1주차는 권유디 튜터님께서
‘실전투자자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응법’에 대해 강의를 해주셨습니다.
[26년 4월 현재 수도권 시장]
확실히 과거의 시장과는 조금은 다르게 접근해야하는
현재의 시장이었습니다.
지금은 실거래가 대비 얼마나 올랐나 보다,
절대가 금액 자체가 싼지 비싼지를
비교 판단하여 투자해야 하는 시기였습니다.
그리고 우리는 내집마련 또는 실거주를 할 때
항상 좋은 것만을 바로 보는 성향이 있지만
그동안의 흐름을 보면
꼭 이미 날아간 상급지 만이 답은 아니었습니다.
최근 1년간만 보면 상급지가 더 많이 상승했지만,
지난 상승장을 보면
‘결국 누적상승률은 모든구가 다 비슷하다’가 결론이었습니다.
즉, 현재 덜 오른 4~5급지가
앞으로는 더 많이 상승할 여지가 남아있다고 볼 수 있었습니다.
[수도권 투자 기준]
중요한 건 같은 ‘구(급지, 생활권)’라고
다 퉁 쳐서 보는게 아니라,
결국 단지별 가치를 비교 판단할 줄 알아야한다고 말씀하셨습니다.
예를 들면 양천구라고 해서
다 같이 목동과 같은 선호도가 아닌 것처럼!
(EX. 목동>신정동>남부순환로 왼편)
보통의 경우는 급지가 높은게 좋겠지만,
너무 급지에 갇혀 퉁쳐서 보지말고,
단지별 가치를 비교해서 판단하는 것이 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.
그리고 항상 중요한 것은!!
👉같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지
반드시 확인 후 투자를 결정하자!!!
그리고 지역, 생활권에 따라
선호하는 입지요소(가치)가 다를수 있다는 것을 인지하고,
이를 파악하는 것이 중요한 과정이었습니다.
예를 들면 마포구 공덕은
2호선보다 5호선을 더 선호하는 것처럼!
그리고 항상 과거의 그래프, 전고점으로 단지의 가치를 판단하지말고,
내가 현장에서 느끼고, 손품 통해 알아낸 단지의 가치가 더 맞으니,
이를 믿으라고 하셨습니다.
예를 들면 군포시 당정동 용호마을2단지가 지금까지 가격이 계속 높았는데,
앞으로도 그럴까??
단지 가치는 산본주공6단지가 더 높으니 앞으로는 달라질 것입니다!
또한, 무조건 강남 접근성만을 보는 것이 아니라,
그외에 업무지구와의 접근성도 모두 파악하여
종합적으로 가치판단을 하는 것이 중요한 과정이었습니다.
[아파트 투자 기준 : 저/환/수/원/리]
✅저평가
더 좋은 급지, 단지가 먼저 오르긴 하지만
누적 상승률로 하면 서울 전 지역이 거의 비슷함.
그래서 하급지에 가치가 있는데,
아직 덜오른 단지가 있다면 앞으로 더 오를 확률이 높다.
✅환금성
주변 단지들과 비슷하게 가격 흐름이 형성이 될만한 단지인가?
하락장에서 실거래가 찍혀 있는가?
✅수익성
과거와 다르게 지금 시장에서는 전세가율이 크게 의미가 없는 상황이다.
현재 가격의 절대가 수준을 보고 결정해야 한다.
✅원금보존성
지금은 최악의 상황에서 매매가가 전저점 밑으로 떨어지지는 않는다를 기준으로 보자.
✅리스크
지금은 잔금 리스크 낮은 주전, 전세승계 물건 위주로 접근하는게 바람직하다.
[매도 과정에서 참고할 사항]
튜터님 경험을 통해 복기 사항을 말씀해주셨습니다.
매도 시, 공실로 만들 수 있는 조건이라면,
금융비용을 기꺼히 지불하여 공실로 만들어
실거주, 투자자 모두에게 가능하게 만들자!
[나의 운영방안 판단 기준]
확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다
(애매하게 좋은게 아니라 확연하게!!)
사실 갈아타기는 시기와 상관없이 하는 것이 맞지만,
Best 타이밍은 있다고 하셨습니다.
현재는 2번째 경우였습니다.
즉, 저와 같이 1~2주택자들은
지금 상급지 앞마당 늘리는 것이 중요한 시기였습니다.
왜냐? 강남, 서초 상급지 가격은 빠지고,
4~5급지는 올라가고 있기 때문에 갈아타기 하기에 좋은 상황!
다만, 당장 갈아타기가 어렵거나, 투자가 어려운 경우는
우선 상급지 앞마당을 계속 늘려가면서
언제 올지 모르는 기회를 포착하는 것이 중요하다는 것을
여러번 말씀해주셨습니다.
이외에도 종부세, 양도세 등 세금 측면에서의 개념 정리와
앞으로의 운영방안에 대해서 상세하게 말씀을 해주셔서
방향성을 잡는데 너무 큰 도움이 되었던 강의였습니다.
항상 차분하게 하나부터 열까지 모두 알려주시는
권유디 튜터님께 다시한번 감사드립니다.
1주차도 너무 소중한 시간이었습니다☺️
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중요한 것은 같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지 확인 후 결정하자! 과거 그래프, 전고점으로 단지가치를 판단하지 말고 현장에서 느끼고 손품 통해 알아낸 단지의 가치가 더 맞으니 믿으라고 하셨습니다. [저환수원리] 더 좋은 급지, 단지가 먼저 오르긴 하지만 누적 상승률로 하면 서울 전 지역이 비슷함. 덜 오른 단지가 앞으로 더 오를 확률이 높다. 하락장에서 실거래가 찍혀 있는가? 전세가율이 크게 의미가 없는 상황이다. 현재 가격의 절대가 수준을 보고 결정해야 한다. 최악의 상황에서 매매가가 전저점 밑으로 떨어지지는 않는다를 기준으로 보자. 1~2주택자들은 지금 상급지 앞마당 늘리는 것이 중요한 시기였습니다. 상급지 가격은 빠지고 4~5급지는 올라가고 있기 때문에 갈아타기 하기 좋은 상황! 다만 당장 어려운 경우는 우선 앞마당을 계속 늘려가면서 기회를 포착하는 것이 중요하다는 것을 말씀해주셨습니다. ㅡ 시장에 맞게 판단할 줄 아는, 평소에 기회를 준비하는 투자자가 되어야겠습니다. 좋은글 감사합니다 말리부로님🌷
