강남 하락장 시작이라는데.. 보유세 올린다는데.. 기다릴까요? [스리링]

안녕하세요, 스리링입니다

투자를 하다 보면 

이 질문이 계속 머릿속을 맴도는 것 같습니다.

강남 하락장에 접어들었다는데…

보유세를 올린다는데…

“지금 사도 될까?”
“조금 더 기다릴까?”

가격이 조금만 올라가도 기다려야 할 것 같고

조금만 떨어져도 더 떨어질 것 같아서 또 기다리게 됩니다

그래서 투자를 결정하지 못한 채 시간을 보냅니다

그런데 서울 수도권 시장을 공부하면서
한 가지 생각이 들었습니다.

#1 수도권 투자는 기다리는 투자라기보다 

할 수 있을 때 하는 투자에 가깝다는 것입니다

서울 수도권 시장은 장기 사이클로 움직이는 시장입니다

물론 중간중간 조정은 항상 있었습니다

대표적인 사례가 2018년입니다

📌2018년에 무슨일이 있었나?

2018년 4월 1일, 다주택자 양도세 중과를 시행했습니다 (현재는 2026년 5월 9일 예정이지요?)

실제로 양도세 중과 한달 후 매도매수 실종, 거래절벽 나락으로 갔다는 기사가 보입니다

그러고 지방 선거가 끝난 후

2018년 9월 13일, 보유세 인상 + 강한 대출규제가 포함된 913 대책이 발표되며 

실제로 이후 강남 아파트값은 꺾였고 3개월 만에 마이너스로 하락했습니다

2017년까지 강하게 상승했던 시장은 2018년 9월 이후로

거래가 줄고 가격이 조정되며 분위기가 빠르게 식었습니다

그 당시에도 많은 사람들이 생각했습니다

기다리자

실제로 전문가들도 말합니다 (2018.4 양도세 중과 기사글입니다)

정부가 집값을 잡겠다는 의지가 워낙 강해 매수자 입장에서는 시장 리스크가 큰 상황이며

거래 위축 분위기는 내년까지 지속될 수 있다고 말입니다

하지만 그 이후 시장은 어떻게 움직였을까요?

이제 실제 시장을 살펴보겠습니다 

실제로 1급지 역삼래미안은 -15%가 빠지고 42%가 올랐고

2급지 행당대림 역시 -18%가 빠지고 41%가 올랐습니다

3, 4급지는 어떨까요?

3급지 노량진 우성은 -14%가 빠지고 +52% 상승

4급지 봉천두산은 -6%가 빠지고 +52%가 상승했습니다

지금 현재로 보면 결국 다시 상승했고 

현재 많은 지역이 전고점을 넘어갔습니다

실제로 저 빠진 시점에 기회를 잡은 분들도 분명 있었겠지요

하지만 더 떨어질까 두려워 용기를 내지 못한 분들도 있었을 것입니다

그러면 지금 시점으로 관점을 돌려봅시다

2018년에 매수했던 사람이 지금 웃고 있을까요?
아니면 기다렸던 사람이 웃고 있을까요?

이 그래프를 보면서 우리는 한 가지 패턴을 보게 됐습니다

#2. 수도권은 상승과 조정을 반복하지만
결국 장기적으로 우상향해 왔다는 것

심지어 땅의 힘이 약한 수도권 외곽도 마찬가지였습니다

가격이 100% 상승하고, 이후 20~30% 조정

이 사이클이 반복되어 왔습니다

강남접근성 1시간 이상이 걸리는 

남양주 진접오남과 마석 생활권의 선호하는 구축입니다

진접읍 금곡리 금강펜테리움은 

지난 장에 120%가 오르고 -29%가 빠졌습니다

화도읍 마석우리 신명스카이뷰그린은 

지난장에 100%가 오르고 -26%가 빠졌습니다

물론 다음 상승장에서 이 외곽 단지들이 

다시 같은 수준까지 오른다는 보장은 없습니다

하지만 중요한 것은

이런 상승과 조정의 사이클이 반복되어 왔다는 사실입니다

그리고 우리가 가치를 매기는

강남 1시간이라는 잣대로 판단한다면

지금 여러분들이 보고 있는 선택지는
이곳보다 더 좋은 단지일 가능성이 높습니다

하워드 막스《투자에 대한 생각》에서는
시장에는 두 종류의 투자자가 있다고 말합니다

단기 게임을 하는 투자자
장기 게임을 하는 투자자

문제는 많은 사람들이
장기 투자를 하면서도
단기 투자자의 말을 듣는다는 것입니다

그래서 단기 조정을 생각하기 보다는

현재 가격을 먼저 보라고 말씀드리고 싶습니다

• 지금이 이미 많이 오른 가격인가요?

만약 많이 오른 구간이라면
-20% 정도의 조정은 충분히 나올 수 있습니다

그럼에도 그 하락을 감당할 수 있다면 투자를 선택할 수 있습니다

• 아니면 아직 전고점을 넘지 않은 가격인가요?

전고점을 넘지 않은 구간이라면
기다리기보다 적극적으로 검토하시길 바랍니다

ACTION PLAN

단기가 아닌 장기적인 관점으로 보세요

단기 게임을 하는 참가자의 말에 흔들리지 마세요

단기간에 가격이 조금 더 떨어질지
조금 더 오를지는 아무도 정확히 알 수 없습니다

하지만 수도권 투자는 단기 시세를 맞추는 투자라기보다

장기적인 사이클을 바라보는 투자라고 생각합니다

그렇기에 전고점을 넘지 않은 가격대라면 

기다리기보다 적극적으로 검토하시고 

서울 수도권 시장에 들어가는 입장권을 손에 쥐시기 바랍니다

여러분은 지금 단기 게임을 하고 계신가요?
아니면 장기 게임을 하고 계신가요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)