안녕하세요~^^ 늘 세심한 답변 감사드립니다~
저는 수도권 비규제지역의 최근 1월 갱신청구권이 사용된 세낀 물건에 계약을 했습니다. 잔금일 한달 앞두고 있구요. 지금, 선배 투자자님의 조언을 실행에 옮기려 하고 있는데요~
- 승계확인서를 부동산 사장님께 요구했는데, 세낀물건인데 무슨 승계확인서냐고 하면서 자동으로 승계되는 거라고 하십니다. 세입자한테 주인바뀐다고 말을 했다고 합니다. 승계확인서 양식이 없다고, 정 하고 싶으면 양식을 갖고 오라고 하더군요. 어떻게 해야할까요?
2. 취득세, 중개료 부대비용 얘기하다가 사전관리비에 대한 말을 부사님이 언급하셨는데요. 나중에 매도할때, 도로 반환되는 거라고 하는데, 이런 비용을 내는게 맞는 건지 궁금합니다.
3. 잔금 치르기 전에, 물건 상태를 다시 점검하려고 하는데요. 세입자가 갑자기 수리를 요구할까봐 걱정이 됩니다. 작은방 천장의 등이 기울어져있는데요.(5cm 정도 떨어져 있는 상황). 현재 주인에게 큰공사가 진행될까봐 수리를 요구하지 않았다고 하는데, 만약 저에게 요구하는 경우 어떻게 대처해야할까요?
4. 잔금일이 되었을때, 비대면으로 잔금을 치러도 되는 건지, 된다면 어떻게 준비해야할까요?
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댓글
안녕하세요, 새싹님. 우선 세낀 물건 계약하면서 이래저래 걱정되실 것 같아요! 계약을 했는데 작은방의 천장에 등이 기울여져 있다니 어떻게 처리해야 하나 고민도 많이 되셨을 것 같구요. 우선 용기내어 매수 계약하고 현재 알아보며 해결해나가고 계신 부분들 정말 잘 하고 계시다고 말씀 드리고 싶어요^^ 말씀하신 부분은 등이 기울었다는 것이, 단순히 천장의 합판이 살짝 떴다는 말씀이실까요? 그렇다면 부분 철거, 새 석고보드 교체, 퍼티, 도배 순의 비교적 소규모 보수로도 가능할 것 같습니다. 드문 경우지만 합판 위에 목재나 경량철골까지 손상이라면 내부 프레임까지 보수가 필요할 수 있고 공사가 될 수 있겠어요. 이 부분 세입자분께 사진 받아서 업체에 한 번 알아보시고, 수리 기간과 짐을 빼야하는 조건 등을 세입자 분께 알려드리고 바로 수리를 하는게 편하실지, 아니면 번거로워서 그냥 사는 것이 좋은지도 함께 논의해보면 좋을 것 같아요. 세입자 입장에서도 집주인이 최대한 신경 써서 해결해주려고 했다, 느끼면 살면서 불편해도 또는 수리 기간에 불편함이 커도 참아주시는 경우가 많더라구요. ^^ 화이팅입니다!
새싹님 안녕하세요!! 간절한 마음으로 준비 중이신 게 느껴지고 잔금을 두고 걱정이실 것 같습니다 1. 승계확인서 관련은 확실한 게 최고입니다. 부동산 사장님 말씀대로 주택임대차보호법상 매수인은 임대인의 '당연 승계'가 가능합니다. 하지만 임차인이 주인 변경을 인지시키는 것과 서류로 남기는 것이 좋을 것 같습니다 사장님께 "제가 초보라 불안해서 그러니, 기존 계약서 뒤에 '매매로 인해 임대인 지위를 승계하며, 임차인은 이를 확인하고 동의함'이라는 문구를 적고 임차인 확인(도장)만 받아달라"고 정중히 부탁하세요. 인터넷에 보면 간단한 '임대차 승계 합의서'를 가지고 가시면 될 것 같고 불안하면 사장님께 양식을 어디에 찾으면 있냐고 여쭈어 봐도 될것 같습니다. 2. 선수관리비(관리비 예치금)은 내는 게 맞습니다. (저도 처음에 맞나? 생각했던 부분입니다) 신축 아파트나 공동주택에서 관리 운영을 위해 미리 걷어두는 예치금 성격입니다. - 원칙: 매도인이 처음에 냈던 돈을 매수인에게 받고 나가는 것이 관례입니다. - 추후 처리: 나중에 질문자님이 이 집을 다시 파실 때, 새로운 매수인에게 똑같이 받아서 나가시면 됩니다. 즉, 잠시 맡겨두는 돈이라 생각하시면 되니 안심하고 지급하셔도 됩니다. 3. 세입자의 수리 요구에 대해서는 임차인과 확인 후 협의하시면 좋을 것 같고 수리 여부에 대한 답변을 받고 하시면 문제는 없을 것 같습니다. 4. 비대면 잔금은 가능하지만 준비가 필요합니다. 요즘은 바쁜 투자자분들이 비대면으로 잔금을 치르는 경우가 많습니다. 다만 아래 사항을 꼭 체크하세요. 법무사를 반드시 선임하세요. 법무사가 현장에서 등기 서류를 확인하고 "입금하세요"라고 할 때 돈을 보내면 됩니다. 물건 최종 확인 비대면이라도 잔금 당일 오전에 부동산 사장님께 영상통화를 요청하거나 사진을 찍어 보내달라고 해서, 그 사이 벽지가 훼손되거나 누수가 생기지 않았는지 꼭 확인하세요. 공과금 정산 관리비, 전기, 가스비 정산 영수증을 사진으로 받아 확인한 뒤 잔금을 입금하세요. 부디 잘 해결되시길 응원합니다 화이팅하세요!!!
안녕하세요~ 새싹mommy님~ 계약 축하드립니다..! 1. 세낀 매물 계약의 경우 일반적으로 매매계약에서 전세계약서 지참하여 '전세 승계 매매계약이고 매매 잔금에서 전세금 제하고 지불한다' 등과 같은 내용만 담는다면 문제 없을 것 같습니다. 2. 아마 '선수관리비' 부분 말씀들으신 것 같습니다. 해당 부분은 관리사무소에서 아파트 관리에 필요한 일정 금액을 미리 받아서 운용하는 부분으로 부사님 말슴처럼 매매시에 매도인이 기존 납부해둔 '선수관리비'를 매수인이 정산하여 지금하곤 합니다. 반대로 추후에 매도시에는 받으셔야하구요. 3. 이 부분은 세입자와 추후 함께 이야기하며 조율해보는 부분이 필요할 것 같습니다. 너무 대 공사가 된다면 당장 세입자도 짐을 비워줘야하는 경우가 될 수도 있으니, 오히려 계약 기간 동안 그냥 살자는 마음이실 수도 있을 것 같아요. 우선 기울어져 있다는 부분이 혹시 어떤 이유에서 그런 것인지 확인해보셔야 할 것 같습니다. 당장 세입자가 수리 요구를 하지 않더라도, 언젠가 퇴거 후 새로 세입자를 맞추셔야하게 된다면 그 때는 수리가 필요할 수도 있으니까요. 4. 매수의 입장에서 잔금일에 일정이 맞지 않으신다면 "위임장, 신분증, 도장 등"을 맡기셔서 처리도 가능하실 것 같습니다. 부사님/법무사님께 말씀드려서 이야기 나눠보시면 될 것 같습니다. 잔금까지 준비 잘 하셔서 깔끔하게 잘 마무리하시길 응원하겠습니다~ ㅎㅎ
