안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다!
오늘은 월부학교의 꽃,
5강 선배강의가 있었습니다!
항상 선배강의를 듣게되면
선배님들의 열정과
수강생들에게 모든 걸 다 알려주고 싶다는 진심으
현장에서 그대로 전달되어서 정말 좋은 것 같습니다.
이번 선배강의는
마그온님, 험블님, 딩동댕님께서 진행을 해주셨는데요!
각 강의별로 인상깊었던 점을 후기로 한 번 남겨보겠습니다.
계획과 행동으로 준비하는 매도,매수 전략
마그온님
첫 번쨰 강의로는 마그온님께서
[매도하는 방법]에 대해 아주 디테일하게 다뤄주셨습니다.
저도 현재 매도를 하고있는 과정에 있기에
이번 강의를 정말 집중해서 듣게 되었습니다.
매도를 계획하고 있을 경우
아래와 같은 프로세스를 거쳐야 합니다.
- 매도 가격 스스로 정하기
- 부동산에 매물 내놓기
- 부동산 방문하거나 전화
🎯현실적인 가격 설정
여기에서 제게 가장 와닿았던 부분은 바로
현실적인 매도 가격을 정하는 부분이었습니다.
제가 매도하고자 하는 단지는
약 2년 전 투자자들이 많이 진입했었습니다.
2년 만기가 도래하자 다들 매도할 시기가 되어
현재 매물이 많이 나와있는 상태다보니
제가 목표했던 매도가보다 더 저렴한 매물이
여러 개 나와있는 상황입니다.
저는 갈아타기를 먼저 진행한 케이스인데요,
그렇다보니 매수당시 예상 매도가를 보수적으로 잡았음에도 불구하고
경쟁물건들이 나오면서 매도가를 더 낮춰야 하는 상황이 되었습니다.
아직 만기는 좀 남았으니 가격을 고수할지 고민하고 있는 참이었는데
마침 강의 때 마그온님께서 객관적으로 가격을 설정하는 방법을
설명해주신 덕분에 제 상황을 다시 한 번 메타인지 할 수 있었습니다.
강의에서는 현실적인 매도 가격을 설정하기 위해서
단순히 실거래가를 표면적으로만 보지 말고
진짜 거래된 물건은 어떤 동/층/향/타입/수리상태/조건의 물건이었는지
전임으로 하나씩 다 뜯어봐야 한다고 말씀주셨습니다.
500세대 기준으로 매매 실거래가 5건 이상 찍히는 경우
거래가 많다고 판단할 수 있기 떄문에
실거래가를 기준으로 매도가를 설정해도 괜찮다고 이야기를 해주셨는데,
그럼에도 실거래가 된 것들을 디테일하게 뜯어봐야 함을 배웠습니다.
🎯일잘러 사장님 찾기
또 한 가지 인상깊었던 부분은 바로
D-3개월 남았을 때 골든 타임을 대응하는 방법이었습니다.
나와있는 경쟁매물들도 마찬가지로 파악을 해야하며
내 단지만 보는 것이 아니라,
임차인이 내 단지와 함께 어떤 단지를 고민하는지 확인하고
해당 단지의 경쟁 매물들까지도 함꼐 검토해야함을 느꼈습니다.
그리고 부동산에 직접 방문하거나 전화임장을 통해서
인접한 지역 + 단지내 거래 분위기를 잘 알고
실제 거래되는 가격대를 잘 아는
‘일잘러+적극적인 사장님’을 찾아야 한다고 말씀주셨는데요,
일잘러 사장님은 일반적으로
- 손님을 많이 데려오시고 (투어하시는 사장님)
- 내 물건을 1등으로 이야기 해주시고
- 내 단지를 매수/매도 해본 경험이 있다
는 특징이 있습니다.
저 또한 물건을 많이 내놓았고
전임을 통해서 이런 일잘러 사장님을 찾으려고 많이 노력했는데요,
다시 한 번 연락을 돌리면서
정말 제 물건에 진심을 다해주시는 소장님을 찾아
집중 케어(?)를 해야겠다는 것을 느꼈습니다.
오늘 강의 내용은 즉시 제 매도에 적용할 수 있을 정도로
너무나도 실용적이고 도움이 되었던 것 같습니다.
좋은 강의 해주신 마그온님께 감사드립니다 😊
🎬ACTION
- 현실적인 매도가격 다시 생각해보기 (마지노선 설정)
단지 내 경쟁 물건/타 단지 경쟁물건 가격/타입/입주조건/동,층,향 파악하여 엑셀 리스트업 - 일잘러 부동산 소장님 5명 이내로 추리기
내일까지 매도 내놓은 부동산 다시 한 번 전화하며 일잘러 부사님 다시 추리기 - 호갱노노에 물건 등록하기
- 4월 초까지 매도 안 될 경우 현장 가서 당근 위치 등록 후 매물 등록하기 (일 5천원)
언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법
딩동댕님
딩동댕님꼐서는 강의를 통해
지금 가진 종잣돈으로 할 수 있는 징검다리 투자에 대해서
정말 상세히 다뤄주셨습니다.
크게 수도권과 지방광역시, 그리고 중소도시에서 할 수 있는
징검다리 소액 투자에 대해서 다뤄주셨습니다.
🎯수도권 징검다리 투자
[수도권 징검다리 투자]의 경우 소액으로 투자할 수 있는 단지들은
상대적으로 평형이나 입지, 위치가 다소 떨어지는 경우가 많은데요!
그렇다보니 상대적으로 적은 투자금으로 할 수 있는 단지들끼리
비교평가할 때 단골로 나오는 수강생들의 FAQ를 정리하여
설명해주신 부분이 정말 인상 깊었습니다.
- 입지 좋은 20평대 vs 입지 덜 좋은 30평대
- 수도권 10평대
- 어수선한 역세권 구축
비슷해보이는 위치일지라도
그 안에서 입지 차이가 클 수 있기 때문에
이런 경우에는 평형보다는 입지를 더 중요시 봐야한다는 것
그리고 10평대의 경우 같은 평형임에도
구조 차이에 따라 수요 크기가 매우 차이나기 때문에
방 개수를 확인해야 한다는 것,
비슷한 위치에 신혼부부들이
대안으로 선택할만한 오피스텔이 있진 않은지 확인하는 것
마지막으로 어수선한 역세권 구축일 경우
아이 키우는 부모님들의 수요가 다소 적을 수 있기 때문에
선호생활권의 비역세권 구축과도 함꼐 비교하여 의사결정을 해야한다는 것
등을 배울 수 있었습니다.
🎯지방 징검다리 투자
[지방 징검다리 투자]의 경우에도
5천~1억 소액으로 고려하시는 분들이 많을텐데요.
딩동댕님께서 다뤄주신 부분은 아래와 같습니다.
- 입지좋은 20평대와 입지 덜 좋은 30평대
- 연식 좋은 20평대와 연식 덜 좋은 30평대
- 어수선한 외곽 신축 투자
여기에서 배운 것은
환경이나 학군처럼 지방에서도 뾰족한 입지 요소가 있을 경우
20평대도 우선 검토할 수 있단 것을 배웠습니다.
아무리 100만도시 구축이어도 뾰족한 학군 수요가 있는 곳이라면
상승장 때 상승폭이 매우 크단 것을 느꼈습니다.
다만 지방이기 떄문에 이런 뾰족한 수요가 있는 것이 아니라면
웬만하면 평형이 적더라도 환금성을 생각해 연식을 우선순위로 봐야한다는 것,
다소 어수선한 외곽이라고 할지라도 상위 생활권 구축과 비교했을 떄
수요와 선호도가 있는 곳이라면 투자할 수 있음을 배웠습니다.
🎯수도권과 지방 징검다리 투자 비교
이번 강의에서 가장 인상깊었던 부분은 바로
수도권과 지방 징검다리 투자를 비교하는 부분이었습니다.
저 또한 주위에서 광역시와 수도권 외곽 투자 중
무엇을 할지 고민하는 분들께서 많다보니
같이 고민하는 경우가 잦았는데요.
이번 강의를 통해 각 투자의 장단점에 대해
확실하게 기준을 잡을 수 있었습니다.
수도권의 경우 대세상승장을 만나면 큰 폭으로 상승하는 메리트가 있습니다.
하지만 일반적으로는 상승장에서 매도하기가 어려울 수도 있는데
매도를 못하더라도 하락폭이 지방만큼 크지 않고
전세가 상승분을 통한 재투자가 가능하기 때문에
지방보다 느리게 상승하더라도 포트폴리오 측면에서 안정적일 수 단 것을 배웠습니다.
지방의 경우 공급 상황에 따라 상대적으로 매도차익 실현이 빠르다는 장점이 있습니다.
하지만 지역/단지에 따라 상승폭 차이가 굉장히 크고,
대체로 수도권보다 상승폭이 적은 경우가 많습니다.
또한매도타이밍을 한 번 놓치게 되면 매도하기가 어려워지고
하락장에 접어들거나 공급을 만나면 역전세를 맞을 수도 있고
임차인이 나가면 공실이 되어야 하기 때문에 잔금 리스크도 존재합니다.
각각의 장단점이 있는데 이런 특징을 고려했을 때
저의 경우 기존 포트폴리오를 생각해본다면
다음 투자처는 아무래도 지방보다는
수도권 외곽 투자를 하는 것이
조금 더 나은 전략일 수도 있음을 배웠습니다.
🎯수익보다 환금성이 중요한 투자
마지막으로 강의에서 인상깊었던 내용 중 하나는 바로
[수익보다 환금성이 중요한 투자]였습니다.
과거에 저환수원리에서 저평가를 따지는 것에만 매몰된적이 있습니다.
하지만 임대도 여러번 놓아보고 매도하는 과정도 경험해보니
환금성, 선호도에 대한 부분이 정말 중요하다는 것을 많이 느꼈습니다.
딩동댕님꼐서도 바로 이런 부분을 생각해
무조건 싸니까 수익성이 더 좋을 거라고 생각되더라도
최악의 상황을 대비한 리스크를 고려해야만 잃지 않는다는 것을 강조해주셨습니다.
특히나 공급 리스크가 있는 지역의 경우
매우 저평가 되었지만 상대적으로 입지나 선호도가 떨어지는 단지일 경우
신축 공급으로 인해 우선순위가 더 뒤로 밀릴 수가 있습니다.
그렇기 때문에 차라리 저평가만 따지기 보다는
덜 벌더라도 보유/매도를 더 잘할 수 있는가의 관점에서
투자를 접근해야 한다는 것을 배웠습니다.
지금 시장에서 의사결정할 때
너무나도 도움되는 강의 해주신
딩동댕님께 정말 감사드립니다!
🎬ACTION
- 수도권 외곽 투자 고려 시, 늦게 오르더라도 향후 N년간 전세금 상승분을 어떻게 활용할 수 있을지 결론파트에서 원페이지로 정리하기
- 의사결정 시 덜 벌더라도 선호도와 환금성 있는 단지 우선 고려하기
위기를 기회로 만드는 리스크 관리
험블님
마지막 강의는 험블님꼐서
리스크를 기회로 만드는 방법에 대해서 다뤄주셨습니다.
2026년 현재,
화폐 가치가 지속 하락하면서 자산 가격이 많이 상승했습니다.
코스피가 6천을 돌파하고
서울의 중위 이상 단지들은 대부분 전고점을 돌파했습니다.
서서히 FOMO라는 단어가 등장할 정도로
모두가 앞으로 계속 상승할거라 믿다보니
리스크에 대한 인식이 다소 희소되는 경향이 보입입니다.
저 또한 최근 리스크가 있음에도 불구하고
헷지할 수 있다고 생각하고 과감히 투자를 했는데요,
이번 투자를 복기하면서 제가 리스크를
너무 과소평가했다는 것을 깨달은 경험이 있습니다.
그래서인지 이번 험블님의 강의가
더더욱 제게 와닿았던 것 같습니다.
이번 강의에서는
리스크를 두 가지 종류로 나누어서 다뤄주셨습니다.
🎯운을 실력이라 착각할 때 발생할 수 있는 리스크
운을 실력이라 착각할 때 발생할 수 있는 리스크에 대해서
투자 사례를 바탕으로 설명해주셨습니다.
험블님께서는 과거 공급이 적은 지역에 투자를 해서
좋은 결과를 내시긴 했지만 사실 그 때 투자 과정을 복기해보면
실력으로 얻은 결과라기보다는 운으로 만든 결과라고 이야기를 해주셨습니다.
가장 큰 리스크는
운을 실력이라고 착각하는 나 자신이라고 말씀하신 부분이
정말 와닿았는데요,
험블님께서는 이 사실을 인지하고 철저히 복기하여
그 다음 투자에서 운이 아닌 실력으로 좋은 결과를 내셨습니다.
만약 첫 번째 투자가 운이 아니라 실력이라고 착각한채
제대로 그 투자를 복기하지 않는다면
분명 언젠가 보이지 않던 리스크가
저를 덮칠 수 있다는 것을 깨달았습니다.
그렇기 때문에
투자 경험을 묵히지 않고 시간이 자남에 따라 계속 복기하고
온전히 그 투자 경험과 시간을 내 것으로 만들어야만
운이 아닌 진짜 실력으로 바뀐다는 것을 배웠습니다.
만약 이 매물을 투자했다면 지금 어느정도의 차익이 발생했으며
혹여나 수익을 못 냈더라도 전세금을 올리거나 갈아타기 해서
어떤 물건으로 갈아탈 수 있는지 등을 복기해봐야함을 느꼈습니다.
운을 실력으로 착각하면
기준이 아닌 감정으로 판단하게 되고
동일한 실수를 계속해서 반복하게 됩니다.
그렇다보니 경험이 쌓이더라도 기준이 없기에
계속해서 비슷한 결과가 나타납니다.
하지만 제대로된 복기를 통해 운을 실력으로 바꾼다면
감정이나 상황에 휩쓸리지 않게 되고
명확한 기준을 바탕으로 판단할 수 있게 됩니다.
또한 똑같은 실수를 반복하지 않게되고,
장기적으로 좋은 결과를 낼 수 있게 됩니다.
저 또한 과거 투자 중
투자과정에서 실력이라고 착각했었던 부분은 없었는지
철저히 복기해보아야겠다고 다짐하게 되었습니다.
🎯리스크를 피할 때 발생할 수 있는 리스크
두 번째로는
대출, 세금 중과를 피함으로써 발생할 수 있는 리스크를
다뤄주셨습니다.
대출은 어떻게 활용하냐에 따라
기회가 될 수도 있고, 엄청난 리스크가 될 수도 있습니다.
따라서 대출을 활용할 때는
반드시 최악의 상황을 미리 계산해보고 결정해야 합니다.
최악의 상황을 계산하기 위해서
아래와 같은 4가지 관점을 점검해야 한다는 것을 알려주셨습니다.
기대수익, 감당가능 여부, 포트폴리오, 상환 기한
여기에서 가장 와닿았던 부분은
‘감당 가능한 수준인가’
‘비용 대비 기대 수익이 큰 물건인가’
에 대한 설명해주신 부분이었습니다.
A물건은 대출 없이 1.5억 보유 투자금에 맞춰 매수할 수 있는 매물이었고,
B물건은 전세가가 낮아 5천정도 9개월간 일시적으로 대출이 필요했지만
싸게 살 수 있는 물건이었습니다.
현장에서는 대부분의 수강생이 B물건이 더 낫다고 손을 들어주셨는데요,
물론 이것 또한 대출을 잘 활용해서 기회를 잡을 수 있는 사례였습니다.
하지만 이 두 물건만 검토하다보면
대출을 활용했을 때 훨씬 더 가치있는 물건은 없는지를
놓치게 된다는 것을 알려주셨습니다.
따라서 단순히 감당가능한 수준의 대출을 일시적으로 써서
물건을 싸게 가져오냐의 관점만 볼 것이 아니라
대출을 기준에 맞추어 잘만 쓰면 더 큰 편익으로
좋은 기회를 잡을 수도 있으니 넓게 봐야한단 것을 배웠습니다.
🎯취득세 & 양도세 중과를 피함으로써 발생하는 리스크
시장이 뜨거워지면 뜨거워질수록 규제가 강화됩니다.
규제에서 가장 손대기 쉬운 부분이 바로 세금이다보니
다주택자의 경우 취득세/양도세 중과 허들을 만날 수밖에 없게 됩니다.
취득세 중과 상황에 놓이게 되면
투자금의 많은 부분이 세금으로 나가다 보니
투자할 수 있는 단지의 레벨이 낮아지게 됩니다.
그러면 가장 먼저 생각하게 되는 것이 바로
‘기존에 보유하고 안 오른 물건을 매도해서 명의를 확보할까?’입니다.
저 또한 과거에 명의가 가득 찼다보니
단순히 안 오른 물건을 매도해 명의 확보를 하려 했습니다.
다만 정말 중요한 것은
단순히 안올랐으니 명의 확보를 위해 매도하는 것은 아닌지
정말 편익을 비교해보고 매도하는 것이 맞는지를
반드시 검토해 봐야 함을 배웠습니다.
취득세 중과 뿐만 아니라
양도세 중과에 대해서도 어떻게 대응해야 하는지 다뤄주셨는데요,
수도권은 웬만하면 전저점까지 떨어지지 않고 우상향 하고
지방의 경우 자칫하면 전저점 이점으로 떨어지는 경우도 생깁니다.
따라서 규제 상항에서 서울수도권과 지방에서
매도 기준을 달리 가져가야 함을 배웠습니다.
🎯안정감에 대하여
강의 마지막 부분에서 험블님께서는
‘진짜 안정감이란 시장이라는 큰 파도에도
떠내려가지 않을 수 있는 단단한 나 자신’이라는 말씀을 해주셨습니다.
투자 생활을 하다보면 잠깐 쉬고 싶고, 멈추고 싶고, 힘든 상황도 생깁니다.
그럼에도 불구하고 쉬지 않고 달려옴으로써
자산을 10배로 키울 수 있었다고 이야기 해주셨는데요.
과정속에서 마주하게 되는 모든 흔들림을 통과함으로써
오히려 더 단단해질 수 있다고 해주신 말씀이
너무나도 크게 와닿았습니다.
저 또한 회사와 유리공과의 관계 속에서
흔들릴 때가 정말 많고 쉬고 싶다는 생각도 많이 했었는데요,
그럴 때마다 이 말씀을 떠올리며
계속 해나가야겠다고 다짐하게 되었습니다.
정말 단단한 투자자로 성장하게 가르침 주신
험블님께 감사드립니다.
🎬ACTION
- 다음 투자 경험담에서는 내가 실력이라고 착각했던 부분은 없었는지, 간과했던 리스크는 없었는지 철저히 복기하기
- 대출을 활용하되 양날의 검이 있음을 인지하고 반드시 정해진 기준에 맞추어 점검하기
오늘 너무나도 실용적이고
지금 시장에서 도움되는 강의 해주신
험블님, 마그온님, 그리고 딩동댕님께
진심으로 감사드립니다!
