요즘 서울 집값의 이상 현상이 나타나고 있습니다.
무슨 얘기냐면,
사람들이 더 좋아하고
더 갖고 싶은 강남구가 동작구보다 싸다면 믿으시겠어요??
그런데, 실제 지금 시장에서 이런 일이 벌어지고 있습니다.
강남이 동작구 보다 싸다?
이번 4월 청약 시장의 뜨거운 감자!!
아크로드서초가 23평(전용 59)를 18.6억 분양가로
주변 단지 시세보다 무려 17억이 싼 가격입니다.
로또 청약이라는 말이 붙을 수 밖에 없는데요,
이 가격은 심지어 동작구보다 싼 가격입니다.
4월 분양하는 노량진뉴타운의 라클라체자이드파인의 23평(59') 분양가는 21.5억입니다.
강남과 비교해봐도 무려 3억 가까이 비쌉니다.
다시 말해서 강남이 노량진보다 싸다는 겁니다.
물론 노량진은 뉴타운 개발로
천지가 개벽을 할 만큼 입지개선의 효과가 큰 곳입니다.
그렇다고 강남보다 더 비싼 게 말이 되나??
이유는 딱 하나입니다.
바로 ‘분양가 상한제’ 때문입니다.
분양가 상한제 때문이라고??
(분양가 상한제란??)
아주 쉽게 말해서
정부가 아파트 가격을 강제로 싸게 조정하는 제도입니다.
아파트를 지으려면
땅 값 + 공사비 + 이익(사업 이윤)
이 필요합니다.
여기서 이익의 수준을 조정하면서
정부가 분양가의 적정 수준을 제시하고
이에 맞춰서 심의를 올려야만 인허가를 내주는 제도입니다.
따라서, 청약을 하는 사람들은
실제 시장 가격 = 수요 + 공급으로 정해진 금액이 아니라
분양가 상한제 가격 = 정부가 정한 가격으로
“시세보다 싸게 분양(70~80% 수준)”을 받을 수 있게 됩니다.
분양가 역전 현상 따져보자!!
1. 강남 → 분양가 상한제 적용(가격 눌림)
원래 강남의 24평(전용 59') 시세는 40억인데,
분양가는 18.6억대로
이건 주변 시세대비 17억이나 싼 가격입니다.
분양가 상한제가 적용되면서
이런 말도 안 되는 가격으로 분양을 하면서
강제 저평가 상태가 되어 버린 겁니다.
2. 노량진 → 분양가 상한제 없음 (시장 가격 반영)
최근 공사비 상승과
뉴타운급 서울 신축의 희소성과
인근 시세를 그대로 반영해서
시장 가격 그대로 비싸게 분양한 상황입니다.
이 결과 강남은 억지로 싸졌고
노량진은 자연스럽게 비싸져서
분양가 역전 현상이 발생한 겁니다.
분양가 상한제 청약의 좋은 점
이건 투자 관점에서 매우 중요한 점인데요,
1. 당첨되면 바로 수억~수십억 차익을 기대할 수 있습니다.
이번 강남처럼 시세 대비 10억+ 차이도 흔하고
그래서 “로또 청약”이라고 불립니다.
2. 리스크가 거의 없음
가격이 강제 저평가 되어 있기 때문에, 이미 싸게 사는 구조이고
싸게 샀기 때문에 하락장에서도 방어가 가능합니다.
3. 황금 입지(금싸라기 땅)
제일 좋은 것은 분양가 상한제를 시행한다는 것 자체가
엄청나게 입지가 좋은 곳이기 때문에,
실거주의 만족도 뿐만아니라 어마어마한 시세차익까지 누릴 수 있는 곳입니다.
결론적으로 말하면,
“되기만 하면 끝"입니다. 되기만 하면요!!
분양가 상한제 청약의 현실적인 문제
1. 당첨 확률 극악
당첨이 되기만 하면 진짜 좋은데,
당첨이 되기가 너무 어렵습니다.
아크로드서초도 분양하는 세대는 딱 56세대 뿐!
다른 분양가 상한제 단지도 일반분양 세대수가 적습니다.
분양은 적고 청약 신청 인원은 많으니,
어지간한 가점으로는 당첨이 어렵습니다.
2. 각종 규제(실거주, 전매 제한 등), 자금 조달(중도금, 잔금)
현재 규제 지역 내 대출이 아주 극심하게 규제를 하고 있어서
15억 초과 주택의 경우 자금 조달 계획을 철저하게 세우지 않으면
잔금 사고가 일어날 수 있습니다.
특히 분양 단지의 경우,
대출을 받으면 실거주 의무, 전매 제한도 있기 때문에
잘 따져보고 청약에 도전하셔야 합니다.
(*전매 제한 : 분양권을 사고 파는 것, 입주 후에도 매매를 일정 기간 동안 금지하는 것)
그렇다면, 4월 황금 청약 어떻게 해야 하나??
실제 4월에는 황금 청약 단지들이 열립니다.
따라서 당첨 확률이 희박한 분양가 상한제 단지만 쳐다볼 것이 아니라,
조금 더 넓게 다른 분양 단지들도 도전해보셔야 합니다.
우리가 도전할 단지는 이런 곳입니다.
1. 입지 좋은데 분양가 상한제 없는 곳
예를 들어, 흑석뉴타운, 노량진뉴타운, 신길뉴타운 등
현재 분양가는 조금 비싸지만
앞으로 더 좋아질 곳 혹은 현재 가치가 있는 곳.
2. 주변 시세 대비 저평가 단지
예를 들어, 장위뉴타운 등
분양가 vs 인근 실거래 비교해보고
충분히 신축인데, 구축과 가격 차이가
크지 않다면, 저평가라고 보시면 됩니다.
3. 공급 적은 지역 신축
현재 서울은 신축 희소성이 매우 높은 곳이라
서울 어디라도(강남과 가까울수록 좋음)
청약이 있다면, 본인 가점에 맞춰 도전해보시면 좋겠습니다.
마지막: 지금 당장 써먹는 체크포인트
(청약에 도전하시려면, 이것만은 반드시 체크해보세요)
☑️ “이게 좋은 입지인데, 규제 때문에 싼 건가?”
☑️ “주변 시세 대비 몇 %인가?”
☑️ “당첨되면 얼마 버는 구조인가?”
☑️ “내 자금으로 감당 가능한가?”
☑️ “규제(세금, 실거주, 전매제한 등)를 버틸 수 있는가?”
4월에 황금 청약 단지들이 많이 열립니다.
부디 이번 기회에 꼭 청약으로 내집마련 하시길 무한 응원드립니다.
4월 황금 청약 단지 분석이 궁금하시다면,
https://weolbu.com/s/ME6HI7WJyA
이 글을 읽어보세요!!
그럼 오늘도 좋은 하루 되세요!!
