이번 시간에는 앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우
퀀텀점프하는 매물 임장에 대해 알아보는 시간이었어요.
저는 처음 앞마당 관리를 한 것도
제대로 된 매물 임장을 한 것도
실전반 수강을 하면서였으니,
이 부분이 투자 공부를 하는데 있어 어려운 것은 맞겠죠?
이번 강의 덕분에,
다시 한번 앞마당 관리와 매물 임장의 중요성에 대해 알고,
다음 임장지에서는 좀더 제대로 해 보겠다고 했네요^^
다음 달 매물 임장 목표는 매물 40개 보기
하루에 매물 10개 이상을 보는게 벅차
매임 2회에 약 30개에 미치지 못하는 매물을 보게 되는데요,
이번 강의 레버리지를 통해
다음 달에는 40개를 목표로 한번 달려보겠어요.
매물 임장을 해야 하는 이유는?
- 눈에 보이는 선호도 파악
- 눈에 보이지 않는 선호도 파악
선호도가 나의 수익과 연결되기에,
매물 임장을 통해 정확히 파악을 해야 하는데요,
매임 시, 사실 명확한 계획 없이
사장님들이 예약을 잡아주시는 것에 따라, 중구난방으로 진행할 때도 있는데,
매물 예약부터가 투자의 시작이예요.
- 같은 생활권 내에서는 가치 순으로 가격이 형성되어 있는지 확인
- 같은 생활권 내에서는 환경/상품성을 기준으로 판단
- 가격과 연식이 비슷하다면, 더 좋은 생활권의 단지 선택
- 가격은 비슷하나 연식이 다른 경우; 선호도가 있다면, 둘 다 보기!, 아니라면 연식 우선
- 투자금이 있다면, 가장 좋은 생활권부터
- 투자금이 없다면, 가장 많은 단지를 검토할 수 있는 투자금 선정
강의에서 들은 내용을 적용한다면서 고르다보면,
이것 저것 단지들이 많이 담기지만, 시간은 한정돼 있어 우왕좌왕하기도 했는데요,
좀더 체계적으로 단지를 고르고, 매임을 해봐야겠어요.
매임의 짝꿍은 전임으로
전임을 통해 선호도를 파악하고, 나의 파트너가 될 부사님도 고르게 될텐데요,
전임을 막상 하는건 어렵지 않은데, 정리가 되지 않는게 문제인 전
AI의 도움이라도 받아, 전임 정리를 빠르게 할 수 있는 방법을 모색해야겠어요.
부사님으로부터 얻은 좋은 정보들을 잘 기록해둬야
매임 시에도, 투자 시에도, 이용할 수 있으니까요.
실전 매물 임장
매물 확인은 수리비와 연결이 되어,
저와 같이 매임을 하신 따나월님도 엄청 꼼꼼히, 비용이 들어갈 부분들을 잘 확인하시더라구요.
욕실 타일의 금간 부분도 빠르게 알아내시던데,
전 연습이 좀더 필요한 것 같아요.
매물 임장 후 나오면서
수리비를 계산하고 나오는 것이 목표라는 분도 계시던데,
수리비를 잘 기억해두고, 대략 어느 정도의 추가 비용이 들지를 확인해야
투자금을 벗어나는 불상사가 생기지 않겠어요.
매물 임장 시에는 가격 차이의 이유를 눈으로 확인하는 과정
- 가격이 싼 비확장 매물
- 가격이 싼 4층 매물
- 가격이 싼 비선호 타입
- 가격이 싼 단지
- 가격이 싼 동
이런 물건들이 얼마나 비선호인지를 정확히 파악하고,
이 가격이 적정한지,
매도 시의 어려움을 없을지를 직접 눈으로 파악하는 것이 매물 임장의 목적이예요.
매물임장 시에, 이것들을 잘 파악해야
적정한 전세가 설정도 가능하고, 매도 시 당황하지 않게 되죠.
여기에 더해
매도인 및 거주자의 상황에 대한 파악으로
협상의 여지가 있을지도 확인을 하면,
좋은 기회를 잡을 수도 있겠어요.
협상
투자를 하면서,
잔금이 가능한 시기는 없을 것으로 예상이 되어,
이런 내가 협상을 할 수 있을까가 가장 고민인데요,
조건을 만드는 협상을 하는 것이 바로 투자자라고 하시는데,
내가 너무 쉽게 포기했나 싶더라구요.
협상을 위해서는
나의 상황을 정확히 알아, 내가 감당할 수 있는 금액 범위가 어디까지인지를 명확히 알고,
매도자와 함께 win-win 할 수 있는 전략이 있어야 하죠.
- 현금 세입자: 단지 내 부동산 뿐 아니라, 생활권 내 비슷한 가격대의 매물을 갖고 있는 부동산에서도 확인하기
- 주인 전세: 매도인이 좀더 거주하면서 매도인 및 매수인인 나도 이득을 취할 수 있는 부분이 있는지 확인하기
- 잔금 조건: 이 부분은 무조건 감당이 안 된다고만 생각을 하는데, 정확히 금융 비용을 계산하고, 이 금융 비용을 나의 신용 조건으로 지불할 수 있는지를 파악한 후, 그럼에도 불구하고, 가격이 매력적이라면, 충분히 협상을 해볼 수 있는 여지가 있음.
- 전세가 낮게 낀 물건 및 월세 물건: 이런 물건들도, 내가 임차인의 불편함을 해소해줄 수 있는 방법이 있는지를 찾아보고, 이 부분에 대한 협조를 해 준다면, 싼 가격의 매물을 살 수 있는 기회가 될 수 있음.
이 모든 경우에
내가 지불해야 하는 비용을 정확히 계산하고,
좀더 나은 물건이 있는지를 더 찾아보고
지금 하고 있는 협상의 리스크와 대응 방법을 명확히 알고 있다면,
이러한 협상도 충분히 나에게 수익을 안겨줄 수 있는 유리한 방법이 될 수 있어요.
협상은 한 번에 끝나는 게 아닙니다.
오늘 실패해도, 내일 다시 도전하는 것.
협상을 잘한다는 것은 결국 ‘다시 시도하는 힘’입니다.
협상이라는 것이 쉬운 과정이 아니기에,
금방 포기를 해 버리면, 얻을 수 있는 것이 없는데요,
협상을 통해 좋은 결과를 얻어낸 사람들은
다시 시도하는 노력을 통해, 이러한 결과를 얻은 것이더라구요.
한번 안 됐다고 해서, 난 협상이 안 되는 사람이라고 포기하지 않고,
원하는 바를 얻을 때까지 지속하는
그런 투자자가 되도록,
실력도, 멘탈도 키우도록 해야겠어요.
앞마당 관리
실전반 강의를 들은 후,
앞마당 관리가 중요하다는 얘기를 듣고,
앞마당 관리를 해 오고자 하긴 했는데요,
이번 강의를 통해,
제 앞마당들을 잘 관리를 해야겠다고 다시 마음을 먹었네요.
지금은 안 되는 단지처럼 보여도
꾸준히 시장을 보며 기록해간 사람은
기회를 누구보다 먼저 잡을 수 있습니다.
이 말이,
제가 그동안 공부를 하면서
가장 알고 싶었던 부분이었던 것 같아요.
앞마당을 만들면서,
지금 투자할 곳이 보이지 않는데,
이런 상황에서 나중에 투자금이 생겼을 때에
투자를 제대로 할 수 있을까?하는 걱정이 있었는데요,
내가 만든 앞마당을 지켜보면서
투자에 대한 확인을 만들고,
투자 조건이 맞춰지는 시점에, 행동으로 옮기는 것이겠지요?
시세트레킹
지난 강의를 들은 후
욕심쟁이인 저는,
앞마당을 새로 만든 후에는
궁금한 단지들은 모두 시세트레킹 단지에 넣고,
한 달에 한 번 시세 조사를 했는데요,
기계처럼 따다보니, 머릿속에 남진 않더라구요.
윤이나 튜터님께서
시세트레킹 기본부터 시작하라고 하셨는데,
이것부터 매일 제대로 시작을 해봐야겠어요.
뭔가를 매일 꾸준히 하는 것보다는
벼락치기로 한 번에 몰아서 하는게 훨씬 효율이 높은 저이지만,
매일 루틴으로 시세트레킹을 해보겠어요.
BM1. 매일 시세 3개씩 업데이트 하기
매달 시세 업데이트를 하면서
새로운 양식 찾아 헤맨 자가 바로 저인데요~~
튜터님 공유해 주신 양식으로
진득하니 한번 해봐야겠어요.
시세트레킹으로 확인할 수 있는 사항은?
- 지역 간 매매저평가 판단
- 생활권 내 전세가 변화 확인
- 전고대비 하락률을 통해 전 상승장이 고점을 뚫은 단지 파악
지금도 기회의 지역들이 있다고 하니,
제 앞마당에서 기회를 주는지를 잘 살펴보고
그 기회를 제 것으로 만들도록 해 봐야겠어요.
원페이지 정리
현 시장상황을 반영해주는 원페이지 정리
지역의 상황을 요점정리하는 것임.
꼭 해야겠다고 생각한 부분은 시장종합판단으로
같은 투자금으로 할 수 있는 단지를 스스로 찾아보고,
어떤 단지를 선택할지에 대한 스스로의 답을 찾은 후
이를 지켜보는 과정을 통해 복기할 수 있는 기회를 가지는 것이 참 좋았어요.
향후 2년 간은 투자가 힘든 제가
간접적으로 투자할 기회를 찾을 수 있는 기회이기에,
이런 생각들을 통해
물건을 보는 실력을 키워갈 수 있지 않을까 해요.
전수조사
원페이지 내에서 투자 후보 지역 3개를 선정한 후 전수조사를 통해
지역 내/지역 간 비교평가를 통해
내가 투자할 수 있는 물건을 골라내야 하는데요.
전수조사가 무섭다고 피하기만 했는데요,
오늘 배운 내용을 토대로,
가상의 투자 가능한 범위 내에서라도
전수조사를 시행해
투자할 수 있는 물건을 선별해내는 연습을 해봐야겠어요.
투자 전 마지막 체크리스트
- 내가 투자할 수 있는 금액을 정확히 파악하기
- 잔금이 안된다고만 할 것이 아니라, 잔금 범위가 어디까지인지 명확히 확인하기
- 중소도시 vs. 광역시 비교 시 무조건 광역시라는 편견 버리기 - 원페이지 정리를 잘 작성하고, 이를 투자에 반영할 것
- 투자 전 마지막 체크리스트를 통해서, 이 매물이 최선인지에 대한 검토
성공은 머릿속에 존재하지 않는다.
성공은 오늘 떼는 한 걸음과 한 걸음 사이에 존재한다.
- 보도섀퍼의 ‘멘탈의 연금술’ 중에서
어렵다고 생각했던 과정들이지만,
한 걸음을 떼 보니, 조금 성장해 있었고,
다음이 또 두렵지만, 그래도 한 발 나아간다면
조금 더 성장해 있지 않을까 해요.
오늘 배운 것들을 한번에 다 적용하기는 어렵겠지만,
조금씩 적용하면서 제 것으로 만들어 나가도록 해봐야겠어요.
