안녕하세요. 수아서유입니다
벌써 월부학교 마지막 달인 3월달이 되었습니다. 후기를 남겨보려합니다.
[목부님의 복기]
목부님은 과거 김해의 단지를 매도하면서 세입자의 이사갈 집을 대신 구해주기, 과도한 이사비 1000만원을 300만원으로 낮춤, 매도하면서 동시에 매수할 단지를 찾지 않아 10.15 규제를 맞은 점을 이야기 주셨다.
또한, 세입자에게 가장 먼저 매수를 제안 했을 때, 터무니 없는 가격을 네고 받았을 때, 단지와 주변단지의 실거래가를 확인해서 네고의 선 기준을 잡은것, 다른 투자자들 보다 A지역 진입이 빨라서 좋은 가격에 가치있는 단지를 매수할 수 있었다고 했다.
[튜터님]
매도해야 하는 사람은 적극적으로 해야한다. 시장의 변화에 유연하게 대처해야한다.
[BM]
매도와 동시에 매수할 단지를 리스트업하기
[집을님의 복기]
용의 꼬리인 1호기를 반성하며 2호기는 1호기대로 하지 않은 점을 잘 복기하셨던것 같다.
용의 꼬리인 1호기를 보면서 지방은 생활권도 중요하지만, 선호도가 중요하며, 1호기 매도 시도를 통해 선호도가 좋아야 환금성이 좋다는 것을 동시에 경험하고 계신다고 했다.
또한, 연말에는 대출한도가 타이트해질 수 있으며, 지방 또한 정책을 체크해봐야 한다.
[튜터님]
매도가 갈아타기가 목적이라면, 빠르게 진행해야한다. 우리가 매수할 때 어떻게 하는지 생각해보자. 매도가에 욕심을 버려야 한다. 마음이 힘들지만, 더 좋은 물건을 사기 위해 하는 일이다. 갈아타는 물건이 훨씬 더 좋은 물건이 될 것이다.
[BM]
선호도가 좋은 단지를 사야 매도할 때도 유리하다.
정책을 항상 잘 알아둬야 한다.
[퐝님의 복기]
-실거주 집을 높은 가격에 사서 매도할 때도 최근 실거래가 보다 야망호가를 내놓는 바람에 매도 시기가 늦어졌고, 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 할 수 있었음에도 매도가 한달이 늦어지는 바람에 처음에 봤던 단지보다 후순위 단지에 투자한 점을 복기 하셨다.
서울에서부터 흐름이 오고 있고, 아래층이 높은 가격으로 매도 되는 것을 보고 야망호가를 결심, 11월에 매도할 때까지 거래된 금액을 보고 메타인지, 내 물건을 좋아해주는 부동산 사장님을 통해 매도함.
매도금+중개수수료+월세보증금+중도상환수수료등 비용을 미리 계산
[튜터님]
빨리 팔고 빨리 좋은 단지로 넘어가는게 좋다.
빨리 넘어 갔을 때 같은 금액으로 할 수 있었던 단지는 어떤 단지였는지, 매도 금액의 의사결정을 내릴 때 어떤 과정을 통해서 했는지를 통해서 복기를 해야한다.
[BM]
매도하는 금액보다 내가 매수하는 단지를 빨리 사는게 더 좋은 선택이다.
매도금액에 미련을 갖지 말자.
[밍풀님의 월부학교 이후 3개월]
희망편, 절망편, 균형편
투자자에게 마인드를 잡아주는 독서가 가장 중요하다!!!
[반임장]
월학 첫달 6~7억대 단지들은 사람들이 찾고 있지 않았다. 그래서 가격이 움직이지 않았다. 흐름이 오지 않았다고 볼 수 있는데, 대출의 영향, 물건들이 소진되면서 자연스럽게 가격이 올라갈 수도 있다. 갑자기 움직이기 시작하면 투자해야한다. 수도권은 크게 전체로 봐야 한다.
지역의 선호요소를 파악하고 중간 선호도의 단지들의 선호도파악이 어렵다면 매임이 모자라는 것이다.
중간 선호도 단지들에서도 우선순위가 있는데 이것을 아는게 중요하다.
중간선호도 단지들에 우리가 투자할 확률이 높은 만큼 단지들을 그래프+선호도이유+ 장단점 파악+지역의 특징등을 파악하여 종합적으로 우선순위를 파악해야한다. 이것을 잘하는 사람이 비교평가를 잘하는데, 비교평가만 하다가 투자 못할 바에 뭐라도 사는게 낫다.
선호도는 전세가로 나타나는데, 전세가는 실수요 가치다.
연식이 오래된 아파트라도 좋아하는 단지가 있다(귀인마을현대홈타운) 선호도를 가진 단지를 사야한다. 거기에서 플러스 알파가 생긴다.
전세가 안에는 공급, 금리 등이 포함되는데 이런것을 제외하고 전세가가 높은것이 선호도로 나타난다.
그렇다고 전세가율이 높은 단지가 좋은 단지는 아니다. 재개발, 또는 호재로 매매가가 올라단 단지도 있고, 광명같이 공급이 많아서 전세가가 낮은 곳도 있다. 가격은 자주 변동되니 전세가로만 판단할 수는 없다. 가치를 믿고 투자를 해야한다.
전세가가 비슷하면 비슷한 가치일 확률이 높다.
[BM]
중간 선호도 단지의 선호도 파악을 위해서는 매임 횟수를 늘림
선호도는 단편적으로는 알 수 없다. 비슷한 가격대 단지들 비교평가
이제 마지막 달입니다…..
튜터님 항상 감사합니다
다방면으로 도움 주시는 멩수님들 감사합니다.
