안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.
오늘의 10분 경매 스터디는 부동산 경매에서 가장 중요한 대출입니다.
대출(레버리지)없이 높은 수익률을 내기는 사실 어렵습니다. 종종 대출을 많이 받는 것에 대해 걱정하시는 분들이 있는데, 경매라는 것이 부동산의 가치보다 싸게 사는 것이 포인트이기에 사실 걱정하실 필요 없습니다. (시세보다 싸게 낙찰을 받으셨으면, 대출액은 부동산을 매매한 뒤 모두 갚고도 남을 것입니다) 또한 싸게 샀기 때문에, 상대적으로 대출 이 일반 매매보다 비율적으로 많이 나와 “경매는 대출이 많이 나온다”라고들 말하죠.
그럼 오늘은
“경매 대출 가능 금액 확인하는 법”에 대해 알아보겠습니다.
입찰 전에 대출이 얼마나 나올지 고민되시는 분 많으시죠!
요즘 대출한도도 많이 줄고, 실장님들이 워낙 여러군데서 질문을 많이 받으시다 보니 원활하게 대출 가능여부를 확인할 수 있다고 자신 있게 말씀드리긴 어렵지만 언젠가 한번은 꼭 뚫어야 하는 절차는 맞습니다.
(이것 또한 한번 낙찰 받으면 쉽게 풀리는 문제일테지만요)
대출 실장님들 연락처 얻는 법
경매로 받은 부동산에 대한 대출을 “경락자금대출"이라고 하는데, 이 대출을 취급하는 은행 지점은 제한적입니다. 직접 은행에 경락잔금대출을 문의하셔도 되지만, 그것보다는 법원에서 대출상담사분이 명함을 주시는데, 경락잔금대출은 이 분들보다 잘 아시는 분은 없으실 정도이니 이분들에게 대출 받는게 좋을 것입니다.
이 분들이 은행직원은 아니고, 경락잔금대출을 취급하는 은행들을 대신하여 영업(?) 하시는 분들인데, 다양한 은행에서의 대출조건을 알고 계시니, 원하는 조건을 얘기하면 맞는 은행과 연결시켜 주십니다.
1. 경매 법정 뒤에서 명함 나눠주시는 실장님들
+ 네이버에 대출 상담사 분들의 명함 검색을 하면 확인 가능합니다 (이미지 검색 추천)
2. 대출 실장님 연락처로 아래 양식에 맞춰 문자를 보냅니다
안녕하세요 실장님, 대출 문의드립니다.
- 소득 : 작년 5300만원, 월세소득 월 200만원
- 보유대출 : 주담대 3.2억, 신용대출 3000만, 신용점수 910점 (kcb)
- 신용카드 사용 : 작년 3000만, 재작년 2100만
- 주택수 : 비규제 아파트 2채
- 배우자 : 미혼
- 입찰물건 : 23타경 1234, 감정 3억 / 입찰 2.4억 (80%)
종종 바쁘셔서 문자확인을 못하시는데, 이럴 경우에는 직접 전화 드려서 문자 드린 내용으로 확인 해달라고 하면 됩니다.
위와 같이 답변이 올텐데요 (줄임말로 오기 때문에 무슨 뜻인지 알아두시면 좋습니다)
농협)4980만 : 농협은행에서 최대 4980만원까지 대출이 된다는 말입니다
3.5%~5년고정 : 5년 고정의 이자율로 최소 3.5%까지(모든 우대금리 적용-상품가입,신용카드사용 등)
1년거치 33년만기 : 1년동안은 원금상환없이 이자만 내고, 이후에는 33년에 걸쳐서 원금과 같이 상환
중도 1.2% : 대출의무기간 3년이전에 갚으면 중도상환수수료 1.2% 부과.
3. 대출은 크게 아래와 같이 나뉩니다
- 가계대출
- 각종 규제 적용을 받습니다.
- DSR, LTV, 다주택 여부 등
- 일반 사업자대출
- DSR 보지 않고, 전/월세 세팅도 가능합니다.
- 저에게 배운 수강생 90% 이상은 사업자 대출로 경매 낙찰 자금을 마련하고 있습니다.
- 신탁 대출
- DSR 보지 않고, 매매는 가능하나 전세대출 불가하고, 월세도 어렵습니다.
- P2P 대출
- 이자 수준이 18~19%이고, 담보물건만 문제 없고 대출금 8000만원 이상이면 무조건 나옵니다.
- 물건에 대한 확신 + 고수익 예상되는 경우 + 3개월 내로 끝낼 수 있다는 확신을 가지면 받기도 합니다.
5. 대출 관련 자주 하시는 질문을 모아두었습니다 :)
Q. 사업자 대출은 정말 DSR을 보지 않나요?
→ 기존에 대출이 얼마가 있건 새로 받을 대출이자의(1-2억 물건으로 치면 60만원 정도?) 납부 여력만 봅니다.
이게 바로, 21개의 다주택자인 경장인도 대출을 받을 수 있는 이유입니다.
(단, 규제지역은 사업자대출이 불가하고, 상세한 내용은 특강 내용을 참고해주세요 :)
Q. 기대출중에 추가주택 매수 금지 대출(전세대출, 생애최초대출 등..)이 있습니다. 경매 가능할까요?
→ 경매로 주택을 매수하는 것도, 주택을 취득하는것이니 위 대출 받은 금융사에서 대출회수 연락이 올겁니다 (주기로 무주택 유지하고 있는지 체크합니다). 경매 하시려면 타대출 갈아타기 및 대출상환이 필요합니다. 정책자금대출로 인해 save되는 이자 금액을 계산해보시기 바랍니다 (생각보다 매우 적고, 경매 1번이면 모두 회수되는 금액이기에 제 수강생분들은 최대한 빠르게 대출 갈아타기를 실행합니다)
Q. 수도권에서 대출받으면 실거주 해야하는거 아닌가요?
→ 가계대출을 받으신다면 맞습니다. 하지만 사업자대출은 실거주 의무가 없습니다. 예를 들면, 수도권 비규제 지역에서 사업자대출을 받으면 실거주 의무가 없습니다.
Q. 소득이 없고, 카드실적만 있습니다(카드실적도 없다면, 월세/규칙적인 입금내역), 경매대출 될까요?
→ 가계대출은 원천소득만 인정해주니 불가능하지만, 사업자대출은 포괄적으로 소득인정을 해주기에 가능할 수 있습니다. 카드사용내역/규칙적인 입금내역(4개월 이상)/월세 등으로 소득대체 인정이 될 수 있으니, 상담사님과 잘 상담받아 보시길 바랍니다.
Q. 파산이력이 있어 신용도가 매우 안좋습니다 (보통 750점 이하), 대출 가능할까요?
→ 이 경우에는 사업자대출도 어렵습니다. P2P대출이라고 하는 대부대출을 받으셔야 하는데 금리가 18%라서 왠만큼 확실한 물건 (낙찰도 싸게, 매수세도 큰 물건) 아니면 보수적으로 입찰하셔야 합니다. 반대로 신용도가 750점 이상이라면 가능할 확률이 높습니다 (대출은 개인마다 상황이 다르니 꼭 직접 확인해보셔야 하고요)
글로 만나 뵙는 것은 오늘이 마지막이네요 ^^
그동안 경매 스터디 글 어떠셨나요?
항상 말씀드리지만 모든 것이 시작이 어렵지, 그 다음은 점점 쉬워지실겁니다.
오늘도 10분 경매 스터디 글 읽어주셔서 감사합니다.
<📝 오늘의 경매 공부> 미션
4/28(화) 저녁 7시30분
월부 특강 오픈 기념으로
“경매, 무엇이든 물어보세요”
무료 라이브를 진행합니다 :)
(그동안 스터디 때 배우셨던 내용 등 제가 직접 답변드릴거에요)
아래 채팅방에 들어오셔서 라이브로 함께 소통하시죠 :)
https://open.kakao.com/o/gP5ji7oi
