임차인과 법무사통해 매매 직거래시 가계약금, 계약금 문제

BEST | 안녕하세요 안나800님~ 궁금하셨던 부분에 대해 호이호잉님께서 자세히 알려주셔서 해결되셨을 것 같아요. 걱정하시는 계약금, 이체내역 증빙과 같은 부분은 사실대로 작성/증빙하시면 되시고 한가지 주의가 필요하다고 생각되는 부분은, 실제 가계약금을 주고받지 않기 때문에 계약서 작성 전까지는 계약 파기 가능성을 고려해서 가계약 특약을 주고 받거나(계약금을 위약금으로 하여 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 위약금의 배액을 상환해야 계약을 포기할 수 있다) 계약서를 빠른 시일내에 작성하는 것이 안전해 보입니다. 또한 매도 후 갈아타기 예정이신 경우는 혹시나 매수 계약이 취소되지 않도록 중도금도 명시하시어 계약서 작성일에 모두 처리하신 후 갈아타기 매수 진행하시는 것을 권유드립니다. 매도를 축하드립니다a

안나800님 안녕하세요! 매도 직거래 관련해서 궁금한 내용 적어주신 부분 아래 내용으로 정리해보았습니다! 참고가 되셨으면 좋겠습니다:) 1. 실거래 신고 금액 기재 실거래 신고는 실제로 오간 돈의 흐름이 아니라 '거래 계약 내용' 기준입니다. 다만, 허위로 금액을 낮추거나 높이면 과태료 및 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 2. 계약금 이체 증빙관련 수도권은 특히 규제지역은 자금조달계획서 + 이체 증빙 요구 가능성이 높습니다. 지방은 일반적으로 의무 제출은 아니지만 고가 주택이거나, 직거래 또는 가족 간 거래 등의 거래일 경우, 의심 거래로 보일 경우 이 3가지 상황에 대해서는 요구될 수는 있을 것 같습니다. 3. 계약 비대면, 잔금은 대면거래 진행관련 비대면으로 계약 후 잔금에는 대면하는 경우 흔한 방식입니다. 다만, 1) 계약서에 서명을 확실히 하는 것 2) 신분증 사본 교환 3) 등기부등본 사전 확인 (당일 재확인) 4) 위임 거래 시 위임장과 인감증명서 필수 4. 직거래 특약사항으로 주의할 점 1) 권리관계 -> 매도인은 잔금이라지 계약 당시의 등기부상 권리관계를 유지하며, 근저당권, 가압류, 임대차 등 새로운 권리 설정을 하지 않는다. 2) 잔금 지급 및 소유권 이전 -> 매수인은 잔금일에 잔금을 완납하여야하여, 매도인은 잔금 수령과 동시에 소유권 이전에 필요한 서류를 교부한다. 잔금 미지급 시 계약은 별도 통보 없이 해제된 것으로 간주하며 계약금은 위약금으로 본다. 3) 직거래 확인 -> 본 계약은 공인중개사 개입 없이 당사자 간 직거래로 체결되었으며, 향후 분쟁 발생 시 쌍방 책임 하에 해결한다. 4) 공과금 및 관리비 정산 -> 관리비, 재산세 등 제반 공과금은 잔금일 기준으로 일할 정산한다. 잔금일 이전 발생분은 매도인이, 이후 발생분은 매수인이 부담한다. 이정도가 될 것 같습니다. 안나 800님의 매도를 진심으로 축하드리며, 마무리까지 잘 되셨으면 좋겠습니다:)

안녕하세요 안나800님 직거래로 고민이 많으시군요! 1. 실거래 신고 관련 - 실거래 신고는 법무사가 대행해주기도 하는데요. 직접 하신다면, 현재 시세와 크게 벗어나지 않는 금액으로 하시면 큰 이상 없을 것 같습니다. 호이호잉님이 말씀해주신 것처럼 이체 내역이 중요하지는 않습니다. 2. 이체 관련 - 지방은 규제지역이 아니라 증빙이 꼭 필요하지는 않지만, 요구하는 경우가 있어서 돈이 오고가는 이체 내역이 있으면 리스크가 더 적을 것 같습니다. - 그리고, 가계약을 할 때 보통 저희가 부사님을 통해서 가계약 동의 문자를 주고 받잖아요. 그래서 직거래의 경우엔 매도인과 매수인이 직접 문자를 주고 받은 내역이 있으면 좋습니다. 매도인이 가계약 특약 사항을 보내고, 매수인이 "동의합니다"를 보내고, 가계약금을 이체하는 방식입니다. 3. 계약서 비대면 - 계약서는 비대면으로 작성하는 경우가 많아서 큰 문제는 없겠지만, 필요한 서류 잘 체크하시면 문제 없을 것 같습니다 (호이호잉님이 잘 써주셨네요 ㅎㅎ) 4. 직거래 특약사항 - 잔금일, 인도 조건, 하자 책임 등 기본적인 내용은 꼭 명확하게 기재하시는 것이 좋습니다. 마무리까지 잘 진행하시길 바랍니다! 화이팅입니다 :)