부동산 투자를 10년 정도 하면서 느낀 것은 이렇다.
부동산 투자를 너무 적극적으로 하는 대부분은 돈을 벌지 못한다
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이것은 우리의 상식에 반한다.
우리의 상식은 대부분 청소년기(초등고학년~고등)까지 형성된다.
그래서 우리의 의식은 이렇게 생각하는 경향이 있다.
뭐든지 열심히 하면 성과가 따라온다.
특히 학창 시절에는 벼락치기가 매우 잘 통한다.
그런데 부동산은 벼락치기가 통하지 않는다
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왜그럴까?
시장 상황이 달라지기 때문이다.
시기는 모든 것을 결정하지 않지만, 투자 성과의 상당부분을 결정한다.
문제는 대부분은 투자 시장에 처음 진입할 때,
원치 않아도 대중 마인드를 가지고 진입한다는 사실이다.
즉 시기적으로 투자를 벼락치기 하듯이 하면 안좋은 시기에 진입할 확률이 높다는 뜻이다.
이것은 주식 투자를 하는 초보자에게도 흔히 일어나는 일이다.
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처음 주식에 소액 투자를 한다. 성과가 난다.
이는 자신이 잘해서가 아니라, 시장이 투자하기 좋은 시기였기 때문이다.
하지만 이런 성과는 자신만 경험하는 것이 아니다.
이때 진입한 사람들은 다들 경험한다. 그리고 이런 성과가 일종의 광고 효과를 낸다.
성과를 냈으니 당연히 본인은 증액을 한다. 다른 사람들은 시장에 신규로 유입된다.
그러니 이때 까지는 당연히 가격이 올라간다. 신규 진입하는 사람들이 있기 때문이다.
그러면 이제 레버리지를 쓰기 시작한다.
하지만 이제 광고효과가 있더라도 새로 진입할 사람이 없다.
그리고 이때, 바로 외국인이 파는 시점이다.
그렇게 큰 돈이 물린다.
자기돈만 물린 것이 아니라, 레버리지로 사용한 돈까지 물린다.
운이 나쁠 경우 시장 하락이 심하여, 보증금을 추가로 요구 받는다.
하지만 추가로 들어갈 수 있는 돈이 없다. 그래서 강제 청산을 당한다.
청산은 또 다른 청산을 부르기 때문에 시장이 급락한다.
보통 이런식이다.
부동산은 이것보다는 변동성이 심하지 않다.
그 이유는 실물 자산이고, 대부분 거주지가 필요하기 때문이다.
그럼에도 시장 말미에 풀투자를 하면 돈을 벌지 못한다.
더 큰 문제는 해당 물건이 팔리지 않고 물리기 때문에, 다음에 기회를 잡지 못한다.
가장 안타까웠던 케이스가 2020~2022까지 열심히 투자했던 젊은 사람들이다.
이들은 당연히 돈이 부족해서 외곽지를 많이 했다.
특히 실거주 한채가 아니라, 전세 레버리지등을 노리면서 돈을 쪼개 투자한 경우는 정말 어려웠다.
문제는 이제 그 어려움을 극복했다고 하더라도, 23~24 기회를 잡지 못한 문제에 또 시달린다.
그리고 20~22에 무주택으로 있다가 기회를 잡은 사람들이 더 좋은 물건을 한채로 산 경우를 본다.
이들 물건은 25년에 대부분 투자금 대비로는 50%이상 올랐다.
그리고 이를 본 20~22에 투자했던 사람들은 상실감에 결국 부동산 시장을 떠난다.
부동산 투자로 돈을 많이 벌려면 처음 진입한 사이클에서는 열심히 왕성하게 투자 활동 하지 말아야 한다.
시장에 평생 남아있을 각오로 오랜기간 머물면서 공부를 지속해라. 그리고 투자는 간헐적으로 힘을 모아서 하라.
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지금은 실거주를 겸해서 괜찮은 정도의 성과를 낼 수 있는 시기로 본다.
그런데 큰 돈을 벌수 있는 시기는 이미 지나 갔다고 본다.
그러니 지금은 대박을 노리지 말아라. 그러면 싸고, 나만 아는 것에 집착한다.
문제는 그것이 평생 싼 상태에 머물고, 평생 나만 아는 물건이 될수 있다는 가능성이 매우 높다는 점이다.
세상 전체가 바보일 확률은 낮고, 나만 바보일 확률은 매우 높다.
그래서 그냥 주거불안 문제를 해결한다는 생각 정도로 접근해라.
이건 시장에 기회가 없다는 뜻이 아니다.
그것보다는 오히려 기회를 발견하는 방법을 이야기 해주는 것이다.
지금 기회는 모두가 아는 곳에 있다.
그리고 다음 사이클에서 대박을 노려라.
사이클을 한번 풀로 먹으면 자산가격으로는 10년에 2.5배 정도가 오르고,
투자금 대비로는 10년에 4배가 가능하다.
연복리 수익으로 환산하면 대략 20~25% 수준이다.
지금은 그런 대박은 없다.
그래도 어느정도 통화량, 실질물가 상승률을 업비트 할 수 있는 곳은 있다.
특히 무주택이라면 이런 기회가 여전히 있고, 생애최초라면 이런 기회가 많은 수준이다.
그러니 당장 수익에 대한 욕심을 줄이고,
시간 지평을 늘려서 오랜기간 머물면서 초과 수익을 내겠다고 생각해라.
나도 지난 사이클 13~22 기간동안 4번 투자를 했다.
하지만 이번 사이클 23년에 투자한 두건이 지난 7년동안 투자한 4건보다 수익이 5배 정도 높다.
물론 16~19년 매년 하던 투자를,
20~22까지 3년동안 참으면서 하지 않을 때는 좀이 수실 지경이었다.
하지만 세상에 영원히 오르는 자산은 없다.는 생각을 상기하면서 때를 기다렸다.
당시 월부 강의에서 기억에 남는 후기중에 하나가
"하락장에서 이 강의를 들었다면 정말 좋았겠다"이다.
그 강의가 21년이었으니, 하락장은 불과 1.5년만에 왔다.
그것도 10년에 한번 오는 기회 수준으로 왔다.
근데 그 하락장 때 대부분 시장을 떠났다.
사이클을 잘 타는게 투자 성공에서 거의 80% 이상을 좌우한다.
지금은 부동산 계절상 초여름 정도로 보인다. 사실 초여름은 25년 상반기였고,
이제 한여름으로 진입하려던 찰나에 제동이 걸렸다. 18년과 비슷하다.
그래서 개별 물건을 잘 고르면 초여름 정도 가격에 살수 있다.
이때는 큰 수익보다는 당장의 주거불안전 해결과, 다음 사이클 매도까지도 슬슬 고려해야 한다.
전형적인 수도권 중급지에 해당하는 구리지역을 어제 전수조사해본 결과,
좋은 단지는 초여름~늦가을까지 상승률은 대략 100%정도였다.
다만 가을 상승분은 모두 토해냈다. 이게 대략 고점대비 -25% 수준이었다.
즉 늦여름 가격으로 회기 한다는 뜻이다.
아마 지금 10억짜리를 잘사면 최대 20억까지도 갈수 있지만,
-30% 정도는 각오해서 대략 14~16억 정도 가격에서 다음 저점이 형성될 것이라고 예측한다.
3~5년동안 이정도 가격 상승률이라면 자산가격 기준으로 자산배분보다 두배 나은 정도다.
다만 부동산은 레버리지 효과와 실거주 비용이 빠지기 때문에, 자산배분 보다는 투자금 기준으로는 세배정도 결과가 좋을 것이다.
다만 주택을 추가해서 2주택이 되면 자산배분과 장기적으로 비슷할 것으로 본다. 하락장 갈아타기를 고려하면 약간 더 불리할 수도 있다.
3주택 이상은 자산배분보다 못할 가능성이 있다고 본다. 이유는 세금 중과와, 레버리지 사용을 막아놓았기 때문이다.
그래서 지금 1주택 + 자산배분이 가장 무난한 전략이고
부동산에 욕심이 있다면, 최대 일시적 2주택 + 자산배분 조금 추가 하는 것이 무난한 전략이다.
특히 이 무난한 전략의 최대 장점은 28~32사이에 올 한번의 변동성 장에서 기회를 잡기에 매우 용이하다는 점이다.
주기상 28,30은 매우 주의해야 할 구간이고, 3기 신도시의 반값 아파트가 본격적으로 청약할 것이기 때문이다.
그럼에도 지금부터 무작정 기다리는 무주택은 매우 불리할 것으로 본다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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