[지기 33기 7(Chill)~ 하게 지방 뽀개고 십억달성 가조 낭만레오] 1주차 강의 후기

안녕하세요 낭만레오입니다.

지투기를 여러 번 재수강하는 만큼 지방 투자에 대해

꼭 유념해야할 것, 내가 놓치고 있던 것,

실전에 적용해야할 것 위주로 흡수하는데 집중했습니다.

유디튜터님 강의로 지방투자 기준,가치 판단 기준을

다시 한 번 바로 잡게 되었습니다.

아직 대전 앞마당이 없고 대전은 공급이 많았기에

아직 관심을 두지 않고 트레킹도 하지 않고 있습니다.

대전은 과공급으로 저평가 되어있고 공급 또한 줄어들 지역이라

앞마당을 만들고 트레킹하며 비교평가해봐야겠습니다.

수요 관점으로 판단

같은 시기에 같은 투자금으로 투자해도

다른 결과가 나올 수 있습니다.

그 차이는 ‘수요’에 있었습니다.

인구수, 지역 내 선호도, 상품성, 입지와 같이

수요에 영향을 주는 요소들을 잘 파악해야합니다.

강의에서나 실전반 튜터님이 항상 하시는 말씀이 있엇습니다.

항상 수요 관점에서 생각해보라고 하셨는데, 처음에는 와닿지 않았습니다.

1호기를 해보고 앞마당 트레킹하고 2호기를 준비하는 과정에서

왜 수요 관점에서 생각해야하며, 그로 인해 수익률이나 상승흐름에서

어떤 차이가 있는지 체감할 수 있었습니다.

수요에 직접적인 영향을 주는 요소들에 무게를 두고

항상 수요 관점에서 비교 평가하며 투자 판단을 해야겠습니다.

눈에 보이는 것이 중요

지방은 수도권과 달리 눈에 보이는 것이 중요합니다.

입지 평가표에 따라 지역의 입지 등급이 S~C등급으로 나누긴 하지만,

현장의 분위기나 인접 구의 연담화, 거주환경, 인프라,직장 접근성으로 인해

실제 가치는 조금 차이가 있을 수 있습니다.

따라서, 그저 수치로만 입지와 가치를 판단하기보다는

지도 위에서 봤을 때 그 지역의 물리적 위치와 입지,

현장 임장을 통해 내가 피부로 느낀 것들 등

모든 것들을 유기적으로 연결시켜 복합적으로 판단해야합니다.

이번 임장지는 대구 수성구로 입지등급이 생각보다 높지 않았습니다.

입지 평가표로만 따지다보니 실게 가치가 드러나지 않았습니다.

특히 환경의 경우 동구의 신세계 백화점, 동대구역이 가까워

입지 등급과 달리 실제 거주환경이나 가치는 더 뛰어난다고 생각합니다.

결국 임장을 통해서 그 지역과 단지를 선명하게 남기고 분석하는게 중요하겠습니다.

지방투자 사이클

최근 ‘전세가를 알면 부동산 투자가 보인다’ 책을 완독하고

지방투자 사이클에 대한 강의를 들으니 이해가 잘 되었습니다.

(이 책 강추합니다!)

책과 강의에서 말씀해주시는 지방 사이클을 정리해보면,

가격이 싸고 관심이 없을 때 대중과는 반대로 행동하고

가격이 오를 때 까지 버티는게 중요합니다.

[지방 사이클]

1)지방 하락장 (수도권 상승장) → 2)매수 수요 감소 & 전월세 수요 증가 (집값 하락 우려)

→ 3)전월세 가격 상승으로 매매가 상승 (아파트 가치 상승 영향)

→ 4)전세가율 증가로 투자금 감소 → 5)실거주자 진입 전 투자자 선진입 (관심도 투자자>실거주자)

→ 6)전세 매물 증가 & 전세가 보합,하락 추세로 전환 → 7)실거주자 매수 수요 증가로 폭등장 시작

대전은 지금 1)~2)단계를 지나 3)단계 정도 되는 것 같습니다.

5)단계 까지는 아직 시간이 조금 걸리겠지만,

미리 앞마당을 만들어 저렴한 가격으로 매수 기회를 노려야겠습니다.

투자는 매수가 끝이 아닌 보유,매도가 더 중요하고

결국 그 가치를 찾아갈 때 까지 기다린 투자자가

수익을 얻을 수 있다는 것을 유념하겠습니다.