [1편 다시보기] 희미한 앞마당을 선명하게 만드는 법

https://weolbu.com/s/LP1z9GLjoc

최근 실전반 강의에서도 결론 작성법과 앞마당 관리에 대해 강조해 주셨는데요. 

강의에서 배우신 방법, 그리고 제가 뽑고 있는 방법도 두루 참고하셔서 

본인에게 가장 잘 맞는 ‘나만의 무기'를 잘 만들어가셨으면 좋겠습니다. :) 

👉 앞마당 전수조사와 앞마당 Top 3 뽑기

# 왜 전수조사를 해야 할까요?

평소에는 지역의 흐름을 파악하는 '시세 스캐닝'만으로도 충분합니다.

하지만 내가 진짜 투자를 앞두고 있다면 이야기는 달라집니다. 

내 투자금 범위에 들어오는 단지들을 ‘전수조사’하며 샅샅이 파악해야 합니다.

“지금 당장 투자한다면 어디를 살 것인가?”

이 질문에 확신을 가지고 답하려면 흐름을 넘어 

다음 세 가지가 머릿속에 있어야 합니다.

✔ 단지별 가치와 가격

✔ 억대별 저평가 여부

✔ 내 투자금으로 실제 매수 가능한지

이걸 다 알아야
진짜 후보가 나옵니다.

#전수조사 노하우

앞마당이 많다면 한 번에 다 하려다 지치기 마련입니다. 

'수도권' 혹은 '지방' 등 권역별로 묶어 차근차근 진행하는 것을 권장합니다.

• 소요 시간: 저는 한 개 구를 전수조사할 때 보통 1시간 30분 ~ 2시간 정도 걸립니다.
• 시간 체크: 본인이 한 개 생활권의 시세를 따는 데 걸리는 시간을 직접 체크해 보세요.
  구별 단지 개수에 따라, 익숙도에 따라 시간이 달라질 수 있습니다.
• 목표 설정: 1편의 '30분 루틴'이 익숙해졌다면, 
  이제 2~3일에 구 하나를 정복한다는 목표로 전수조사를 진행해 보세요.

#전수조사 이후 앞마당 Top 3 뽑기

내가 지금 투자한다면 

내 투자금으로 앞마당 중 어느 지역 어느 단지가 가장 우선순위인가?

이 질문에 대한 답을 찾고, 

실제로 투자에 적용하려면 

내 투자금에 맞는 앞마당 투자후보가 항상 내 손에 쥐어져 있어야 한다고 생각합니다. 

만약 지금 당장 투자를 할 수 없는 상황이라면 

향후 매도 및 갈아타기, 전세금 상승 등 나의 재무 상황을 점검해본 후 

시나리오에 맞게 투자금을 가정해서 뽑아보는 것도 좋습니다. 

앞마당 전수조사 후 내 투자금에 맞는 투자후보를 뽑아

최종 앞마당 투자 후보를 뽑습니다. 

저는 앞마당 후보를 모아놓고, 

최종적으로 이번 달 임장지 후보와 비교평가 해서 

그 달의 최종 Top 3 를 뽑아봅니다. 

#최종 목표 - 앞마당의 보물 단지 

👉 매매가 5순위, 투자금별 베스트 뽑기 

지금 당장 투자를 할 수 있어서 투자금이 확정되어 있는 경우가 아니라 

투자금이 명확하지 않은 경우라고 하더라도, 

매매가/투자금별 베스트 단지를

항상 손에 쥐고 있는 것이 정말 중요하다고 생각합니다. 

앞마당 관리의 최종적인 목표는

언제 어떤 상황에서도

'투자금 n억 가지고 있는데 어디를 투자해야 하지?'

이 질문에 대한 답을 가지고 있는지 여부가

투자자로서의 실력을 보여준다고 생각합니다.

앞마당을 관리하는 방법, 

결론 내는 방법은 각자마다 본인의 방법이 있겠지만

저는 아래와 같이 최종 후보들을 뽑아보고 있습니다. 

[참고]  

1) 1단계 – 구별 평형·억대별 저평가 단지 선정

① 앞마당 전수조사 (또는 시세스캐닝) 

② 각 구별로 평형별 / 억대별 저평가 단지 선정

✔ 예) 성북구 30평대 10억대 중 저평가

A단지가 10.3억
그런데 위치, 단지, 환경, 학군 등 입지를 비교했을 때
다른 10억대 단지 대비 가치가 더 좋다면?

→ A단지 성북구 30평대/10억대 저평가 후보 선정

✔ 성북구 20평대 10억대 중 저평가

B단지 10.8억
C단지 10.2억

입지 차이가 크지 않은데 가격 차이가 6천이라면?

→ C단지 성북구 20평대/10억대 저평가 후보

                        (예시: 성북구 30평대, 20평대 10억대 저평가 후보 뽑기 - 가격은 과거 기준입니다)

이렇게
평형별 + 억대별로 1차 후보를 뽑습니다.

성북구만 뽑는 게 아니라
동대문구, 관악구도 같은 방식으로 정리합니다

2) 2단계 – 구를 넘어 다시 비교하기

1단계가 '지역 내' 비교평가였다면

2단계는 '지역 간' 비교평가입니다.

앞서 구별로 평형별/억대별 선정한 저평가 단지를 한 번에 붙여서

다시 한 번 저평가 단지를 뽑아봅니다. 

(예) 

성북구 30평대 10억대 저평가 후보 A단지 

vs. 동대문구 30평대 10억대 저평가 후보 F단지

이 둘을 붙입니다.

✔ 강남/한강으로부터의 위치

✔ 교통 편의성

✔ 단지 상품성
✔ 환경
✔ 학군

✔ 지역내 선호도

같은 가격대라면 어디가 더 가치가 있는가?

이 과정이 반복되면서
진짜 상위 후보가 남습니다.

3) 3단계 – 투자금 범위 밖 단지 소거

가치와 가격을 보고 저평가 단지를 추려냈다면

이제 '투자금' 기준으로 소거할 차례입니다.

내 투자금이 2억 중반 정도라면 러프하게 +5천 정도 버퍼를 남기고 

투자금에서 벗어나는 단지들을 소거합니다.

4) 4단계 – 가치순으로 나래비 세우기

자 이제 거의 다 왔습니다!! 

투자금 범위 안에 들어온 후보들을 이제 나만의 기준으로 

가치 순서대로 줄을 세워봅니다.

이때 다시 한 번
“가격 대비 비싸 보이는 단지”는 소거합니다.

이 과정을 거쳐서 최종 Top 3를 뽑아볼 수 있습니다.

5) 매매가 5순위 시세표 및 투자금별 베스트 작성 

이제 진짜 마지막, 

앞마당 전체에서 매매가 기준, 투자금 기준으로

우선순위를 물건 단위로 정리해보는 과정이 남았습니다.

                  앞서 추려진 억대별 저평가 단지 기반으로 매매가별 5순위 시세표 작성 

                투자금까지 고려하여 투자금 억대별 5순위 (투자금별 베스트) 작성

이렇게 매매가 5순위 및 투자금별 베스트 단지를 선정하는 과정을 정리해보았는데요. 

이 과정이 어려운 이유

이 모든 단계는 단지 비교평가가 충분히 되어 있어야 가능합니다.

처음에는 비교평가 과정에서 헷갈리기 때문에

생각보다 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

하지만 2~3개 지역부터 시작해보면 점점 속도가 붙습니다. :) 

그리고 어느 순간

“이 단지는 이 가격이면 괜찮네.”

라는 판단이 훨씬 빨라질 수 있습니다.

매매가별 5순위와 투자금별 베스트는
내 앞마당에서 투자 우선순위를 확실히 가지고 있는

투자자의 보물상자입니다.

내 앞마당이 20개 있어도
이 단지 목록이 없으면 당장 어디에 투자해야할지 모를 수 있습니다.

반대로 앞마당이 5개뿐이어도
이 두 장이 있다면
언제든 투자할 준비가 된 상태입니다.

마무리하며

앞마당은 쌓는 것도 중요하지만

투자 가능하도록 정리하고 관리하는 것이 더 중요합니다. 
 

희미했던 앞마당이라도 이렇게 매달 시세를 보고 비교평가를 거치면
비로소 조금씩 선명해짐을 느낄 수 있습니다.

여기서 뽑은 최종 후보들은 꼭 모의투자까지 해보고, 

모의투자를 복기해보면서 더욱 더 내 앞마당 가치가 선명해집니다. 

그리고 그때
우리는 기회를 기회로 알아볼 수 있게 됩니다.

앞마당을 관리하는 여러 방법이 있지만, 

꼭 본인만의 루틴과 방법을 찾아

희미하지 않고 선명한 앞마당, 

즉, 언제든 투자할 수 있는 앞마당으로 관리해 나가시기 바랍니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)